深度：未来3年到5年，中国房地产会发生什么？

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本文是根据世界银行(002285，BUY)行长陈劲松先生在广东省房协2017年房地产景气分析会上的发言撰写的。

两次会议后，又出现了一波城市增持购买潮。为什么？平均价格没有上涨，那么为什么出台了这么多限购措施呢？

与你分享三件事:

1.如何衡量中国房地产的繁荣程度？

2.未来三年，中国房地产可能会发生什么？

3.让我们想象一下未来。五年后的未来会是什么样子？

很多人说，如果五年前我知道深圳的房价是这样，我就会买下它，但这超出了我的想象。

现在让我们谈谈五年后会发生什么。让我们考虑一下这种可能性是否合理。当然，这是一个公开的讨论。

01

中国现在的房地产

深圳的营业额已经大大减少了。你认为深圳的房地产不热吗？我不承认深圳人的死亡，但是营业额已经大大减少了。你认为你用什么来判断房地产的繁荣？我们有一个办法，那就是门到门索引。

房地产有金9银10，且上门率高；一月和二月有春节，门到门率很低，所以短期内看不到，但长期内一定会看到。我们的指数已经连续计算了十多年。

关键是你不能只计算单个属性，因为每个属性都是不同的，所以应该有足够的统计样本。

该样本是世界银行每年近2000家机构的逐户索引，由每个一线销售人员输入，不可重复。这种逐户索引也向政府报告。

事实上，广东省在2017年1月和2月的增长并不多，但我们可以看到整个国家都增长了很多。

2016年，中国房地产价格创下天价，商品房销售额约为11.8万亿元。在2017年1月和2月，它仍然同比增长26%。今年1月和2月以及去年的同比增长率为26%，这是26%的巨大市场增长率。

