房企年终结账 发票不全税务咋处理

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年终结账、企业所得税结算、土地增值税结算都离不开票据处理，但没有发票也不是不能记账，有发票也不能税前扣除。由于其业务的特殊性，房地产开发企业在不同情况下应注意不同的处理方法。

完成前获得的票据的税务处理

房地产企业开发产品完工前，会计不结转收入和成本，取得的票据仅与存货有关，与当期损益无关，不影响当期企业应纳税所得额。

例1:某房地产开发企业于2016年5月开始预售该项目，选择了简单的计税方法。当年预售收入1亿元，开发成本6000万元。会计收益不会结转，因为开发的产品没有完成。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条的规定，企业销售未完成开发产品的收入，应按季度或按月按预计应纳税毛利率计算，计入当期应纳税所得额。假设预计应纳税毛利率为15%，增值税为500万元，税费为60万元，土地增值税为200万元，期间费用为1000万元，本期应纳税所得额为10000×15%-60-200-1000 = 240万元。

从以上案例可以看出，在开发产品完成之前，开发成本是否取得账单对其当期应纳税所得额没有影响，但期间费用、本应取得但未取得账单的费用仍不能税前扣除。

完成后获得的票据的税务处理

产品开发完成后，按照会计政策，由于未交付产品不符合收入确认条件，企业应按照国税发〔2009〕31号文件第九条的规定，及时结清其应纳税成本，计算出以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与企业当年其他项目合并计算的应纳税所得额。

例2:某房地产开发企业于2015年5月开始预售该项目，营地改造后选择采用简单计税方法。开发产品预售收入累计1亿元，其中2015年4000万元，2016年6000万元。开发的产品已于2016年12月完成、验收并备案。但是，开发的产品尚未交付，没有收入结转到会计处理。开发费用已经开了6000万元的发票，但是2000万元还没有开。

假设预计应纳税毛利率为15%，2015年缴纳税费224万元，土地增值税80万元。2016年，公司缴纳增值税300万元，税费36万元，土地增值税120万元，期间费用1000万元。

企业开发的产品应纳税成本为6000万元。根据国税发[2009]31号文件第32条规定，下列应计(应付)费用可计入应纳税成本:①外包项目未最终结算且未取得完整发票的，在有充分证明资料的前提下，可计提发票缺额，但最高金额不得超过合同总金额的10%。②如果公共配套设施尚未建成或竣工，可根据预算成本合理计提建设成本。此类公共配套设施必须满足销售合同、协议或广告、模型中明确承诺建设且不可撤销的条件，或必须按照法律法规建设。(3)应报送政府但尚未报送审批的建设费用，物业改造费用可按规定计提。物业改造费用是指物业管理资金、公共建设维护资金或其他按规定应由企业承担的专项资金。假设可以累计税收成本800万元。

2015年应纳税所得额为4000×15%-224-80 = 296(万元)。

2016年应纳税所得额为[10000-(6000+800)-(224+36)-(80+120)-1000]-296 = 1444(万元)。

从以上案例可以看出，即使在房地产开发企业年终结账时不确认收入和成本，也应按照税法的规定进行处理。如果你认为你可以忽略票据收购而不结转损益，那肯定会带来税收损失。

质押和保证金的税务处理

《国家税务总局关于提供境外建设服务及其他相关问题的公告》(2016年国家税务总局公告第69号)规定，纳税人提供建设服务时，项目业主从到期工程款中代扣的保证金和保证金不开具发票，以纳税人实际收到保证金和保证金之日为纳税义务发生之日。因此，根据国税发[2009]31号文件第32条的规定，如果外包项目尚未最终结算，且未取得全部发票，在有足够证明资料的前提下，可以计提不足的发票金额，但最高金额不得超过合同总金额的10%。此外，建筑企业如未收到质押款或保证金，不得开具发票。假设已获得项目资金的发票，但质押资金和保证金除外。如果质押资金与担保资金的比例高于10%，超出部分无发票不能扣除。相反，如果质押款与保证金的比例低于10%，发票仍可税前扣除。

土地增值税待遇不同。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，除另有规定外，不得扣除房地产开发企业的预提费用。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，项目竣工验收后，房地产开发企业应当按照合同约定代扣一定比例的项目资金作为开发项目的质量保证。建筑安装企业在计算土地增值税时，如向房地产开发企业开具质量保证金发票，应按发票金额扣除。未开具发票的，不得扣除预扣的质量保证金。

营地改造后，施工服务发票的开具地点由项目所在地调整为机构所在地。房地产开发企业取得的建筑服务发票是否规范仍然存在税收风险。根据《国家税务总局关于营业税改后土地增值税征收管理若干规定的通知》(国家税务总局公告2016年第70号)，营业税改后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票。根据《国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点税收征管事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)，备注中应注明建设服务所在地县(市)

(作者:石家庄高新区国家税务局)

来源：荆州新闻