直击房企业绩会 大佬举止各不同

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最近，万科、世茂、融创等房地产企业纷纷召开业绩会议。在业绩发布会上，《国际金融新闻》记者就热点和敏感话题与房地产企业进行了直接对话，分析了房地产企业的年报，为投资者提供了最真实、最新鲜的第一手资料，为投资决策提供了全面、有效的参考。

万科被指责过于保守。宝能的股权问题仍很敏感

3月27日上午10点，万科2017年度业绩推广会在深圳大梅沙万科国际会议中心准时召开。

去万科总部不太方便，大梅沙位于深圳最东端，没有直达地铁。

据万科集团一位高管告诉《国际金融新闻》记者，万科深圳总部设在这里，部分是为了满足万科前董事长王石的个人理想，“面朝大海，春暖花开”。王石于2017年6月30日正式下台。

同一天，接替王石的于亮作为万科董事会主席首次主持业绩提升会议。

客观地说，2017年“不在乎规模”的万科取得了辉煌业绩:实现收入2429亿元，上市公司股东应得净利润280.5亿元，同比增长33.4%。

此外，万科2017年派发的现金股利总额约为99.35亿元。

面对这样的表演，于亮心情很好。当《国际金融新闻》的记者在演出会正式开幕前举起手机拍照时，正在整理资料的于亮特意在记者的镜头前纠正了自己的姿势。

在万科董事会秘书朱旭回顾公司2017年工作并对2018年进行简要展望后，余良重点介绍了万科新一轮升级定位战略——“城乡建设与生活服务提供商”。

“不要用旧的思维去思考新的时代，这没有多大意义。新时期，中国房价单边快速上涨已经结束。如果房地产企业还有土地要买，不看价格，那以前怎么赚钱，以后怎么还。房地产需要双手合作才能赚钱，因此万科的战略升级是理所当然的。”于亮说道。

在新时代下，万科自身的股权结构会发生变化吗？在新的时代里，一直在发行质押品和质押万科股份的宝能部门之间的关系会发生变化吗？

对于《国际金融新闻》记者提出的上述问题，于亮脸上始终保持的笑容消失了，他低下头回答说:“后续公司会给出书面答复。”

宝能获得25亿英镑的“补偿费”

一些业内人士开玩笑说，万科和宝能处于“离婚不能分开”的状态，万科每年都要支付巨额“补偿费”。

万宝战争后，“被迫”作为股权投资者持有万科股份的宝能部门，实际上获得了巨额利润。

截至2017年12月31日，宝能部门的子公司巨盛华及其一致行动持有万科28.04亿股股份，占万科股份总数的25.4%，与2016年的持股数量相比没有变化。

基于万科每股0.90元的最终股息，宝能部门2017年可从万科获得25.24亿元的总股息，比2016年底的22.15亿元的股息多3亿元。两年来，宝能部门从万科获得了47.39亿元的分红。

除了每年的“补偿费”，万科还是宝能的“长期提款机”。

截至3月22日，严胜华通过普通证券账户直接持有万科9.26亿股股份，占万科总股本的8.39%；累计质押股份8.35亿股，占万科总股本的7.56%。

根据万科的公告数据，自2018年以来，鞠胜华已五次发布质押，并对万科股份进行再质押。

根据现行新规下“股票质押率上限不超过60%”和“2018年万科平均价格35元/股”的计算，今年鞠胜华通过质押万科股份可获得高达175.35亿元的融资。

在新的金融监管环境下，宝能通过上述方式从万科获得多少利润和多长时间？

在万科独立董事刘姝威要求证监会下令宝能子公司巨盛华清算7项到期资产管理计划后，万科是否已经到了需要考虑与宝能划清界限的时候了？

对此，于亮在3月27日上午的深圳市场业绩发布会上没有给出答复。

在3月27日下午举行的万科业绩会议上，朱旭在香港市场回应说:“股东们已经自己处理了，没有收到进一步的消息。”

一些在交易所的人士告诉记者，宝能对万科股份的质押将长期影响万科的股价。

净负债比率很低

在核心财务指标的优异表现下，万科8.8%的超低净负债率吸引了投资者的目光。

坚持现金流量管理的万科2017年全年净负债率仅为8.8%，这不仅是万科多年来的最低水平，也是房地产行业的最低净负债率。

但这引起了投资者的怀疑。

部分机构分析师在万科业绩会上直接提问:“万科2017年的净负债率为8.8%，低于2016年的25.9%，土地交易溢价非常适合杠杆收购。为什么这一指标如此下降？”