中国什么样的巨大市场能增长这么多？一点也不。所以这26%的增长对国家是多么重要！

有人会说，这难道不是监管失败吗？实际上不是。

我们可以再看看。春节后，二月份的门到门指数开始上升。我们可以看到一线指数同比下降，环比上升。

由于严格的限购，一线城市的房价同比下降。二线城市逐年增长，四线城市增长更快。

也就是说，目前中国房地产的宏观调控措施确实让四线城市的市场开始回暖，这也是我们前年开始期待的。

中国的房地产有两个词:一个是抑制泡沫，另一个是抑制泡沫。

现在看来，去库存是有效的。这等于去库存化吗？当然不是。稍后，我将详细讨论哪些股票走得非常有效，比如广东省。

3月份，监管力度过大，这种情况可能会持续，所以我们需要小心。就连崇礼和涞水这两个在北京周边的河北省并不算大的城市，也开始严格限制购物。

这是什么意思？北京五环路和六环路之间的所有城市在未来都将被限制，这将被视为北京。

同样，上海、广州、深圳的周边地区都是一样的，这种趋势是明显的，也就是说，今天还没有扩散到县市。如果北京的法律得到遵守，所有这些将在今年上半年进入严格控制。

这些城市，即城市群，都受第三条线的管制。

二线城市将赶上一线城市。如果现在市场状况良好，北京第二套房的最高首付将是80%。这项措施将在稍后实施。这是一个城市和一项政策。

我现在担心的不是一个城市、一项政策，而是总体利率调整。如果央行普遍调整首付，将对四线城市产生重大影响。

去年，中国居民大大提高了杠杆率，但去年，汽车也不错，尤其是在四线城市，那里购买了大量汽车，中产阶级只需要汽车。

如果房价继续上涨，首付当然会增加，贷款期限会缩短，事实上，我们的消费能力会出现问题。

也就是说，对于中国未来的房地产，我们应该密切关注银行、资本利率和首付。这可能是戴维斯的双重谋杀，杀死利率，然后首付，这是非常麻烦的。

02

未来三年中国的房地产将会发生什么

都市圈的形成——城市分化

未来三年会发生什么？我们可以从北京的限购图看出。

城际交通将成为未来三年中国主要的基础设施投资之一，甚至是最重要的投资。

城市间城市化交通系统的建设将成为中国最大的投资亮点，并改变中国房地产市场的版图。总之，城市边界消失了。它是河北、北京还是天津？有什么大不了的？

我接待了一个北京工业代表团到深圳，他们很不满意，说深圳的房价没有理由比北京贵。

这样，当你把深圳的房价与东莞和惠州的相比，它们仍然没有北京的贵。他们认为这是合理的。

未来，我们将评估中国的房地产市场。这是市场吗？恐怕我们不能按现有的行政区划来划分，而是按城市间的交通来划分。

春节期间，我很高兴看到深圳地铁、东莞地铁和惠州地铁与万科签约。

这在过去很奇怪，他们没有来，谁听谁的。不是现在，现在是主动对接。这种情况在广东省，我认为这意味着市场力量和行政力量终于统一了他们的共识；

这种共识是，城市之间的划分不是未来，城市的整合是未来。展望未来，整个都会区都将遵循这条规则，沿着地铁上班回家。

广佛及其周边地区也是如此；深圳和珠江三角洲是一样的。这种联系的紧密程度是公共交通。

由此，我们发现城市卫星城的规律将会在中国的房价中得到体现。未来大都市群的房价规律是什么？

未来三年，由于城际交通的大规模改善，一个世界级的城市将会形成。什么是世界级的城市？

也就是说，全球城市被称为世界级城市的前10名。中国有吗？一个都没有。目前，北京和上海都不是世界级的城市，而香港勉强跻身世界前十名。

世界前20名城市中，没有广州，只有北京和上海。在未来，我预计这一变化将在大约三年内基本形成，并在五年内肯定会成为现实。当中国进入世界前20名城市时，有北京、上海、广州和深圳。

也就是说，我们可能在前20名中占据4个席位。这是什么概念？为什么我要强调？以商业地产为例，全球40%的房地产交易是由前20名创造的。

世界上有多少个城市？

中国有600家，所以全世界都不会谈论它。全球商业地产交易总量的40%是由前10名创造的，60%是由前20名创造的，这是剑桥大学跟踪商业地产100年的结果。

如果是这样，我们可以预见中国的未来。现在主要是住宅，而商业地产在未来将会极其困难。全球前20名中有4个席位。我们占全球房地产交易总量的多少？16%啊，非常了不起。

什么是世界级的城市？

每一个世界级城市的国内生产总值都可以在世界先进国家中排名第一，这是一个事实，在全球国内生产总值排名中，城市排在彼此的前面。

因此，中国大都市圈形成后，城市分化将更加严重。

目前，商业地产的主要交易地点是上海、北京和香港，但广州和深圳尚未排名。在未来的3到5年内，都会区形成后可能会有很大的改善。我们认为这是未来3年最重要的发展，主要集中在大都市地区。

这些都不是主流，它们将在五年内成为主流

中国的房地产创新太多了，未来三年都不会成为主流，所以我们需要反复讨论。

但你期望它们成为最重要的经济增长点和房地产转型的主要方向，这似乎是错误的，因为数量太少，无法支撑巨大的市场增长。

五年后，他们可能是，让我们不要误会。

比如，短租公寓，airbnb过来后不能工作。他们在美国做得多好，但为什么在中国做不到呢？因为太早了。我们的长期租赁公寓还没有装修，所以不要谈论短期租赁。信用跟不上任何东西。

