信泰资本9.3亿美元收购美国养老资产包 今年还会加快境外投资速度

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照片/新泰首都彭钢(右一)和何伟士(左一)主要合伙人。

人民网北京4月12日电(余彦明)“由于房地产周期的影响和美联储加息的压力，美国许多reits(房地产投资信托)开始出售其房地产投资组合，以调整资产和负债结构。以换取更多的现金。”新泰资本首席执行官彭钢表示:“这一周期将为中国资本赴美收购资产打开一扇窗，但时间不会很长，预计只有16-18个月。今年，新泰资本将带领中国资本加速收购美国房地产资产。”

去年底，新泰资本与联合人寿保险公司(United Life Insurance)联手，从美国房地产投资信托基金welltower inc. (nyse:hcn)手中收购了养老社区39个房地产资产组合中75%的股权。这一资产组合包括由brookdale老年生活(纽约证券交易所:bkd)租赁和运营的11处养老金资产，以及由Genesis Healthcare，Inc .(纽约证券交易所:Gen)租赁和运营的28处长期/紧急护理后设施。

新泰资本收购的39处养老地产分散在美国的11个州。收购完成后，新泰资本和联合人寿保险将总共持有75%的股权，而welltower将继续保留资产组合中25%的股权。交付后，brookdale老年生活和genesis healthcare，inc .将继续租赁运营资产包中的养老金财产。这两家机构是美国优秀的养老服务运营商。

“我们倾向于收购养老资产组合中75%的股权，而不是全部持有。通过这种方式，我们可以与welltower保持密切合作，并与他们合作，以确保资产组合中养老金资产的运营质量和收益。”新泰资本高级合伙人何伟时对《人民日报》记者表示，“新泰资本收购养老地产权益和此前两家养老服务运营商继续租赁经营，将降低经营调整带来的风险，进一步锁定租金收入。”

《人民日报》记者从welltower inc .披露的信息中了解到，新泰资本、联合人寿保险与该公司于2016年11月初达成最终收购协议，并于2016年12月底完成了genesis healthcare .在资产包中租赁和运营的28处养老物业的交付，其余11处由brookdale老年生活租赁和运营的养老物业已于今年第一季度交付。

“新泰资本和联合人寿保险公司在收购这一养老金资产组合时，应特别仔细地检查welltower和genesis healthcare，inc .之间的贷款协议、租赁和资本交换情况。两者之间的关系很容易造成租金收入欺诈的风险。”一位商业律师评论道。《人民日报》记者与新泰资本核实，近期这些事项已经全部调整完毕，相关债务已经重组。

彭钢告诉《人民日报》记者，从新泰资本的平均投资期限水平来看，它最初预计将持有这些养老资产约5年。“老年资产包的租金收入和运营状况良好，房产价值也相对稳定，不排除后续井塔会考虑回购。”此前，welltower inc .在资产组合中平均持有39处养老金资产超过5年。

《人民日报》记者未能从监管文件中找到新泰资本与友联人寿联合收购该养老资产包的交易结构设计。然而，据一位知情人士透露，新泰资本和联合人寿保险分别持有75%养老金资产组合中50%的股权。

“下一步，新泰资本将尝试收购参与养老地产运营经验的资产，这将有助于进一步培育公司资产管理和养老运营的核心能力，并寻求配置更多养老资产。”彭钢说，“养老财产权益的取得并没有重组养老服务经营者，锁定在租赁中，风险相对较小。”

此次养老金资产包的收购是新泰资本首次在美国投资健康的养老金房地产资产。据何伟士介绍，该项投资的年化现金收益率超过10%，收购的养老地产资产资本化率超过8%，租赁租金将逐年稳步上升。

新泰资本是由中国信达、安泰投资和广发资本共同设立的私募股权投资机构，主要协助和保护中国资本的海外投资，引导和管理海外资本。目前，新泰资本的主要出资方是机构投资者，包括中国信达、长城资产、保险公司和国有企业等海外投资者。

新泰资本的大部分管理团队在前美林全球房地产投资部和投资银行部都有丰富的经验。目前，新泰资本已投资曼哈顿东53街100号、曼哈顿格林威治街125号、好时酒店资产包等。此外，在芝加哥、伦敦、澳大利亚等地投资了10多个房地产资产或项目，累计股权投资约15亿美元，管理房地产资产65亿美元以上。

“新泰资本资产包收购的资金是中国资本在海外积累的美元资金。”彭钢对《人民日报》记者表示，随着监管部门加强外汇退出监管，许多中国资本海外投资正面临外汇困难。“仍然有必要克服中国资本交换海外投资的困难，因为这一轮海外资产收购的开放窗口期不会太长。”

来源：荆州新闻