住建部定调棚改！一二三四线城市地价房价怎么变？

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随着房改的收紧，三线和四线房价崩盘的预判可能会流产？

7月12日下午3: 00，住房和城乡建设部在吹风会上表示，有必要根据当地情况推进工棚货币化。

住房和城乡建设部明确表示，对于商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，应及时调整逐户安置政策。凡有大量商品住房库存的地方，可以继续推进住房货币化改革。

要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、分层次定目标，不盲目借钱摆摊。

住房和城乡建设部的声明是什么意思？它将对三、四线城市和一、二线城市的房价产生什么影响？看看杠杆游戏的解释。

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工棚的货币化不会停止！比例相对下降的可能性很大

在住房和城乡建设部的简报中，杠杆博弈认为有两个关键点。

首先，工棚的货币安置永远不会是全面的。当然，相对收紧是显而易见的。住房和城乡建设部的上述声明已经明确。为什么它不会停止？去库存。

从这句话中，我们可以看出为什么货币化安置在全国大张旗鼓地进行，即出售所谓的存量房屋。只有当房子卖得更好，所有与房地产相关的行业才会更好，就业才会更有保障，金融风险才会最低，经济才会更稳定。

或许，杠杆游戏过于关注房价对决策部门的意义。正如我在上一篇文章中所说，股市可以下跌，但房价不会爆炸。

二是今年棚改完成进度很好。据住房和城乡建设部统计，今年上半年已开工棚户区改造363万套，占目标任务的62.5%。下一步，住房和城乡建设部将加大棚改配套基础设施建设，同时根据法律法规控制棚改成本，禁止非法支出。

这表明，即使货币化安置相对减少，或以前的货币化不再胜利，总的数额仍然在这里。即使这个比例不变甚至略有下降，也不能说工棚改革的推进就没有效果，更别说工棚改革户会没钱了。

当然，不可否认的是，住房和城乡建设部确实非常明确地表示，住房改革应该服从调控的大局。凡是房价上涨压力大的地方，都要逐一控制。

这涉及到另一个非常有趣的问题。哪里房价上涨更严重，压力更大，哪里房价上涨可以接受？请看下面两三个部分的分析。

综上所述，杠杆博弈认为，首先，舍改革不会停止，未来三年的计划将基本如期完成；工棚的货币化不会停止，但比例是稳定的，甚至相对下降的可能性也很高。

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过去，分房改革的资金主要依靠抵押补充贷款psl，但今后肯定会相对收紧，目的是使地方债务更加明确和透明。当地政府的低成本psl杠杆土地销售游戏已经受到了一定程度的影响

此前许多观点认为，从CDB获得补充抵押贷款的psl将会收紧。这当然是真的，但目前，或者从今年的数据来看，情况并非如此。

央行的psl余额显示，截至2018年5月底，psl余额达到3.1万亿；就累计增长率而言，同比增长33%，这比房地产销售数据要激烈得多；在2018年的前五个月，psl余额增加了4，371亿英镑，远远超过2017年同期的2，947亿英镑。

所以，你能说psl真的慢下来了吗？未来是，现在的观望一定发生了。原因是地方债务要求是明确和透明的。

有必要解释这个杠杆游戏。什么是psl？简而言之，地方政府有必要进行棚改。商业银行或传统金融方法并非不可能，但成本很高。这绝对不利于推进大规模的棚改。

此外，当地政府还希望从棚子里搬走的土地能卖个好价钱。如果资本成本本身很高，你认为没有那么多钱可赚吗？

当地政府拿到低息贷款后，很快就补偿了被拆迁户。棚子里的居民会拿这些钱来消费或买房。简而言之，有钱将有益于经济、社会和就业...