度假小镇和旅游地产，如果10年前你选择了海南的一个小城镇或旅游地产，你会选择惠州和东莞进行大规模开发。

未来三年也是如此。你看恒大就是十年，选择主渠道。小水道又细又长，但它们不是主要的水道。

老年公寓和老年社区可以通过挂羊头卖狗肉，但实际上是在试图供养老年人。

我们真的在做。每个人都知道这一点，但它还没有到来，否则它将是血腥的。你会怎么做？

你当然可以尝试，但这不是向下力量的主流方向。你可以做任何你想做的事情，但不要离开主流，这就是城市群的兴起和形成。

目前，社区o2o的概念已经愚弄了整个房地产行业。我们有一个社区。我们可以做o2o，做社区金融，送食物，买大米，还有旅游。这些都是非常好的想法，但它们都是神话。

如果新三板或港股作为o2o型企业在社会上上市，要么是报告有问题，要么是没有增长。即使有增长，也不是来自o2o，而是主要来自租赁店和二手房交易。

社区金融也是如此，这还为时过早。我认为在未来的三年里，我们应该抓住中国城市大分化和大整合的机遇。

主流焦点

当然，主流有几个，即大都市区四线城市的征地。目前，广东省的土地将变得越来越热。

原因是四线城市在大都市区的土地收购会很热，而且没有办法，因为这是主流。

当中国整个市场在全国范围内统一时，对物流的需求远远超过了任何其他国家，工业园区也是如此。

深圳现在以高科技闻名。我很早就到了深圳。在1998年和2000年前，我们都认为在深圳谈论高科技是一个笑话。

深圳主动找香港，说高交会是香港主办的，在我们的协助下，会不会设在深圳？香港对此视而不见。每个人都说深圳不能起来，但现在深圳真的是高科技。

用什么？这里有一个工业园区基金会。工业园区不在于你做什么，而在于你真正做什么。

深圳的高科技是什么？这是贸易，但这些商人和公司都已成为高科技。例如，华为最初是一家代理商，万科也是。

因此，政府和计划者打算集中这个行业，然后他们就能做到。

这就是中国的魅力，这样中国就不会有像胡天这样沉睡的城市。如果它成为一个沉睡的城市，这个城市将毫无价值。当珠江三角洲与长江三角洲相比，信心会大大增加，我们太与众不同了！

长三角各城市相似，同构性强，人口相似，产业相似，同质化太强；

然而，珠江三角洲的城市非常不同。如果是这样的话，整个城市群将会紧密联系在一起，成为众多产业的聚集和中心。

例如，先进制造业必须在珠江三角洲，而不是长江三角洲。

这个先进的制造业不是在一个高科技城市，也不是在一个港口贸易城市，如广州，一个大的商业港口，但它必须非常接近。谁有这样的条件，我们认为珠江三角洲就有。

为什么高质量资产在核心城市的运营被称为运营？

我不想使用城市更新，因为城市更新排名靠后，而现有高质量资产的运营将成为未来核心城市的重要方向。中国有一个开发面积最小的开发商。

但是市场价值是最高的。你知道是谁吗？北京国际贸易。

一期、二期、三期和四期没有搬迁，总建筑价值超过1300亿元，没有负债。它有最小的干燥面积，最少的员工，不需要太多的努力，但市场价值是最好的，相对而言，效率是最高的。

原因是优质资产的运作。

这种高质量的资产运作以前不可能有这样的机会，因为我们不能持有它，也没有钱。

现在中国有了钱，特别是各种金融机构、民间组织和基金，我们开始有了这样的条件，在条件具备后，在核心城市经营优质资产是一个很好的方向。

当我们与美国房地产开发商交流时，一群中国房地产开发商和纽约房地产开发商坐在同一张桌子上，但谈话是不对的。相反的一面是城市的高质量资产运营商，我们大多数人是住宅开发商。

