【财讯】深圳城中村农民房或自建房超35万栋 占住房总量49%

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深圳城中村租房“美颜升级”公寓“浑水摸鱼”租机租

来源:每日经济信息

经过记者董青枝深圳的照片，经过梁秋月报道

人在他乡，始于城中村。 对许多在深圳战斗的年轻人来说，城中村充满了野心勃勃的力量。 城中村毗邻市区，交通方便，不是他们临时的“家”。 但是，随着城市更新的加快，城中村也在岁月的磨练下千变万化。

“房租又涨了，连农民家都‘美颜’，快住不下去了”找房间的小媛(化名)苦笑着说。

《每日经济信息》记者在迅速发展租赁市场的政策利益下，深圳城中村农民之家也开始迎来新的面貌。 比如房企的整顿改造，政企合作的成人公寓改造，房东个人改造等。 但是，随着居住环境的改善，租金也上升，租户压力倍增，如何权衡公司、业主、租客等之间的好处，成为了必须面对的问题。

农民之家的“高涨”产生矛盾

根据深圳市住建局的底调查结果，深圳有行政村单位的城中村241个，其中特区内城中村91个。 城中村农业民居或个人自用住宅超过35万栋，总建筑面积达1.2亿平方米，占全市住宅总量的49%。

在迅速发展租赁市场的政策利益下，年8月，深圳提出“十三五”期间，深圳通过收购、租赁、改建等方法100多万套村民盖自己的房子，村集体拥有不动产，进行质量检查、消防检查等

农民之家是城市综合管理的难点，蕴藏着租赁、社区服务等巨大的商机，资本悄然进入。

记者最近作为租客访问深圳龙华白石龙社区、坂田、福田水围村等多个城中村时发现，不同地区农民的房租差异很大。

但是，与至今为止肮脏的农民的房子不同，一部分农民的房子被公司和机构改造后重生了，不仅外表，房租也上升了。

记者访问白石龙社区时，墙壁更新后的农民房间排成一排，墙上贴着“本栋招募1室2室1室”的横幅。 记者来到白石龙商住楼管理处咨询，员工是皇嘉房地产的员工，企业接管了33，34栋农民之家。 关于租金，记者表示，现在有住宅资源出租，租赁区间约为1700元~2800元/月，房源为1、半年的签名，物业管理费为100元/月，5月份将热水器和空调统一配置在房间内，房源为8楼的

记者看房时观察到，部分租户门上贴了房租、管理费、押金等通知，附加费达到2500元。 据工作人员透露，这些是旧住户和原房东签的租赁临时协定，现在由企业接管，有些住户正在准备搬家，有些住户还在继续出租。

然后记者观察到，附近有农民房间改造的巢穴兴趣较轻的社区，都是单间，这个包入住了，租金在2280元~2780元/月，现在没有空房间的来源。 但是，与这些改造后的农民的房间不同，没有改造该区域的农民的房间，约40平方米的一间房间中含有房费租金约1700元/月，但只是空房出租。

租客说，与原来农民的房子相比，这些改造后的农民房子的租金明显上升，必须搬家。

长租公寓急速发展的时候，还有公寓“浑水摸鱼”，租了借机涨工资。 记者说，白石龙领域的鑫海公寓现在没有租空房，都有家电和家具。 空房只比较以前的老住户需要继续租的东西，根据公布的租赁价目表，鑫海公寓一室的私房租金是3700元/月，管理服务费是150元/月。 该公寓的居民告诉记者这里每年房租都在上涨，今年的月租金是上涨600元还是押二支付的？

比较租机涨价等乱象，中国综合开发研究院旅行和房地产研究中心主任宋丁认为，新事物的迅速发展一定会涉及很多利益，如何平衡各方利益是不太容易的事件，但必须做的事件。 现在快速发展租赁市场的关键还是政府提供很多政策，比较未来的租赁市场必须有法律保障和政策指导，有法律。 有法律，一定要有根据，这样的租赁市场才能稳定安全。

