这两个热点城市的土地拍卖政策正发生重大变化

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热点城市的土地流转政策正在悄然发生重大变化。

7月17日，南京、杭州对开发商征地或自住商品房的要求进行了调整:南京取消了已实施近两年的售房政策，全面实施“自住商品房面积竞争”；杭州市规定:“凡以自住比例招标方式取得的宅基地上建设的项目，自住商品房一律为住宅。”

据业内人士透露，两个城市的调整方向是进一步增加租赁住房的供应，实行购租并举的政策。同时，在一定程度上，加快土地开发和上市的步伐，并增加租赁住房的供应。

南京

7月17日，南京挂牌出让了五块地块，总面积约为28.2万平方米。

引起人们关注的是，土地出让条件发生了一些重大变化:取消了“招标达到最高价80%时申请预售的建设进度门槛，招标达到最高价90%时出售现有房屋”的要求。

此外，将以前的“经济适用住房建筑面积竞争”调整为“当本地块招标达到最高限价时，仍有投标人要求继续招标，招标停止，自住商品房(租赁住房)建筑面积在本地块竞争。”每个申报面积为200平方米，最大申报面积为投标人。”

南京现行的房屋销售政策始于2016年8月。当时，为了给当地拍卖市场降温，南京规定，当网上竞价达到最高限价时，如果仍有两个以上的单位要求继续竞价，则停止网上竞价，由现场抽签产生赢家，并在最高限价的基础上加价作为成交价格。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品房必须以现房出售。

2017年6月2日，该规定再次被加码。当住宅用地和商住用地网上交易竞价达到最高价时，土地价格竞争停止，经济适用房建设面积改为网上竞争。

如今，上述两项法规已经发生了质的变化。

对此，南京市房地产协会会长吴向华认为，现有的房屋销售会增加开发商的成本，这将导致房屋销售报价的增加，但政府会限制房价，房价与开发商成本之间的矛盾无法解决。此外，现有房屋销售从开发到竣工至少需要两年时间才能满足销售条件。因此，在一段时间内，上市房屋的数量是真实的空，而房屋的数量是紧张的，这人为地加剧了市场的供求矛盾。

吴向华表示，取消现有的房屋销售政策，并将其调整为“竞相建造自给自足的商品房面积”，基本上是开发商的一种偏好。地块上的一些房子需要自我维持没有错，因为尽管它们是自我维持的，但它们仍然是开发商自己的资产，可以自由处置。

此外，南京是全国租赁试点城市，目前已实现自给自足。一方面，开发商得到了土地，另一方面，他们可以帮助政府完成租一些房子的目标。预计未来南京的住房供应将会增加，并将在六到九个月内上市。

根据南京的网上房地产数据，2018年上半年，南京售出30624套房屋，目前市场库存为24000套。从供给和交易的角度来看，今年上半年，南京的房地产市场达到了过去五年来的最低点。

土地拍卖市场是另一回事。

据58住房和房地产研究所统计，2017年上半年，南京市国土资源局出售了34块商业用地(不含丽水和高淳)，面积202.65万平方米，总价388.67亿元。与2017年上半年相比，交易面积增加了52%，但总交易价格下降了9.74%。

就土地溢价而言，上半年为1.93%，2017年一度达到36.02%。这一次，这五块地皮的最高价格是每平方米2000-3000元，比当地的地价便宜。

杭州

杭州是竞争自持商品房面积的先锋。

自2017年4月26日第一块自持面积地块诞生以来，“自持面积招标”已成为杭州土地拍卖市场的常态。2017年8月22日，杭州市发布了《企业自住商品房租赁管理实施细则》。

今年7月17日，杭州市下发了《关于进一步加强企业自住商品房租赁管理的通知》(以下简称《通知》)，继续加大对租赁住房的推广力度。

《通知》规定，自持商品房应当是在竞争单位通过自持比例招标获得的住宅用地上建设的项目的全部住宅建筑。

《通知》还规定，“自住商品房的单次租赁期限不得超过10年，单次租金收取期限不得超过1年”。

《杭州房地产客》认为，新规定完全堵塞了开发商将其自持面积全部放在商业部分的漏洞，同时也将影响开发商自持部分资金的退出，使其自持部分完全成为“出租屋”的本质回报。

根据杭州市住房保障和房屋管理局的官方统计，截至目前，杭州市区共有92块土地，总自持面积为191万平方米。假设一套出租屋的面积为50平方米，这意味着这92块土地上将增加近4万套出租屋。

像商品房彩票一样，拍卖市场依然火爆。

数据显示，上半年杭州的土地销售收入为1345亿元，不仅在全国土地出让金总额中占据第一位，而且还公布了城市价值同比高增长率、两个数百亿元的“地王”和频频刷新的底价。

业内人士告诉记者，从目前来看，加快土地步伐，增加土地供应仍然是杭州土地市场的主要关键之一。

7月16日，杭州主城区迎来了7月份的第二次土地拍卖，共售出7块土地。从交易结果来看，与以往一般的高溢价甚至高自持率交易相比，低溢价交易已经成为目前的主流。

来源：荆州新闻