李扬：房地产市场调控应着眼于中长期手段

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5月22日，主题为“房地产市场:泡沫与风险”的第八届国家金融与发展实验室智库论坛在北京召开。中国社会科学院院士、国家金融与发展实验室主任李阳表示，一般认为，房地产金融风险是在负资产出现时出现的，这在目前国内现有体制下是不可能出现的，至少在中期是这样。目前，城市化道路主要是通过大规模城市化来实现的，小城镇的道路是不可行的。在特大城市的房地产市场，应努力发展自有住房市场和大型租赁市场，特别是租赁市场。发展租赁市场的重点是鼓励大多数非政府力量的参与。目前，房地产问题过热，风险并不完全在于地方政府。如果房价下跌，当地政府将立即处于危险之中。从长远来看，房地产问题取决于人口、土地、银行信贷等因素。目前，房地产市场的监管应着眼于中长期，首付率应是主要的监管手段，目的是降低系统性金融风险。另一方面，我们应该进一步研究新型的城市化模式。加快转变住宅模式，规划新的租赁和销售模式，采取有效措施，发展健康的房地产市场。

国家金融与发展实验室高级研究员蔡镇在“房地产市场:泡沫，没有风险”的主旨演讲中说，所谓的泡沫是指一个或一系列资产在连续过程中价格的突然上涨，而最初的价格上涨会使人们期望提高价格，从而吸引新的买家——这些人一般只想通过买卖获利，而对使用和产生利润的能力不感兴趣。

以深圳为例，目前深圳郊区的增长超过了城市，核心区对大型公寓的需求明显，郊区对小型公寓的需求明显；中级公寓的需求略低于供应量。前者反映了金融促进和投机需求；后者反映出改进的需求受到挤压。

国家金融与发展实验室金融法与金融监管研究基地副主任郑连生认为，房地产是中国经济和金融体系中一个具有系统重要性的领域。从2016年及未来两到三年最大的系统性风险因素来看，房地产行业的总效应占12.33%，排名第一，远远高于其他行业。房地产与表外融资和影子银行密切相关。非传统信贷融资规模2014年约为30万亿元，2015年约为36万亿元。截至2016年6月底，资产管理规模超过60万亿元。

房地产周期是如何形成的？郑连生表示，在稳步增长中，放松房地产市场政策已成为重要选择。房地产行业是最重要的去库存领域之一。2016年国庆前后，中央政府和地方政府出台了房地产调控政策，并再次采取行政措施试图控制飙升的房地产价格。自2006年以来，中国房地产周期的波动似乎与行政干预密切相关。目前，对于需求的周期性波动还是政策的周期性波动还没有定论。从市场供求角度来看，房价上涨正在向二线城市蔓延。房地产市场整体存在“五高”风险:高房价、高库存、高杠杆、高金融化和高关联性是房地产市场风险的基本特征，影响银行、影子银行、地方政府和金融体系。系统性风险正在中国积累。如何解决这个问题？郑连生认为，未来财税制度和土地制度的改革是关键。

中国社会科学院城市环境保护研究所房地产研究室主任王表示，中国房地产市场与国外房地产市场存在本质区别，应根据制度本身的特点进行考察。2017年房地产市场的主题是防范风险，房地产市场应建立过度商业化和整改机制。(经济日报记者周琳)

来源：荆州新闻