只有到那时，我们才知道我们落后了一个世纪，但是中国人速度很快，这个世纪可能会加速。

万亿市场的集合，因为中国的房地产股票是一个数百万亿的市场。

因为新房的年增量超过十万亿元，二手房也马上赶上新房，估计超过十亿元，也就是大约20万亿元的交易加上100万亿元的资产运营。

因此，我们将诞生万亿市场聚合服务公司，如家装公司，如长期租赁公寓，二手市场交易，商业运作，房地产金融。

这些以前分散和分散的市场将在3到5年内开始融合。

例如，长期租赁公寓在中国拥有大量的租赁人口，但它们都是分散的，分布在城市的每个地区。

每个社区的业主和租户都有许多无法有效解决的痛点。

20世纪90年代后的今天，新一代租户开始进入租赁市场。他们与我们不同，这些痛点是不可逾越的，导致消费升级！

家装行业也是如此。每当中国人(603883，BUY)装修他们的家，这是一个非常痛苦的经历。家装行业的整合也是如此，即将到来！

3

五年后的中国房地产想象

五年后中国房地产会发生什么？

让我们大胆想象一下，按照中国的建设速度，我想五年后，在他们说有10年之前，我们的速度太快了。

我认为大规模的发展将在五年内结束，中国的城市将基本完成，中国梦将会形成。

当大规模开发结束时，开发者的数量会大规模减少，尤其是传统的开发者。

然后当我们再次去纽约时，我们对他们说了同样的话，用了同样的词，做了类似的事情。现在我们和别人做的事情不一样了。

发展模式已经进入基金和专业reits，我认为五年内就是这样。这三五年的变化非常非常大。

资产运营和房地产金融将成为一个万亿美元的市场。

有那么大吗？

我们找出与房地产相关的美国上市公司，然后将我们的房地产上市公司与他们进行比较。当我们比较他们时，我们是不同的。

它们市值高达数千亿美元的最高级别是房地产投资信托基金(reits)，它们都是房地产基金。我们不是，但我们都是住宅开发商。

我们都是住宅，他们都是商业和老年...

但是我认为我们很快，规则会很快改变。我们的大数据和物联网将重建中国的城市和建筑，因此在这方面有很大的机会。这可能与现在的情况相去甚远。

然而，如果五年后，人工智能、物联网和大数据发展足够快，因为5g即将问世，5g问世后，我们解决建筑中所有问题的原始成本将大大降低。

这些条件对未来的建筑是必要的。

例如，长期租赁公寓，世界银行长期租赁公寓必须是无线网络，无线网络信号是不稳定的，这是一样的自来水。如果没有水，你可以忍受，但是没有无线网络你就活不下去。

五年后，多层次的度假和老年财产将变得流行，这是五年后的事情。

在中国，房地产可能会进入这样一个临界点:我们正面临城市化的临界点，我们需要适应，我们需要改变临界点规则。

如果这一代人不能适应并离开，那么这一代人就完全不同于我们的上一代人。也许我们这一代人会在五年后退休。

例如，我现在55岁了，我将在五年后退休。五年后，新一代可能会和我们玩得不一样。面对未来，行业间多交流是非常重要的。

中国的房地产业发展迅速。在汶川地震中，没有一栋商品房倒塌，这说明商品房的质量非常好。

目前，中国房地产没有真正的烂尾楼，有些是股东之间的争斗。

行业间的大规模并购正在开始。事实上，一切都证明这是最好的时候，也是最坏的时候。

即使在5年后，中国的房地产还有很多值得做的事情，因为它是一个巨大的市场。

延伸阅读

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我对一线城市房价、学区和长期租金的看法(节选)

作者:兔主席

近期一线城市房价上涨之我见；

1

普通中产阶级家庭负担不起一线城市的住房

从长远来看，这将是正常的状态。就像普通的日本中产阶级家庭和普通的美国中产阶级家庭一样，在东京和曼哈顿的核心地区很难买到房子。北京和上海核心区的房地产是一种稀缺资源，主要是祖先遗留下来的。

