2016年香港写字楼及商铺市场呈现两极化

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证券时报网络。1月11日，

证券时报记者张国凤

1月10日，全球领先的房地产服务提供商戴德梁行(dtz)回顾了2016年香港写字楼和零售租赁市场的表现，指出去年香港写字楼平均租金上涨了1.9%，其中中环地区的租金涨幅领先于所有地区，年均涨幅为8.4%，主要是由租金需求强劲的中资机构推动的，而非核心地区的租金由于新增供应增加而承受压力。自2014年以来，香港零售市场一直处于低迷状态，但去年零售租金的下降速度开始放缓，截至年底，一些核心地区的季度零售租金下降幅度不到1%。得益于民生商品的良好销售，屯门、元朗等非核心地区的商铺出租趋势与核心地区有很大不同，预计这种趋势会持续至今年。

中区的写字楼租金在去年第一季录得强劲增长，但随后几季则放缓。截至第四季，中区甲级写字楼的租金为每月每实用平方呎120.09港元，每季上升1.1%；超甲级写字楼租金环比上涨1.4%，至每月每平方英尺134.21港元。截至第四季，港岛南区的租金最低，为29.36港元，但却录得全年最大增幅，达9.3%，甚至高于中区。全年租金降幅最大的是九龙其他地区，第四季度租金为33.96港元，同比下降3.2%。

戴德梁行香港董事总经理肖良辉表示，中资机构强劲的租金需求是支持中区全年租金上涨的主要动力，而九龙东等非核心区和九龙其他地区则受到需求不足和出租楼层增加的影响。唯一的例外是香港岛南部。由于港铁南港岛线通车，更多公司迁入该区，第四季的轮候率大幅下降4.8个百分点至14%，刺激该区写字楼租金上升。

由于新盘预租率较低，第四季度香港写字楼整体等待率上升至7.2%，为去年全年最高水平。然而，值得注意的是，整体市场吸收率在年中第二季度下降后，在第四季度恢复到正值。尽管中央区去年每个季度都出现负吸收，全年释放了超过185，000平方英尺的建筑面积，但这并没有影响租金的上涨。戴德梁行香港办事处部代理服务高级总监阮忠贤指出，去年中资机构毫不犹豫地以高价抢占了一个位置，从而支撑了中环写字楼租金的上涨趋势。中央区银行业和金融业一枝独秀，而保险业是去年的另一个主要租赁力量。然而，大多数保险公司选择迁移到非核心区域，因为有更大的占地面积来满足其扩张或整合需求。

肖良辉补充称，展望今年，该行认为中资机构将继续青睐中区写字楼，而更注重成本控制的跨国企业将继续向非核心地区转移。目前，中心区中资机构的租金增速并未出现放缓迹象，这将继续支撑中心区的租金。预计去年将增长3%至6%。此外，今年香港甲级写字楼的供应量预计将达290万呎，其中约60%位于九龙东。如果租赁条件有吸引力，预计短期内该地区的租赁活动可能会增加。

回顾2016年，赴港游客数量同比下降5.1%，但游客数量的下降在去年第四季度逐渐放缓。然而，游客对奢侈品的大量消费不足，2016年珠宝、钟表的销量也比2013年的峰值水平下降了40%以上。过去三年，在所有商品中，只有药品、化妆品、食品、烟草和酒精等民生商品的销量仍有所增长，而奢侈品的销量则大幅下降。这对核心零售区的商店组合甚至租金趋势都有重大影响。

如果没有奢侈品店的扩张需求，核心零售区的店铺租金自2014年年中以来已开始逐季度下降，但下降速度去年开始放缓，从第一季度的5%至7%逐季度降至0.5%至1.5%。戴德梁行执行董事、香港零售部及办事处代理服务部主管林表示，过去两年，一线商铺租金经历了长时间的调整，改变了核心零售区域的商铺类型，去年年底租金开始接近稳定。

由于消费模式已转向民生类，零售商及投资者现正集中于屯门及元朗等非核心地区的民生商铺，支持该区的加租。截至第四季度，屯门和元朗的主要街道商铺租金较2013年高峰期分别上升了44.1%和9.2%，较核心零售区同期下降了40%至55%。

虽然一线商铺租金的跌幅放缓，但空一线零售区的入住率也有所改善。第四季，铜锣湾、尖沙咀及中环的空商铺入住率与第三季相若，而旺角的空商铺入住率则进一步下降。林指出，今年一线商铺租金有望开始企稳，上半年下调幅度将在5%以内。预计今年生活用品的销量将继续增长，这将有助于非核心地区商铺租金的发展。预计今年上半年，屯门和元朗的第一线商铺租金将会增加3%至5%。

至于饮食业，大部分类型的食肆在过去六年的营业额均有所增长，但去年的增长率则跌至个位数。餐馆租金的上升趋势已经逆转。去年第四季度，一线零售区域的餐厅租金出现了0.4%至1.2%的季度负增长。林说，目前餐饮业没有明显变化。然而，行业承受租金上涨的能力将受到行业自身运营模式的限制。因此，该行预计上半年餐厅租金将保持稳定，或者可能会有3%至5%的小幅下调。

(证券时报新闻中心)

来源：荆州新闻