海外造城与科技小镇 碧桂园的创新实践

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【摘要】碧桂园投资2500多亿元在马来西亚建设了一个海外房地产森林城市，计划投资数千亿元建设多达十个“科技城”。

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《时代周刊》记者胡天翔

“变是一样的，变是一样的。变化是好的，变化是坏的。”随着未来中国传统房地产的增量市场越来越小，许多房地产企业开始尝试房地产相关的创新领域。

从海外房地产到特色城镇，从养老护理到长期租赁公寓。开发商不仅积极参与房地产产业链的各个环节，还在金融、医疗卫生、教育等领域大踏步前进。其中，一直致力于住宅开发的碧桂园，也借助转型带来的机遇，将触角延伸到更多领域。

从覆盖着绿色植物的佛山市顺德区总部大楼，到新加坡旁边占地20平方公里的森林城市，再到碧桂园的生产-城市一体化战略-科技城的具体落地。对于碧桂园来说，创新和变革是为了拓宽形式和培育新的增长点。

出海

2015年12月18日，碧桂园正式发布马来西亚“森林城”项目，该项目位于新加坡旁边，由四个填海造岛组成。规划面积近20平方公里，计划总投资超过2500亿元。这不仅是碧桂园投资海洋以来最大的战略项目，也是中国民营企业迄今最大的海外投资案例。

“迪拜人可以在沙漠中建造一座国际大都市。为什么我们不能在海上建一座城市？”碧桂园董事局主席杨国强表示，森林城市应注重“产城结合”和“城市创新”，打造未来绿色智慧城市的典范。

这是一个革命性的“实验”。根据碧桂园的设计方案，森林城将是中国企业在马来西亚建造的第一座智能生态城市，也是世界上第一座立体层次城市。“同时，森林城市还将通过大规模的绿色湿地与园林规划相结合，实现雨水资源的储存、渗透、净化和循环利用，成为名副其实的森林城市。”

“我认为森林城是一个独特的设计。”新加坡绿色能源全球公司首席执行官罗金宏向《时代周刊》记者举了一个例子，他说森林城市强调人与车的分离，由于这种设计，它也鼓励人们使用自行车或其他简单的交通工具，少开车，这肯定会使环境与众不同。“森林城市在绿化方面也做得很好。没有必要担心公路车辆的通行，所以这一块可以说是一个突破。到目前为止，我们还没有看到任何一个城市有这样的设计。”“人车分离”和“智能生态”是森林城市的倡导者、碧桂园董事长杨国强的“梦想城市生态”。

杨国强选择花费巨资在伊斯坎达尔经济特区建设一座与新加波毗邻的城市，这不是他的心血来潮。更重要的是，他看到了伊斯坎达尔经济特区下一个崛起的深圳，紧挨着世界第三大金融中心新加坡。

《时代周刊》记者了解到，森林城被列为广东省“一带一路”和“1+10”标志性项目之一，是广东省重大国际产能合作项目。森林城市所在的伊斯坎达尔经济特区是马来西亚政府2006年在柔佛南部地区启动的一项大规模经济发展计划。作为马来西亚和新加坡深化经贸合作的前沿阵地，年均经济增长率为7%-8%。

为了吸引更多投资者投资伊斯坎达尔特区和森林城，马来西亚政府表示，在碧桂园森林城，符合伊斯坎达尔特区旅游会展、教育和医疗相关标准的企业可享受企业所得税减免政策。得益于此，森林城市吸引了来自中国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、中东、欧美等国家和地区的众多客户。

在碧桂园内，森林城被视为公司海外发展战略的关键环节。“森林城是一个巨大的工程。成功与否对我们来说至关重要。目前，这是顺利的。该项目成功后，将进一步考虑海外扩张。”碧桂园总裁莫斌3月15日在2015年业绩发布会上表示。

五个月后，在香港同一家酒店，莫斌在2016年中期业绩会议上表示:自今年3月6日开业以来，在不到半年的时间里，森林城市推货量超过127亿元，销售额超过100亿元，除污率接近80%，销售部分利润率超过20%。

根据摩根大通的报告，2013年，海外扩张阻碍了碧桂园的发展。然而，随着森林城项目的热卖和金海湾一期项目的交付，我们相信市场会更加认可海外项目所产生的价值。

五年，1000亿个城镇

碧桂园投资2500多亿元在马来西亚建设了一个海外房地产森林城市，计划投资数千亿元建设多达10个“科技城”。

目前，从中央政府到地方政府，都在大力推进特色城镇建设。早在2016年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部就发布了《关于培育特色城镇的通知》，决定在全国范围内开展特色城镇培育工作。广东省还提出到2020年建设约100个省级特色城镇。

在国家大力推进的指导下，特色城镇正成为越来越多的住宅企业进入和竞争的下一个出口。碧桂园和其他房地产企业都试图在“特色镇”的开发和运营中整合资源，培育集团发展的下一个利润增长点。

“科技城的规划是一个挑战。在广东，没有一个企业或政府能够完全实现这一理念，我们做房地产就更难了。但我们有经验、勇气、资本和运营能力。我对碧桂园很有信心。”2016年8月9日，在碧桂园“生产与城市一体化战略”新闻发布会上，很少出现在公众面前的杨国强出人意料地现身表态支持公司计划在五年内投资1000亿元的“科技城”项目。

从商业运作的角度来看，碧桂园将通过科技城全面进入工业地产，并获得政府支持和大量土地资源。“我们认为，工业地产的经济效益不仅体现在保值机制和经济周期的稳定期，而且成为优质土地、优惠政策、中期利润和相关业务的重要来源。”碧桂园集团副总裁兼生产城发展部总经理向俊波告诉《时代周刊》记者，我们将在5年内安排不低于1000亿元的投资，并计划在深圳周边建设10个差异化科技城，实现模式输出。

2017年5月17日，碧桂园首个“创新镇”——总投资约300亿元的通湖创新镇在惠州市通湖生态智慧区破土动工。

据悉，通湖创新镇将打造三大特色科技产业群。其中，东部集团已进驻以“智慧城市+科技服务”为核心的多功能智能产业基地，包括创新工程、平安银行、清华大学等企事业单位。华中地区组织了一个包括富士康和奥林巴斯在内的团队来构建智能制造平台。西部地区组织了一个小组来建设高科技的R&D和制造业基地，思科和施耐德已经入驻。

在杨国强的描述中，创新型城镇的创建将延续田园森林城市的一些良好做法。通过生产与城市的融合，不仅将为创新和创业创造一个理想的发展平台，还将创造一个适合创造、就业和居住的绿色智能生态环境。“我们很高兴有这个机会参与伟大的事情。我希望政府今后能给予我们支持和帮助，成为一个科技城的典范。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，推进特色城镇建设，兼顾城镇化、民间资本投资引导、文化旅游等因素，对于培育新兴产业、提高城镇生活质量具有积极意义。“许多房企也积极参与此类项目，这不仅能看到此类行业的市场机遇，还能为其转型提供更好的平台。”

来源：荆州新闻