限购限售限价……一线城市房价下跌 地产商要怎么玩

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一方面，“面包”(销售市场)滞销，另一方面，“面粉”(土地市场)是一种稀缺商品，不符合经济规律。

正文|《中国企业家》记者王

房价真的下跌了！

19日，国家统计局公布了5月份70个大中城市的房价变化。15个热点城市新建商品房价格均同比下降，其他大中城市房价下降或下降的城市数量增加。其中，北京降幅最大，二手房价格环比下降0.9%。与此同时，北京当月仅签约二手房约1万套，是近27个月来的最低值。

日前，普悦资产创始人(原杨光成(000671)联合董事长)陈凯在沃顿商学院第六届中国房地产实训项目会议上站在台上展示了几张照片。一个是北京二手房交易的趋势图，另一个是上海的住宅租金指数。当然，今年已经画了一条消极的线。另一幅图是4月份嘉兴的土地拍卖。400多名房地产开发商聚集在比音乐会更热闹的体育中心，中标者欣喜若狂。因为那天所有的参与者都是房地产行业的高级管理人员，这些图片实际上是每个人都熟悉的，但是它们一起产生了直观的刺激。

一方面，“面包”(销售市场)滞销，另一方面，“面粉”(土地市场)是一种稀缺商品，不符合经济规律。作为中国最老的房地产所有者之一，易居中国的创始合伙人臧建军直言不讳地表示，市场被扭曲了。

严建军看到，在行政干预下，房价被扭曲，热点城市的新房价格低于该地区房价的20%；由于政府控制了网上签约，需求也被扭曲，当前的交易不能反映市场的真实需求；二手房市场也扭曲了，新房子买不到，二手房市场非常低迷；最后一种扭曲发生在土地和销售市场。虽然从业者对销售市场有很多担忧，但土地市场却异常火爆。

许多房地产开发商都在苦苦挣扎，监管会分阶段进行吗？有人说这就像猜谜语，猜对了就会发财。如果答案是肯定的，那么根据过去的规则，18个月后会有另一波市场，现在是购买土地的好时机。然而，工作了20多年的西藏建军打破了这一幻想。他认为这项规定的背景与过去不同。过去，房地产是调节经济和国内生产总值的工具，但在未来，住房应该有回报的生活属性，中国经济应该走一条从空虚到现实的道路。

长期以来，这个行业的变化趋势非常明显。陈凯统计了房地产上市公司和从事经营的数据。该行业的平均净资产收益率从2010年的14%降至2016年的8%。随着资本运营，a股房地产业的估值已从2001~2005年的45倍降至2011~2016年的17倍。从这个角度来看，房地产企业必须理性地看待政策、市场和行业背景，然后根据自身条件选择不同的发展道路。

那么什么是合适的路径呢？保利地产(600048)副总经理于颖分享了行业第五名的探索之路。

2016年底，保利地产经历了重大调整。朱明欣因调任保利集团，辞去保利地产总经理职务。该职位由北京保利董事长刘平接任，而广东保利前董事长于颖不再负责广东公司，但同时担任cto(首席技术官，负责产品研发)、cmo(首席营销官，负责品牌营销)和集团三个四层城市事业部负责人。当时有媒体说于颖即将退休，但他做了澄清。相反，他是唯一一位身兼数职的副总裁。

“但三个四层城市业务部门已经更名。我去了很多地方给当地领导发名片。每个人都不高兴地承认他们是三个四级城市，所以我们回来后把我们的名字改成了城市群业务部门。”于颖笑了。

作为2016年全国房地产销售第五名，保利地产有两个目标公司，一个是万科，另一个是中国海外房地产，已经排名死了，后者也是一个中心企业。于颖认为保利与两家的差距主要在于城市数量。除了广东的保利，长江三角洲和京津冀地区的城市仍然很少。因此，2016年保利地产成立了淮海公司、渤海公司和镇安公司，这将大大增加上述地区的城市数量。“如果每个城市都能实现20亿英镑的销售额，那么保利的‘345’业务目标就不难实现了。”所谓的“345”业务目标是在2017年实现3000亿的销售额，并在未来两年内达到4000亿和5000亿。

“以我们的规模，转型是不可能的。”于颖坦言，保利地产未来的主要工作是把房子卖好。但这并不意味着企业不会发展新产业和新业态。据于颖介绍，保利地产参与了空环球航海、设计院和电子商务港口，他还负责整合中国保利集团内部的技术、文化和房地产业务。更值得注意的是，保利地产目前正专注于国防和民用技术板块的整合。得益于保利集团的军事背景，保利地产计划在各地建设国防和民用技术集成工业园。

于颖透露，保利地产将在2017年实现至少30%的销售增长，该公司去年的销售额为2101亿元。

来源：荆州新闻