易居研究院(Yiju Research Institute)智库中心研究主任严跃进表示，这位投资者提问的焦点是，“在2017年土地收购机会更好的情况下，为什么会积极降低债务，或者万科是否有其他杠杆来收购土地。”练习。"

对此，万科总裁兼首席执行官朱九生表示:“将净负债率控制在40%以下是对净资产的要求和追求。2017年8.8%的净负债率是短期的，一般在20%-40%之间。”

万科2017年年报显示，土地市场发生了深刻变化。虽然2017年住宅用地交易的平均底价同比有所上升，但下半年土地交易的升水率逐渐下降。

严跃进认为，从万科的回复中可以看出，目前的低负债是被误解了，或者存在一定的短期偶然性，这与类似的杠杆作用不能直接挂钩。

一位注册分析师向《国际金融新闻》(International Finance News)记者指出，“每家公司的经营理念都不一样，不可能用单一指标来评价一家公司的经营业绩，但较低的净负债率可能不是一件好事。”

据业内人士透露，万科的净负债率从25.9%骤降至8.8%，创下房地产行业新低。或许这表明万科走了一条保守的战略道路，其扩张野心不如以前。

我心中只有美好的生活

与上述问题相比，于亮显然更倾向于详细描述“城乡建设与生活服务提供者”的战略定位。

当记者问到“城乡建设与生活服务提供者”的内涵时，于亮突然笑了:“谢谢你的提问，这特别适合董事长回答。我担任董事长已有9个月，担任全职董事长还不到2个月。我一直在想你说的话。”

2017年，余良的足迹在城市的城乡和乡村间穿梭，足迹遍布大江南北，包括广东深圳的玉田村、深圳的坂田、江苏兴化的东洛村。

说起玉田村，于亮似乎很动情:“我以前去过深圳的玉田村，读完之后，我想起了30年前深圳还是一个城中村的日子。”深圳的第一批建设者有两个特点。如果他们不能说出来，他们可能不是深圳真正的第一代建筑者:他们曾经住在一个城市的村庄里或者丢了自行车吗？现在看来，深圳农村还有800万人，他们也为深圳作出了很大的贡献。”

这是余良将万科的战略定位从“城市配套服务提供商”提升为“城乡建设与生活服务提供商”的情感影响因素。

此外，于亮指出，中国前所未有的城市化造成了住房市场的旺盛需求和短缺，这是影响中国房地产市场近20年繁荣的重要因素。然而，他认为，中国房地产市场需求旺盛、整体短缺的时代已经结束。

“我们早就不再看第一个和第二个了。我们心中只有美好的生活。建立新思想和新思维是困难的。惯性思维是可怕的。让我们做一个好农民，种一片好地。”于亮说道。

据《国际金融新闻》记者独家了解，深圳万村发展有限公司是万科在城市设立的一家从事城中村综合改造的专业公司，计划投资7.5亿元在深圳坂田新围子项目，用于改造长期租赁公寓，改善物业管理的硬件和软件，不包括每月支付给村民的租金。

由此可见，于亮并不仅仅是讲“做一个好农民，种一片好地”。

世茂剑指的是4500亿两大板块将分别上市

记者孙玉秋

3月27日下午，世茂房地产控股有限公司在香港召开2017年度业绩发布会。

与许多企业绩效会议中高层官员的“准时出席”不同，距离会议开幕还有15分钟，世茂地产董事长徐荣茂和他的儿子、世茂地产副董事长许世坛等高管出席了会议。

68岁的徐荣茂身着正装，比一个半月前在春节晚会上的样子略瘦，但依然精神饱满。面对《国际金融新闻》记者的问候，他微笑着点头回应。

开幕式前出现了一幅有趣的画面。当记者们蜂拥而至试图与许世坛交换名片时，他们看着被困在“包围圈”中的儿子，徐荣茂笑了。

在2017年的时间线上，长期保持低调的世茂创造了许多亮点。

市场对此次业绩发布会最大的好奇是:这个充满活力的老派房地产企业在2018年将以什么样的姿态进入房地产战场，其战斗力会释放到什么程度。

袁梦1000亿

2017年初，许世坛曾说“未来三年将是世茂的增长年”。一年后，经过时间考验，这种说法是正确的。

凭借2017年12月120亿元的销售业绩，世茂终于在最后一刻带着门票进入了1000亿元俱乐部。全年合同金额1007.7亿元，同比增长47.9%，合同面积606.2万平方米，同比增长23.3%。平均售价从2016年的每平方米13，850元增加到2017年的每平方米16，623元，这主要是因为过去两年世茂地产90%以上的新投资投向了一线和二线城市。