2

抱怨北清恢复外交关系的毕业生不能在北京和上海买房是没有意义的

横向比较，哈佛和耶鲁的毕业生会抱怨在曼哈顿买不到房子吗？东大大学的毕业生会抱怨在东京买不到房子吗？

在这样的发达国家，核心城市的房地产价值极高，只有拥有特定行业和相对富裕的财力的人才能买房。中国人民将逐渐学会接受这些现实。

3

在核心区域购买房地产不会是人生成功的考验

我只能说中国是一个发展中国家。各种硬件和软件资源都很落后。随着物质世界的迅速发展和扩大，人们迫切需要获得资源并安顿下来。

没有一定的财力和经济实力，很难在这个国家过上体面舒适的生活，也很难保证下一代的未来。

因此，我们在好城市买好房子的需求特别强烈。

4

在美国，你不会觉得在曼哈顿买不起房子有多不公平

我们总是看到舆论认为买不起房子是一个社会问题。许多人哀叹并认为存在一些不公平。

如果你在美国，出生在中西部的一个中产阶级家庭，最后被纽约的一所大学录取，你的整个家庭继续工作和学习，你不会觉得在曼哈顿买不起房子是多么不公平。

其他年轻人在中央公园附近有一套公寓，是他祖父留下的。这是财产的代际转移。中国有句谚语说，先人焚香。

你会觉得这是别人的历史、天赋和运气的积累。要抱怨，最多抱怨一下为什么你的父亲或祖父没有积累这笔资本。

这也是为什么富有的孩子在暑假去巴黎参观博物馆，而贫穷的孩子在家看电视的原因。这种不平等是天生的。

5

中国发展太快了

资产价值在一定程度上已经集中和爆发。北京和上海核心地区非常有限和稀缺的住房资源实际上是在很短的时间内分配的。

年轻人、职业选择、城市选择、任何其他与生活和工作相关的决定，以及一些财务安排，可能会对你买房或做决定的能力产生根本性的影响，从而改变你的生活道路。

从最近北京和上海的限购措施来看，所有这些措施都达到了改善的要求。你以前的贷款记录和房地产将对你将来购买更大的住宅产生不可估量的影响。

因此，机会有很多因素。这些资源分配是在很短的时间内(几年)完成的，许多人可能在做出反应之前就错过了。

6

由于这些资源分配在最近几年已经完成，个人感到无能为力

由于这些资源分配在最近几年已经完成，个人感到无能为力。与我们周围的同龄人相比，可能很多人都买了房子。

如果你不“上岸”，你会感觉不好，觉得社会不公平。

如今，大多数人认为拥有一所房子是理所当然的事情，是判断一个人成功的必要条件和基本标准。

在一线城市买不起房子的期望可能仍然是大多数人需要接受的新事物。归根结底，这是由于中国的快速发展和日益紧张的资源供应。

资源稀缺，分配在短时间内完成。许多决定命运的事情都是在一个人职业生涯的几年内完成的，而不是通过两三代人。

7

二十世纪以来，中国的历史发生了巨大的变化

中国仍处于大变革时代，如政权更迭、战争、各种运动、资产的获得和损失以及阶级变化。现在我们正在完成社会阶层的重建和固化。

2010年，为买房而烦恼的年轻人实际上和他们的父母、祖父母和曾祖父母在同一个时代经历了巨大的变化。

在时代的大船面前，个人是渺小的！

8

未来，一线城市居民的平均购买年龄将被推迟

未来，一线城市居民的平均年龄(如果他们买得起房子)将被推迟。

从结婚前或结婚时推迟。例如，从28岁到30岁到35岁到40岁。此外，按家庭计算的住房拥有率(即是否有房子)也可能下降。

9

比较中国核心城市和其他发达经济体的房价没有多大意义

还有一个问题是，中国一线城市的房价远远超过普通居民的收入。中国和发达国家在经济结构、社会结构、资源积累和地区分布上完全不同。

中国是一个典型的区域发展和城乡发展不平衡的国家。各种资源高度集中在极少数特大城市。

10

软件实力有很大差距

从这些超大城市到富裕的1.5线或2线城市，虽然有良好的硬件条件(如高层建筑)，但在软件方面仍有很大差距。

人力资本、教育、医疗保健等。美国之所以极其发达，是因为城乡和地区差异尽可能地被最小化了。

人们可以选择不同的城市工作。它可以在城市的核心区域，在郊区和小城市。到处都有可用的教育和医疗资源。

许多国际组织或大公司的总部都设在小城镇。员工的家庭可以和平相处，因为幼儿园、学校和医院的环境都很好。

在中国，即使在像北京这样的超一线城市，距离东城15公里，教育资源和医疗资源也开始不足，所以人们需要搬到城市。

资料来源:世界银行

来源：荆州新闻