升龙集团沉浮，“过江龙”押注广州南沙旧改

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神龙集团通过城中村改造在房地产行业站稳脚跟，这次将“战旗”插上了广州。

近日，广州市公共资源交易中心宣布，经南沙区金州区和崇威自然村改造项目村民会议表决，上海圣龙投资集团有限公司被选为该项目的合作企业。

锦州地区和崇威自然村位于南沙自贸试验区角门河中心区域，属于南沙街锦州地区行政村。该区现状主要为村居和农田、鱼塘用地，规划研究面积18.05公顷，总用地面积约15.15公顷。现有建设用地9.68公顷，总建筑面积13.03万平方米，建筑556栋，常住人口1183人，约349户。

中标意味着神龙集团正式进入广州市场，这也是神龙集团在华南的第一个项目。对于近几年缺粮的神龙集团来说，锦州地区和崇威村的老改造项目将成为其重要的生计来源之一。

“渡江龙”赌南沙旧制改革

作为南沙区第一个旧村改造项目，也是广州市第一个通过城市公共资源交易平台吸引投资的旧村改造项目，锦州区和崇威自然村前期进展非常快，从入选广州市旧村改造计划到确定开发商只需5个月时间。

2018年2月，南沙金州区和崇威村改造项目被纳入《广州市2018年城市更新年度计划(第一批)》。5月21日，该项目在广州公共资源交易平台正式招标。6月11日，南沙政府官方网站公布了调整后的规划规则。根据公告，项目调整后总建筑面积大幅增加，从12.87万平方米增加到36.44万平方米，容积率从1.8提高到4.17。

具体而言，居住建筑面积由0平方米变更为308，100平方米，商业建筑面积(包括居住设施中的商业服务设施和奖励村的集体财产)由87，900平方米减少至32，600平方米，村庄建设用地由38，100平方米减少至0平方米，配套设施(非商业)由2，729平方米增加至21，000平方米。

通过对比修订前后的控制指标，可以发现锦州地区和崇威村项目原本是纯商业项目，但现在已经转变为商住混合项目，住宅建筑占绝大多数。

图片来源:南沙区政府官方网站

自7月5日起，神龙集团被确定为候选合作企业。7月6日，广州公共资源交易中心宣布神龙集团正式成为项目合作企业。根据金州区金州村一名村民向时代财经提供的投票结果，7月6日共有1055名村民参加了投票，神龙集团以717票赞成、268票反对、69票弃权胜出。

锦州地区和崇威村旧房改造项目要求合作企业注册资本不低于2亿元人民币；总资产不低于500亿元，企业自有资金占项目总投资的比例不低于30%；近五年来，建筑面积已完成100多万平方米，工程质量合格率达到100%；完成不少于2个旧村改造项目，或在旧村改造(含棚户区改造)安置区完成竣工建筑面积超过100万平方米的竣工验收备案表。

地理上，金州区和崇威村位于地铁金州站旁，距南沙万达广场、南沙市民广场、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆和喜来登酒店仅约1公里，区位条件较好。目前，中大成离村最近的二手房均价为23612元/套，越秀滨海雨城为26275元/套。

尽管如此，真正参与竞标的开发商并不多。金州区村支书周透露，项目前期有很多开发商前来咨询了解，但最终只有神龙集团参与了竞标。村民们还说，当天去投票时，只有神龙集团有空。

神龙集团没有竞争对手，轻松获得了锦州地区和崇威村旧改造项目的开发权，但接下来需要面对的是庞大而复杂的拆迁工作。根据官方网站上的文件，南沙区、锦州区和崇威村分为三组。第一组每年收取5610.6元的地租，第三组每年收取1811.2元的地租。该村每月向村民支付300元/人的福利红利。目前，第三组已获得土地，拆除了约50户人家，涉及约100人。周说，这50户人家是几年前由政府牵头拆迁时搬到南沙广隆苑小区的。

上述村民向时代财经透露，目前只有开发商已经确定，具体的拆迁补偿方案还没有公布，开发商还没有开始与村民谈判。“当时同意或不同意是另一回事，这种拆除至少需要三至五年时间。不管怎样，我们并不着急。”锦州地区和崇威村的旧城改造前景注定是一块硬骨头，就像天河区的仙村和杨基村一样，前后可能需要十几年的时间。

