楼市：跌宕起伏又一年

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价格上涨、监管、差异化、纠缠...盘点2016年的房地产市场，无疑会给人五种不同的感觉:从上半年一线城市和热门二线城市的房价飙升，到国庆期间中央和地方政府出台的调控政策。在跌宕起伏中，中国的房地产销售首次突破10万亿元，抢房、离婚、高地价、卖房、护壳等现象构成了2016年房地产市场的独特图景。

房地产市场销售额创下新高

2016年对于中国的房地产行业来说是一个非常活跃和起伏不定的一年。

为了储备，2016年全国继续采取相对宽松的信贷政策。在2015年五次降息后，基准一年期贷款利率降至4.35%的低点。“杠杆”成为买家的必要行为，这导致了成交量和价格的上升。截至年底，中国房地产销售额超过11万亿元，超过了韩国和俄罗斯2015年的国内生产总值。

根据国家统计局发布的数据，2016年，商品房销售额达到117627亿元，增长34.8%，这是中国房地产业的一个新高度。2015年，这一数字为87281亿元。商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%。

房地产开发投资保持在较高水平。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%(扣除价格因素后实际增长7.5%)，其中住宅开发投资占67.0%。

去库存化取得了显著成效。2016年底，商品房销售面积为6.9539亿平方米，比上年末减少2314万平方米。

2016年，房地产开发企业资金充裕，到位144214亿元，比上年增长15.2%。其中，国内贷款21512亿元，增长6.4%；利用外资140亿元，下降52.6%；自筹资金49133亿元，增长0.2%；其他资金73428亿元，增长31.9%。其中，存款和预收账款41952亿元，增长29%；个人住房抵押贷款24403亿元，增长46.5%。

必须提到的是，在房企资金到位中，存款、预收款和个人按揭贷款的增速较高，占房企资金到位的50%以上，这部分资金是房企的销售收入。2016年，个人抵押贷款对开发商资金的贡献在过去五年中增幅最大。即使房地产市场在2013年达到周期性峰值，个人抵押贷款的同比增长率也只有33.3%。

去库存是热和冷的

2016年初，“化解房地产存量，促进房地产业可持续发展”被中央政府确定为“三比一、一减一补”的重点任务之一，政策初衷是减少四线城市商品房存量。

然而，房地产去库存已经看到了冰与火的局面:一线城市和一些热点二线城市的成交量和价格都有所上升；三个四层城市中的大多数都深陷去库存的困境，库存消化能力有限。在房地产市场的巨大“虹吸效应”下，存量大的城市越来越少“被看到”，而热点城市的房地产市场一直供不应求。面对市场分化的现实，7月和11月的两次中央政治局会议提出了“抑制资产泡沫”的思想，热点城市成为抑制资产泡沫的重点领域。

从“在不同城市实施政策”到“在一个城市实施政策”，去库存政策经历了一个不断完善和调整的过程。去库存化分化已成为2016年的一个重要现象。自“9·30”以来，一些房价上涨过快的一线和二线热点城市经历了三次监管浪潮；与此同时，四线城市的去库存化仍在稳步推进。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场的预期。新城控股高级副总裁欧阳杰表示，“在日益分化的过程中减少库存”仍然是2017年房地产市场的“主旋律”。

去年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议指出，2017年要加快研究建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展长效机制。

这必须加以调整，并成为房地产市场的新政策取向。专家认为，建立长效机制的关键是完善制度建设。根据市场分化的国情，去库存化和风险防范齐头并进，土地、金融、税收、供应结构和住房企业调整等长期机制有望在2017年打破僵局。

期待建立健康发展的长效机制

国家发展和改革委员会副主任、国家统计局局长纪宁哲在年度数据发布会上表示，实体经济部分的建筑业和房地产业仍然是国家的重要支柱产业。2016年，房地产的增加值占国内生产总值的6.5%，如果算上建筑业，这个数字还要高。

这一数字在2015年为6.1%。在美国，2015年房地产增加值占国内生产总值的13.1%。从这个比例来看，中国的房地产及相关产业未来将会有很大的发展。

人口红利也从侧面证明了这一点。根据国家统计局的数据，2016年人口城市化率为57.53%，比上年增长1.25个百分点。其中，城镇人口增加2166万人；农村人口减少1386万。中国流动人口减少了176万，流动人口在2015年减少后再次减少。

2016年，受二胎政策的影响，出生率比上年增加了123万，其中新增39万名儿童，新增92万名儿童。全国人口增加了780万。“婴儿经济”要求不断改善住房条件。

未来，围绕房地产行业的租赁、装修、评估、保险等服务活动，以及为城市居民和家庭人口增长提供的空住房，都将有很大的拓展空间。

2016年下半年，政府倡导“房子是为了生活，不是为了投机”，这进一步明确了房地产的住宅属性，其在投资、产业带动和财富创造中的作用将不可避免地逐渐受到限制。总的来说，2017年的房地产调控政策应该是因地制宜，分城市进行。为了促进和保持中国房地产市场的长期健康发展，有必要建立房地产发展的长效机制和基本制度。

来源：荆州新闻