细分后，世茂的经营业绩和综合财务指标都非常出色。

毛利率增长31.1%，达到214.3亿元，毛利率增长2.8个百分点。营业利润176.8亿元，同比增长19.3%。股东应占利润和每股收益分别增长51.6%和54.3%，分别达到78.4亿元和2324亿元。

此外，还款金额从2016年的600亿元增加到2017年的807亿元，同比增长34.5%，还款率约为80%，总资产达到3076亿元，同比增长17.4%。

在债务结构中，79%的贷款为长期贷款，182亿元人民币的短期贷款占21%，因此短期债务偿还压力相对较小。与2016年相比，净负债率上升了5.5%，达到58.9%，处于行业最低水平。许世坛在随后的讲话中表示，世茂将在2018年进一步加大优质土地收购力度，因此连续六年保持在60%以上的净负债率可能会被打破，预计将控制在70%以内。

数字矩阵再次反映了世茂对快车道的选择。

从2008年到2014年，世茂的销售额从100亿元增加到700亿元，复合年增长率接近84%。作为当时中国发展最快的房地产企业，世茂标志性项目频频出现。

自2014年以来，世茂选择放慢脚步，专注于减债、去库存和重组，因此收购的土地数量直线下降。

现阶段的艰苦工作就像一把双刃剑，对世茂来说有利也有弊。

这使得世茂的金融体系更加健康，债务比率低于行业平均水平。然而，土地的规模与销售规模成正比，土地储备减少，可利用的商品来源相对减少，可利用的销售也相应地受到限制，这意味着在行业日益聚集的时候，世茂的生存意识和话语权逐渐被削弱。

2017年，随着行业竞争的进一步加剧，世茂似乎试图找回从前的状态，释放出一股强大的进取之势，迎头赶上其规模。

世茂投资679亿元征地，收购优质土地694万平方米，比2016年翻了一番多。

就该地区而言，基本的一线和二线城市占主导地位。其中，长江三角洲和粤港澳大湾区的库存量最大，达2000亿元；福建和华北紧随其后，各值1500亿元。

值得注意的是，世茂在粤港澳大湾区的土地银行分布在深港广佛，这也是粤港澳大湾区11个城市gdp排名的前四名。在某种程度上，这也反映了世茂的土地收购风格和许世坛对行业趋势的预测。

许世坛认为，虽然2017年房地产市场已经进入调整期，但二手房的销售金额和面积已经创下新高。2018年，创纪录高点的格局将略有下降。不同的城市面临不同的情况。随着四线城市“去库存”政策的逐渐淡出，压力将会加大，一线和二线城市的反弹趋势较低。

在回应《国际金融新闻》记者提出的布局规划时，许世坛表示，战略不会改变，仍将重点放在高质量的一、二线和外溢性的三、四线城市。其中，粤港澳大湾区、长三角、福建、山东和中西部都在世茂的有利范围内，区域公司的销售规划和业绩决定了世茂的土地投资。

4500亿新目标

凭借丰富的粮草、充足的弹药和较低的负债率，世茂现在能卖出2335亿元。据保守估计，如果2018年去污率达到60%，就可以实现1400亿元的销售目标。

当《国际金融新闻》的记者问及这个目标是否过于保守，是否有重返行业前十的计划时，许世坛给出了自己的考虑。40%的增长率在业内并不算太低，世茂的内部目标肯定高于1400亿。今年，市场将有轻微的下降压力，与去年相比，尤其是三四线城市。因此，与给出一个激进的销售数字相比，世茂更倾向于每个季度稳步达到标准。

如果许世坛估计为1400亿元，行业排名将不会比去年大幅上升。毕竟，前20名的房地产企业一般会增长30%-40%。我不敢断言前十名。毕竟，在2018年初，最终排名取决于整体市场和其他房地产企业的表现。

至于长远规划，许世坛在随后的投资者会议上表示，世茂将在2020年组建30家区域性公司，价值150亿元，业绩超过4500亿元。

经过三年的努力，2017年，市场清楚地感受到世茂对规模的需求以及在酒店和商业领域的努力。

那么，住宅和商业地产会两条腿走路吗？商业地产的长周期会影响规模的增长吗？

对此，许世坛告诉《国际金融新闻》记者，选择商业、酒店和住宅同步发展，不仅是世茂多年商业发展积累的经验，也是目前许多城市的“城市更新”计划，三者同步发展不会形成相互制约。

世茂对商业领域的雄心远不止于此。在投资者大会上，徐荣茂透露了一个重要信号:世茂的数百亿商业资产正在被反映出来，计划在未来3-5年内将商业平台和酒店平台分开上市。

来源：荆州新闻