与此同时，有了这笔特殊的psl贷款，拆迁很快就完成了，土地被平整并立即出售。这不是赚回钱，然后把它还给CDB等。忘了说一般的棚改区是每个城市的老城区。事实上，周围的设施都很好，但是老城区经常没有土地，所以这个棚改区没有土地。

这是一个完美的闭环吗？它让拆迁户、房地产销售、房地产企业、房地产开发和相关行业以及地方政府受益，却突然依靠低成本的资本杠杆游戏来撬动土地价格，卖出更多的土地？

但是有一个问题。什么是地方政府账户的psl贷款？严格来说，这肯定是地方债务，但通过一些平台公司的运作，似乎很难说这是地方债务。关键的一点是，监督资金的流动和土地销售的资金并不容易。

总之，当地方政府以低成本获得资金时，他们实际上增加了债务。至于卖地收入是否会立即返还，CDB或住房和城乡建设部控制不了太多。因为，psl特别贷款基本上是三年或五年的中长期贷款。

地方债务的最大风险是不透明，也不清楚地方政府欠了多少钱。现在各种压力正在逼近，所以我们必须拆除炸弹，找出地方债务并控制它们。

因此，psl贷款收紧的消息才出现。相对而言，当这些廉价资金收紧时，本地低成本资金的来源肯定会受到影响。

与此同时，psl贷款的优势是在一定程度上收紧，这可以真正减少世界上的房地产投资基金。

有更多的秘密，低成本的钱更少，旧城的拆迁会减少，而且没有足够的钱玩。这些土地拆迁成本不低，拆迁相对较小，综合地价不会涨得这么快。未来如何出售土地？多卖郊区和新城，至少这些地方相对便宜，这对购房者来说不是一件坏事。

事实上，存在控制土地价格和新房价格的压力。对于较大的城市来说，拆除中心地区的棚户区没有多少利润。拆迁不会让你卖太多

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抵押贷款补充贷款的psl相对收紧后，如何才能换钱，会有什么后果？四线城市的地价和房价是如何变化的？

许多朋友可能还没有注意到，对psl和shed改革的货币补偿相对收紧，这在6月份之前并不新鲜。

4月，财政部、住房和城乡建设部联合发布了《地方政府棚户区改造专项债券试点发行管理办法》，要求有序推进试点发行工作。这是继土地储备和政府收费公路专项债券之后的又一笔国家“市政收入债券”。

为工棚改革发行特别债券实际上是psl收紧后的部分补充。好处是让债务公开透明。

有关部门明确表示，要规范棚户区改造融资行为，坚决遏制地方政府隐性债务增加。因此，两个部门联合发布了管理办法，要求有序推进试点棚改专项债券。

此外，还需要探索建立一种制度，使棚户区改造专项债券与项目资产和收入相对应。

这样，发行的资本和债券一样多。杠杆游戏是粗糙的，也就是说，多少土地和多少钱可以出售，以及棚改项目的收入和融资可以平衡，这样游戏就可以让你继续。

根据文件规定，棚改专项债券原则上不应超过15年，可根据项目实际情况适当展期，以避免期限错配的风险。

冷静的好处是，第一，你不能急于高价出售土地，或使过高的土地价格；第二，你可以平静地从事在老城区难以咀嚼的骨头；第三，债务被推回，金融风险大幅回落。

对于一、二线城市来说，以前的棚改融资方式不利于老城区的棚改，因为周期短，需要快速出货。但现在地价和房价都在控制之中，这部分改革的动力将会不足。有了工棚改革的特殊债券，我们可以继续拆除老城区，我们也可以玩反周期游戏，等到地价合适再出货。

结论是杠杆博弈认为，在一二线城市的老城区，新地块的地价和房价将长期有利可图。

那么，三个四线城市和县级城市呢？突然之间，债务变得更加规范，更加透明，对上级更加公开，改革资金的流失和无形资本的运作可能会受到一定程度的约束。但好处是，用于棚改的特殊债券周期长，利率低。即使工棚改革的临时推进力度不如以前，但在未来市场好的时候，工棚改革仍能发挥作用。

然而，关键是这些城市能获得多少指标和配额。只要能获得指标和资金，棚改游戏就能继续。当然，棚子换得越久，市场上供应的房子就越多。因为棚户区改造前的容积率无法与高层建筑相比，我不知道新的库存是不是问题。

来源：荆州新闻