盛隆集团沉浮

神龙集团成立于福建，其总部于2013年迁至上海。虽然它始于福建，但真正让神龙集团出名的是它在河南郑州参与的许多旧改革。

2005年，神龙集团走出福建，进入郑州。第一个项目是郑州庄妍村的旧房改造项目，该项目占地约80万平方米，后来被建成曼哈顿广场。该项目一举奠定了盛隆集团在郑州市场的地位。

曼哈顿广场于2006年4月1日开始拆迁，2006年6月15日完成了全部53万平方米村民建筑的拆迁，创下了河南城市村庄整体拆迁的最高规模和速度，曼哈顿广场成为郑州首个城市综合体项目。

此后，神龙集团先后参与了郑州市小利庄、刘晓刚、瓦柳村、凤凰台村、六寨村、农冶路等城中村改造项目，并建成了神龙国际中心、中原新城、神龙凤凰城、神龙汇金广场、神龙天惠广场等城市综合体。

作为局外人，盛龙集团在郑州站稳脚跟后，开始寻求更大的扩张。2010年，神龙集团开始向郑州市场外拓展，并在福州赢得了三个超高层商务办公项目，包括神龙汇金中心、国际金融中心福州国际金融中心和神龙环球中心；2011年，先后进入洛阳、济源、天津。2012-2013年，在南京花费72.6亿元赢得三个名次，希望以南京为中心开拓长三角市场；2013年，他第一次进入鹤壁，开发了神龙广场。

2013年，神龙集团吹响了进军海外的号角。根据官方网站信息，神龙集团已经在澳大利亚、悉尼、洛杉矶、纽约和伦敦等海外城市进行了部署，并开发了悉尼维多利亚和码头路项目、洛杉矶奥利弗街和第11街交叉口项目、洛杉矶格兰德街项目等。

随着规模的逐步扩大，神龙集团的销售额也在快速增长。据嘉里数据，2014年至2016年，神龙集团的销售额分别为154.3亿元、223.1亿元和313.2亿元。

但就像昙花一现一样，神龙集团迅速成长，但也迅速衰落。据嘉里数据，2017年，神龙集团的销售额从上年的313.2亿元下降到149.3亿元，2018年上半年的销售额为75.8亿元。2017年9月，盛隆集团曾将郑州盛隆御景房项目45%的股权出售给太和。然而，由于对项目后续发展的不同意见，泰和最终放弃了收购。

2010年至2013年的大规模土地收购是神龙集团罕见的高调扩张。自2015年4月赢得郑州老崖城第10个老改造项目以来，神龙集团几乎没有在公开市场上赢得任何项目。旧房改造资金的沉淀、住宅销售的有限回报以及业主之间的频繁纠纷，都成为了神龙集团进一步扩张的制约因素。

2016年，时任盛隆集团副总裁、郑州地区总裁的萧浩冉向媒体表示，盛隆在郑州的商业储备超过100万，以目前的消化速度，这需要三年时间。周期太长，一些纯住宅项目必须补充。“我们将慢慢关闭原有的城中村项目，下一步将重点关注一些清洁住宅项目。”

虽然计划在2016年转型为清洁土地和住房，试图加快周转，但从公共土地收购的情况来看，圣龙集团在这方面似乎没有取得顺利进展。河南何复黄辉房地产咨询有限公司总经理庄云娟告诉时代财经，近几年来，基地郑州神龙集团出售的项目数量没有增加，只有两三个项目处于清算状态。目前，没有迹象表明有新的地块。“郑州圣龙公司有很多被挖到其他公司的指挥官，最近也没有听说过征地的事情。

南京的业内人士尹也指出，神龙集团近年来并没有继续在南京收购土地，这仍然是最初的项目。然而，改变郑州和上海市场的旧工作似乎不太顺利。萧浩冉曾透露，2016年，郑州将收购新老改造项目，上海地区将主要开发。当时，描述了两个旧的改革，但目前关于这些旧的改革的信息不多。

从这个角度来看，赢得南沙金洲区和崇威村项目的竞标，可以看作是三年后神龙集团空窗口的又一行动。据时代财经介绍，早在2017年1月9日，神龙集团就注册成立了广州神龙投资有限公司..据媒体报道，神龙集团还于2017年1月参观了黄埔临港经济区。同年11月7日，广州市旧城改造协会成立，盛隆集团是创始成员之一。

种种迹象表明，除了郑州和上海，广州很可能成为神龙集团发展的新领域。与此同时，南沙金州区和崇威村项目将成为未来中国其他城市剩余粮食不多的优先项目之一。

来源：荆州新闻