不堪房价重负 港人转战马来西亚

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从2016年上半年的销售情况来看，马来西亚的房地产市场不如预期

春节前夕，在香港的大街上，除了买买的游客，他们都是眼睛模糊的房地产经纪人。在售楼处附近，几乎每个街角都有20~30个房地产经纪人带着宣传册出售他们的房产。

随香港楼价上升，可供出售的房屋逐渐减少，以及特区政府限制出售二手房，很多地产代理商都面临失业的风险，有些地产代理商甚至拼了命做生意。 根据香港地产代理监管局的数据，截至2016年12月31日，共有40，648人持有香港地产代理牌照，但在香港市场推出的房屋只有数百套。 被香港的房地产市场压得喘不过气来，许多人，无论是香港的购房者还是房地产经纪人，都开始转移到东南亚城市，如马来西亚的吉隆坡和泰国的曼谷。香港测量师埃里克和雷每年都约好一起去马来西亚度假。最近，他们在马来西亚的目的不同了。他们去看房子。 最近，香港的房价持续上涨，使得越来越多的人难以负担。根据美国房地产咨询公司demographia发布的年度世界住房负担能力调查，香港的房价已经成为世界上最负担不起的城市，家庭平均收入是这个城市的18.1倍，一个家庭需要18.1年才能不吃不喝地购买一套住房。 然而，吉隆坡与香港之间的航行时间只有4个小时，其幸福指数似乎要高得多。根据上述报道，吉隆坡的幸福指数只有5.4，而以香港人的收入来说，马来西亚的房子是可以踮着脚进去的。 经过几轮实地考察，埃里克和雷与一位马来西亚房地产经纪人成了朋友，后者向他们询问了香港整体房地产市场的情况，以及他们是否有兴趣代理这块地产。说话者没有意图，但听者有心。经过几轮商业计划，他们成功获得了位于吉隆坡市中心的一处24亿港元房地产的独家代理权，并立即辞职成为一名房地产经纪人。事实上，在过去的十年里，马来西亚的房价一直在稳步上涨。数据显示，自2000年以来，马来西亚的房价一直在上涨，自2009年以来，复合年增长率为8.06%。如果买方支付全部金额，估计六年半后净利润将达到70%至133%。 根据马来西亚财政部发布的《2016年马来西亚房地产展望报告》，马来西亚一季度房价指数增长率达到7%，总体增长相对稳定。 此外，马来西亚政府于2010年9月25日启动了经济转型计划(etp)，该计划将耗资1720亿林吉特(1林吉特约合1.54元人民币)建设“大吉隆坡”，使吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居城市之列，同时成为全球经济增长率最高的前20个城市。这一政策也成为马来西亚的一个主要的房地产代理商， 腾飞国际房地产有限公司的创始人龙子康告诉CBN，马来西亚的房屋分为永久性产权和非永久性产权，这与香港和中国内地的情况不同。如果它们是永久产权，它们可以被长期持有。由于马来西亚的教育制度和法律制度与香港相似，很多香港顾客都透露了在马来西亚定居的想法。 虽然马来西亚没有投资移民计划，但从2014年起，海外投资者可以通过“我的第二家园计划”申请马来西亚居留权，符合条件的外国人可以获得10年多次入境社会签证，在马来西亚长期居留。申请成功后，只要你买一套价值超过50万林吉特(约77万元)的房子，你就可以根据申请人的财务状况向当地银行申请贷款，获得90%的贷款。 香港的房价每天都在上涨 以该公司为代表的吉隆坡房地产公司龙子康(Long Zikang)表示，实际面积约80平方米，只需约200万港元，而在香港，200万港元可能只够买一个厕所，这吸引了许多香港“黄金业主”，连龙子康和他的员工都情不自禁地买下它度假。 近年来，随着香港房价的上涨，很多香港人选择在海外买房，除了马来西亚，其他东南亚地区也是他们的选择。 根据人口统计报告，在92个人口超过100万的大城市中，香港和其他25个城市的房价被认为是“极其昂贵的”。与第二名的悉尼(12.2倍)和第三名的温哥华(11.8倍)相比，香港的这一指数是高不可攀的，这也显示香港的楼市正在严重恶化。 虽然香港特区政府近年来采取了重大措施整顿楼市，但效果并不明显。中原地产发布的中原城市领先指数显示，从2016年1月4日开始的一周内，香港中原城市领先指数达到134.41点，到2017年1月9日的一周内，该指数已升至144.16点，同比增长7.3%。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)香港、华南和台湾研究部门负责人陈进平表示，尽管香港特别行政区政府全年都在出台楼市调控政策，但房价几乎没有下跌。他预计，未来每年的住房供应量不会超过2万套，中资机构和内地人士将会到香港置业，这将推高房价。 在需求上升的同时，出售的房地产明显不足。最近，香港有几个新楼盘在出售，几乎所有的楼盘都处于一室难求的状态。在刚刚结束发售的海外及中国地产“启德一号”中，启德一号二期至少有2100本认购书，超额认购超过13倍，即平均14人认购一套房。 香港房价的上涨速度让腾飞国际地产的创始人刘振恒感到困惑。由于对香港的房地产市场感到茫然，预期价值与现实之间存在很大差距，刘振恒毫不犹豫地选择了马来西亚的房地产。 马来西亚的房地产市场并不像预期的那样好 但是，从2016年上半年的销售情况来看，马来西亚的房地产市场并不像预期的那样好。根据马来西亚财政部房地产评估服务局的公告，2016年上半年马来西亚房地产交易量为16.3万宗，同比下降7.1%，房地产交易总量为64.83亿亩，同比下降11.5%。另一方面，马来西亚豪宅的滞销情况也非常严重。2016年第二季度，共有13，829处已完工但滞销的住宅物业，总价值为73亿林吉特，其中100万林吉特以上的延迟销售房屋增加了51.7%至1，717处，而50万至100万林吉特之间的延迟销售房屋增加了11%至2，817处 。虽然许多中介机构可以提供约6%的担保租金回报率，但实际上，除了6%的回报率之外自2016年初以来，林吉特兑美元汇率已从1.6992的高点跌至1.5463，跌幅接近9%。 自2016年12月美国宣布加息以来，包括马来西亚在内的新兴市场货币已经贬值。美元兑林吉特汇率已达到1998年1月以来的最高水平。以港元计算，2016年12月底，林吉特已从4月份1林吉特兑2港元的高位跌至1.73港元兑1林吉特。 如果你拿一个价值200万港元的物业，扣除其资本增值部分，单是汇率损失便会令物业贬值13.5%，即使租金回报率为6%，仍会有7.5个百分点的损失。 另一方面，如果你在马来西亚买房子，你需要在头五年缴纳30%的房屋增值税，这意味着如果你买房子的时候房价是100万，但是你卖房子的时候房价达到500万，你需要缴纳120万的房屋增值税，这是非常高的。然而，如果你在5年后再次买卖，你只需要支付5%的房屋增值税。 此外，龙子康表示，由于对当地法律和开发商缺乏了解，在海外买房时，还应该担心买不到烂尾楼。如果开发商过去没有卖房子的记录，买家需要小心，很可能会有烂尾楼。

来源：荆州新闻