首创置业谈回A：希望政策对地产企业放松点

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今年4月，唐骏退休，成为首都房地产的总裁，43岁的钟北辰成为他的接班人。在首都地产被一位年轻的总裁取代后，外界对它寄予了很大的期望和想象。8月28日，在投资者和媒体的关注下，钟北辰递交了他上任后的第一份成绩单。

在过去的六个月里，首都房地产实现了360.7亿元的合同销售额，同比增长47.16%；销售面积136.3万平方米，同比增长26.4%。与快速增长的销售收入相比，营业收入的表现有些逊色。截至2018年6月底，营业收入为71.17亿元，同比下降3.41%。

销售业绩的上升是首都房地产冲刺规模的写照。在今年3月的年度业绩会议上，时任首创置业总裁的唐骏披露了首创置业1000亿元的计划。从2018年到2020年，首创置业将分别实现800亿元、1000亿元和1400亿元的签约目标。

在过去很长一段时间里，首都房地产一直对扩张极为谨慎，没有多少收购土地的行动。但今年上半年，仅在天津，首创置业就完成了两次收购。今年3月，首创置业宣布计划以18.31亿元人民币收购天津市轨道交通建设有限公司51%的股份；今年4月，首创置业宣布将以3960万元人民币认购天津和发19.8%的股权。

不难看出，在1000亿元的目标下，保守的首创置业已经开始显示出积极的一面。半年报显示，上半年，首创置业新增10个二级开发项目，总建筑面积214万平方米，同比增长120%，投资254亿元。

在过去的两年里，四线城市出现了新一轮的机遇，许多正在冲刺规模的房地产企业选择进入四线城市，希望迅速占据一席之地，享受这一波市场红利。然而，规模增长已经慢了半拍的首都房地产似乎并没有感冒。在上半年的投资中，北京、天津和广州占了94%以上。

此外，首创置业管理层表示，未来投资方向将继续集中在京津冀、长三角和粤港澳大湾区都市圈，这将带动快速周转的强劲投资，加快规模扩张。

“虽然一线城市有政策加强，但市场没有问题，销售速度和规模都有保证。目前，他们将坚持投资核心战略城市的战略。他们还没有进入三四线城市的想法，但他们可能进入二线或二线和半线城市。”

截至2018年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1192万平方米，股权总建筑面积808万平方米。今年全年，首创物业的可销售价值为828亿元，其中480亿元将于下半年推出。管理层表示，今年800亿元的销售目标将提前实现。

在这次业绩会议上，管理层还提到了多元化房地产业务的发展。今年1-6月，首都房地产直销购物中心实现总收入23.7亿元，同比增长43%。截至7月底，共有16家直销店登陆，钟北辰告诉媒体，到2020年，将有20家直销店登陆。

需要注意的是，扩张的突然加速也给首创置业带来了一定的财务压力。半年来，首创置业资产负债率为78.33%，同比增长0.28个百分点；净负债率达到154%，比2017年底上升了26.23%。

从负债结构来看，首创置业的计息负债为804.69亿元，其中一年内到期的负债为243.24亿元，占计息负债总额的30.23%。截至6月底，首创置业持有的现金储备为217.82亿元，这意味着短期债务与现金之间仍存在25.42亿元的缺口。

为了支持规模的扩大，首创置业在提高土地收购速度的同时，加大了杠杆作用，通过各种渠道获取资金。上半年，通过发行海外美元债券、国内公司债券、银行间中期票据、资产支持证券等各类债券融资140亿元，加权平均融资成本为5.22%。

这种“变化”的节奏可能会在今年下半年继续。不到半个月前，首创置业宣布拟与华夏银行开展融资合作，并以非公开上市方式在北京研究院发行债务融资计划，融资总额不超过30亿元人民币。

除了业绩，重返甲级一直是首创置业的“心病”。在首创置业和一些投资者看来，其股价被低估了。今年以来，首创置业的股价大多徘徊在每股3-5港元之间。

谈到股价表现时，管理层有些无奈。“年初我们也做了一些路演，但目前的股价仍被低估。今后，我们将加强沟通，希望增强信心，提高股价。”

事实上，自2004年以来，首创置业曾多次试图突破a股，但由于ipo停牌、国际金融危机和房地产监管等外部因素，首创置业曾数次陷入困境。

现在，首都房地产正试图加快回归甲级的步伐，因此它着手规划政府支持和倡导的文化创意产业和长期租赁公寓。上半年，首创置业在北京登陆了一个文化创意园区，其长期租赁公寓品牌“何裕”也将于下半年9月开业。北京项目将推出约15000间客房，到2020年将大规模推向市场。

但是，目前房地产企业a股审计仍没有放松的迹象，首创置业回归a股的前景并不乐观。目前，首创置业在审计名单中排名第126位，而去年底，它排名第78位。首创置业管理层表示:“我希望房地产方面的政策会有所放松。”

来源：荆州新闻