楼市红五月不红：热点城市成交萎缩 融资压力渐增

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自去年以来，许多城市都出台了一些楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的“组合拳”政策下，房地产市场继续降温，传统的“红五月”风光不复存在。截至6月7日，内地和香港不少上市房地产企业5月份发布了销售数据，5月份龙头房地产企业的销售增长普遍放缓，万科和碧桂园5月份的销售额甚至环比下降。据业内人士称，3月份开始的新一轮调控政策逐渐影响了市场。对于房地产企业来说，压力开始体现在销售数据上，预计第二季度房地产企业的销售数据将大幅下降。同时，2017年房地产周期走弱，前期融资扩张积极的高杠杆中小开发商的资金链变得更加敏感，将面临越来越大的流动性压力。

销售速度明显放缓

根据中原地产研究中心的统计，包括万科在内的房地产企业的销售速度在5月份放缓。5月份，16家房地产企业公布的销售业绩总额为1900亿元，同比下降7.8%，也是今年销售业绩最差的一个月。总体数据显示，在一、二线城市监管过重的影响下，尤其是从2017年初开始，在一、二线城市出台信贷监管政策后，房地产企业的销售速度明显放缓。

从单个公司来看，碧桂园、万科、恒大这三大模式并没有改变。碧桂园5月份实现销售额400.6亿元，明显低于4月份的535亿元。今年前五个月，碧桂园及其子公司与其合资企业和关联公司的合同销售额约为2442.2亿元人民币，合同销售面积约为2727万平方米。其中，归属于碧桂园业主的合同销售额约为1765亿元，合同销售建筑面积约为2031万平方米。

万科5月份实现销售额358.9亿元，同比下降1.35%，环比下降14.32%，销售面积242万平方米；2017年前5个月，累计销售额2280.5亿元，销售面积1520.1万平方米，分别增长54.43%和40.41%。

中国恒大也公布了销售数据。5月份合同销售额为381.9亿元，略高于4月份。合同销售面积371.9万平方米，平均合同销售价格10269元/平方米。此外，数据显示，5月份新城控股和绿城中国的销售额环比下降。虽然融创、世茂、首创等公司5月份销售额逐月增长，但增幅较小，销售规模远远落后于第一梯队，难以改变5月份行业销售疲软的大趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为，预计今年房地产企业较高的业绩目标可能难以实现。目前，许多公司2017年第一季度的销售业绩数据更多是由于2016年的结转，目前的市场在第二季度继续飙升的可能性越来越小。

此前，一些领先的房地产企业表示，他们将在上半年增加出货量，并预测下半年的销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在最近的股东大会上表示，该公司管理层已经预见到，去年的政策增持将对市场产生影响，因此该公司在第一季度开始增加销售。万科董事会秘书朱旭在最近的一次投资者电话会议上表示，调控政策越来越紧，上半年销售额增长一倍是不正常的，下半年应该会弱于上半年。

热门城市的交易量已经减少

在“特定城市政策”的监管背景下，城市之间的房地产市场表现也有所不同。根据中国主要城市的销售数据，5月份最热门城市的销售数据环比和同比均有所调整，其中东莞、济南、广州等城市的销售数据环比明显减少，整体市场分化趋势加快。

与此同时，住房企业的分化也在加剧。一线和核心二线城市的销售区域正在深度萎缩，限购和非限购二线城市两极分化。据记者目前的采访，主要项目集中在一、二线核心城市的房企，其收入和净利润受新的房价限制和商住限制政策的影响很大。统计数据显示，5月份，一线城市的新房销售数量同比下降37%，二线城市下降近30%，三线城市上升28%。

一位来自一家大型房地产公司的人士告诉记者，除了限购限售政策外，自去年“930”以来，许多一、二线核心城市都加强了对新项目定价和预售证书发放的监管，其中包括二期项目的平均价格不应明显高于前期销售项目的售价，否则预售证书将不会发放。这位人士表示，在限制定价政策下，北京和上海的一些新楼价格甚至低于附近地区的二手房价格，导致10%至20%的折扣。因此，很难通过彩票购买房子。尽管销售平稳，但由于平均价格有限，房地产公司的利润水平也受到影响。

记者了解到，今年以来，位于北京市六个区的几个开盘项目的价格比原计划价格降低了10%至20%。虽然没有明确的政策，但从目前的市场项目来看，8万元/平方米已经成为一个重要的门槛。

另一方面，北京和上海严格执行的商住限购政策也对开发商产生了很大影响。北京商住新政出台后，交易直接降至冰点。根据方云信息的数据，5月份，北京只有44个合同房屋，一些已经或正在出售的商业和住宅项目仍面临着被取消和退款的风险。

得益于一、二线城市调控后的过剩需求，三四线城市今年的销售形势一直很好，这也使得以三四线城市为主的房地产开发商上半年表现良好。根据中原地产的统计，2017年前五个月的重点项目包括徐州、惠州等不受限制的三线城市。深圳一家大型房地产企业的负责人告诉记者，京津冀、长三角、珠三角一线城市的发展前景依然乐观。然而，随着更严格的限购政策的实施，城市周边一线城市的房地产市场有望出现分化。

融资压力逐渐加大

张大伟表示，在调控政策下，2017年房地产市场大幅降温，带来了一定的操作风险。一些房地产企业在2016年拿走了一些高价土地。在这种情况下，未来房价上涨的预期非常高，调控很难导致房价上涨。2017年，资本成本逐渐增加，各种融资渠道的压力逐渐加大。对于许多住宅企业来说，资金链的风险正在逐渐积累。

云房数据分析师指出，在房企融资难、融资贵的背景下，销售回报已成为一些房企的主要资金来源。2017年4月，销售收入占房地产基金的51.2%，同比增长1.1个百分点，同比增长4.2个百分点。随着市场成交量的下降，房企的销售回笼压力加大。同时，由于国内外债券发行有限，成本大幅上升，以及对住房企业信托贷款融资的监管更加严格，预计住房企业将面临更大的财务压力和更高的财务成本。

然而，据张大伟介绍，大型房企仍有大量空房，具有规模、品牌和融资成本低的优势。2016年，许多大型房企抓住了低成本发债的优势，已经取代了前期的大部分高成本负债。标杆企业可以通过并购和购买房地产股票来增加土地储备和分散投资。

中国恒大6月5日宣布，5月份赎回永久债券561.8亿元后，公司再次赎回永久债券243.8亿元，累计赎回永久债券805.6亿元，计划在2017年6月30日前赎回所有剩余永久债券。

碧桂园总裁莫斌表示，今年上半年，为了获得更多现金流，应对即将到来的房地产下行周期，抓住更多机会，他试图提前推出收购要约。另一方面，保利在投资者电话会议上表示，预计下半年的流动性紧缩可能会对销售产生影响，因此它将在主观上加快上半年的推货速度。

预计中小型住房企业将面临更加困难的局面。虽然销售收入与经营收入之间仍存在一定的时滞，但在调控背景下，项目储备少、资本成本高的中小住宅企业的绩效已经显现出疲态。风数据显示，在已公布中期业绩的房企中，许多中小房企都经历了下滑甚至亏损。

国泰君安固定收益分析师指出，2017年房地产周期走弱，内外部流动性令人担忧，外部融资收缩趋势需要更加密切关注。尤其是前期融资扩张积极的高杠杆中小开发商的资金链更为敏感，项目销售和流动性压力越来越大。

来源：荆州新闻