58安居客房地产研究院主任拆除师张波在接受《每日经济信息》记者采访时表示，应该合理看待城中村的改造。 城中村的租赁住宅本来就有很多安全隐患，通过整治和改造，农民房的居住环境明显提高了。 装修价格等因素会带动租金的短期上涨，因此通过政府的政策支持，可以考虑降低运营者的价格来缓和租金上涨，另一方面，租金低的住宅资源的诉求可以从越来越多的相应的住宅资源供给中进行配置。

农民之家需要机构化的规模化改造

根据深圳计划国土委员会的数据统计，深圳城中村租赁住宅约占总租赁住宅的70%，是租赁市场供给最重要的主体之一，但卫生条件差，消防安全不合格，物业管理普遍不足，“阻断”和“房东”等

深圳房屋租赁市场急需处理的问题是快速机构化、规模化的房屋租赁公司，租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱，消防安全隐患严重，租赁关系不稳定，不能享受与承租人同等的公共服务 各区要扩大城中村的综合整治，提高城中村的消防、质量安全和卫生条件。

业内人士认为，万科提出的万村计划是整改农民房屋，深业集团也与政府合作改造水围村，这些是农民房屋改造的典范。

说到万科，万科已经率先上传龙冈坂田大街，华为边的新围仔村，成立了“综合经营事务所”，实行“综合租赁运营+物业管理+综合整治”。

记者最近访问新周仔村时，房源于2月末3月初释放给万科住宿寓的员工，两周内出租。 新房源正在改造。 六月之前没有。 现在的房租是800元~1400元/月，都是约15~20平方米的单间，带装修，但没有冰箱和洗衣机等电器产品。 从半年前开始，有公共洗衣房和厨房。

万科根据地区不同，城中村的租金水平也不同，租金根据市场化大致定价，可知通常支付的租金比原业主以前收到的租金上升了10%左右。

记者观察到附近有一些农民的房子无人居住，周边业主通知说这些也将被改造。 而且，周边没有改造的农民的房间，空房一室一厅为950元/月，单间为700元/月，可租赁的资源很少，基本上是满租赁状态。

还有，同一条街上有魔方的公寓。 都是30~40平方米的单间，也可以短租一个月。 房租约为2400元/月，分为月付和季节付，还有270元/月的不动产管理费。 这个包要入住。 现在也只剩下六楼的几家套房源了，其他都租了。

魔方相关负责人此前告诉记者，魔方的租金通常由地区定价，但深圳的租金率相当高。 公寓经过三个月的爬坡期基本上处于满租赁状态，一部分房间因租赁因素短期成为空地。

除万科外，将水围村的29栋农民房改造成了水围柠檬盟人才公寓。 改造后的504栋公寓以政府人才住宅的形式面向区内的积分公司和社会组织出租。 水周同盟人才公寓是第一个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合作探索城中村改造新模式的试验项目。

公布的租金水平为75元/平方米，低于该区域的市场价格，另外75元/平方米的租金补助金由政府支付给了深业。

据行业介绍，将农民住房改造成长期租赁公寓不仅为处理历史遗留农民住房消防安全问题提供了新的思路，也为政府采购保障性住房提供了新的来源。

记者最近实地访问了水围村，得知现在人才公寓开始入住，街区的商业部分开业，部分装修。 另外，除了人才公寓，4栋水围1368国际公寓从对外租赁、复式套房、包入住、2300元/月开始出租，现在已经出租了。

另外，记者在农民房区域看到水周实业株式会社3月26日发布的通知书，通知住户水周村的天然气管道全部被复盖，根据福田区人民政府的消防安全指示精神，从4月1日开始在水周社区内瓶装油气的进入和采用

宋丁坦白，公司必须改造农民的房子，提高价格，反映在房租上。 这是正常的。 从市场诉求的角度来看，随着房价的上涨，租金也必然会涨幅，低价缺乏管理的房子可能会变少，因此出租人必须做好充分的心理准备迎接新的租赁市场的到来。

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来源：荆州新闻