内地公私募联手南下扫货 中资地产股迎价值重估

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最近，在沪港通和深港通以南的“十大交易活跃股”中，中资地产股频频亮相，成为席卷南方商品的又一焦点。根据香港证券交易所公布的公开数据，自2月份以来，已有多达11只中资地产股被列入“龙虎榜”。其中，融创中国已连续13次上榜，总成交额近6亿港元；新城发展控股有限公司已6次上榜，总投资额为1.4亿港元；中国恒大已经五次上榜，总买入价为1.38亿港元。

据了解，内地机构投资者(包括公共基金和私人基金)是沪港通和深港通中国房地产股票的主要买家。深圳一位公共基金经理表示，廉价的估值和稳定的业绩是购买该行业的主要驱动力。

寻找廉价中国房地产股票的内地基金

周一，中国房地产股票在香港股市上涨。截至收盘时，恒生内地房地产指数上涨4.02%，为当日香港市场表现最佳的分项指数。其中，中资地产股领涨，新城发展控股上涨14.63%，中国恒大上涨9.86%，和盛创展上涨9.76%，R&F地产上涨8.91%，幻想曲控股和禹州地产上涨8%以上。

事实上，一两个月前，香港股市的中资地产股已经悄然上涨。自2017年1月1日以来，雅居乐集团增长了58%，新城发展控股、R&F地产、融创中国和中国恒大今年也增长了40%以上。整体而言，恒生中国房地产指数在今年不到一个季度的时间里上涨了26.33%，而去年该指数下跌了13%。

中国房地产类股持续上涨的原因是，内地基金频繁大举买入商品。根据香港交易所公布的公开数据，自2月份以来，已有11只中国房地产股票在沪港通和深港通“十大活跃股票”中上市。它们是融创中国、新城发展控股、中国恒大、雅居乐集团、绿地香港、龙湖地产、碧桂园、华南城市、合景泰富、宝龙地产和华润置地。

接受记者采访时发现，内地基金卷走了中国的地产股，这主要是被该行业的估值所吸引。“2016年，中国地产股的盈利能力普遍提高，但由于内地房地产政策的不确定性，投资者对这一板块尤为谨慎，导致中国地产股的股价普遍跟不上。”南华金融高级策略师岑智勇指出。

国泰君安国际进一步指出，截至2月中旬，中国地产股在港股中的平均市盈率仅为0.8倍，平均股息率超过4%，净资产值(nav)折现30%至40%。一些中国私人房地产股票的估值较低，市盈率甚至不到0.5倍。

在香港股市，以海外机构为首的机构投资者一直不愿对中国私人房地产股票进行高估值。他们认为中国民营房地产企业利润不稳定，行业政策不明确。即使这些企业表现良好，它们也是不可持续的。

“中国房地产股票在香港市场的估值有足够的安全边际，这一估值已经反映出市场对房地产行业的悲观情绪。另一方面，一线和二线城市的长期上升趋势保持不变。虽然短期货币紧缩政策可能会给房地产行业的基本面带来一些压力，但从长期来看，行业需求仍在上升。”国泰君安国际认为。

中国房地产股票的价值预计将被重估

最近，一些中国地产股，如新城发展控股和R&F地产，发布了他们的2016年年度业绩或2月份销售报告，总体上超出了市场预期。其中，R&F地产周五宣布，该公司2016年的协议销售额达到609亿元的新高，同比增长12%；2016年销售的总建筑面积也创下新高，达到469.4万平方米，同比增长14%；股东应占利润67.55亿元，比2015年增长20%。结果公布后，高盛、摩根大通和瑞士信贷等投资银行提高了R&F房产的目标价格。

2016年，新城发展控股实现合同销售额650.6亿元，同比增长103.8%。相应的销售面积约为575万平方米，同比增长66.2%，毛利率从20.4%上升至23.4%。根据新城发展控股上周发布的2月份销售数据，今年前两个月，公司累计实现合同销售额约101.23亿元，累计合同销售面积约72.64万平方米，同比分别增长59.7%和7.95%。

宝龙地产近日宣布，今年前两个月累计签约销售总额为25.41亿元，同比增长60.5%。

一些中资证券公司分析师指出，中资房地产企业公布的数据显示，该行业利润稳定，优于市场预期。中国地产股，尤其是中小民营地产股的低估值，是由香港市场的特殊性造成的。随着越来越多了解这些企业的内地基金进入香港市场，中国房地产股票的价值预计将被重估。

来源：荆州新闻