恒大规模与利润双翻番 料成行业并购巨头

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3月29日，中国恒大(3333港元)股价上涨8.93%，带动香港国内房地产板块上涨。前一天发布的精彩年报吸引了许多投资者前来购买。

根据恒大28日发布的年报数据，公司总资产达到13508.7亿元，同比增长78.4%，继续位居行业第一；营业收入2114.4亿元，同比增长58.8%，保持快速增长；现金余额为3043.3亿元，同比增长85.5%，达到上市以来的最高水平。

“红色业绩”是股价飙升的主要原因，但更重要的是，越来越多的投资者意识到，在房地产行业“强而有力”的时代，以恒大为代表的超大型房地产企业将迎来前所未有的黄金发展期。

花旗的研究报告称:“2017年是行业的分水岭，大整合时代开始了。”

规模和利润双双飙升

2016年，恒大无疑将成为国内房地产行业的明星。全年实现合同销售额3733.7亿元，同比增长85.4%，完成年度目标3000亿元的124.5%；合同销售面积为4469万平方米，同比增长75.2%，成为行业内新的“第一兄弟”，将范科拉推上了宝座。

回顾过去几年，恒大发展速度惊人。据嘉里数据显示，2014年至2016年，恒大三年复合增长率为54.9%，高于碧桂园(42.8%)、万科(28.7%)和保利地产(18.8%)，在领先房地产企业中位居前列。

强劲的销售增长促进了公司规模的大幅增长。截至2016年底，恒大总资产已达到约1.35万亿元，增长78.4%。自2009年上市以来，恒大的总资产已从631亿元大幅增至约1.35万亿元，增幅超过20倍。

随着规模的飙升，恒大的盈利能力也有了很大提高。根据年报数据，恒大去年的毛利润超过594.2亿元，同比增长58.8%。同时，核心业务利润为208亿元，同比增长89.2%，为上市以来最高。

虽然近年来房地产行业的毛利率一直在下降，但记者注意到，恒大去年的毛利率为28.1%，与2015年持平，明显高于行业内较高水平的万科(19.8%)和碧桂园(21%)。

土地储备远远超过万科碧桂园

除了业务指标大幅提升外，更有意思的是，恒大的土地储备远远高于同行。公告显示，2016年，恒大新增213个项目，新增土地储备面积1.02亿平方米。截至2016年12月31日，恒大的总土地储备为2.29亿平方米。

记者注意到，截至2016年底，碧桂园土地储备为1.16亿平方米，万科在建项目和规划项目总面积为7278万平方米，中海为4881万平方米。根据这一计算，恒大的土地储备几乎是三家领先房地产企业的总和。

当然，大量土地储备将不可避免地推高负债率。年报显示，恒大的净负债率为119.8%，在业内处于较高水平。

一位房地产分析师告诉记者，考虑到土地升值因素，恒大的实际负债率并不高。数据显示，截至2016年底，恒大地产项目土地原值为3600.7亿元，世邦魏理仕估值为7005亿元，增加3404.3亿元。假设按照土地增值额扣除土地增值税和企业所得税后，恒大的净负债率将降至66.7%，这说明其实际负债率不高。

同时，恒大也在进一步优化债务结构。恒大集团董事局副主席夏海钧表示，今年公司将加强负债管理和控制，大规模偿还永久债务，力争今年偿还三分之二的债务，进一步降低负债率。

产业整合浪潮下的赢家

随着房地产行业的日益集中，“大鱼吃小鱼”已经成为常态。据融创中国董事长孙宏斌预测，行业并购已成趋势，小公司将不断被大公司收购，小而美的企业很可能“小而不美”。与此同时，超大型住宅企业将迎来发展的黄金时期。根据嘉里的数据，2016年前十大房地产企业的市场份额增长了1.3%，1000亿房地产企业的数量显著增加到12家。

夏海钧表示，中国房地产市场的年销售规模将保持在10万亿元左右，这不会改变，但行业集中度会改变。随着企业竞争的优胜劣汰，弱小的中小住宅企业将被收购。据估计，今年年底前十大房企的集中度将达到20%，未来将达到40%。十年后进入十大房企的最低门槛是4000亿的销售额。

恒大作为行业领袖，近年来不断加强并购，通过多种方式收购项目。2015年，该公司斥资逾600亿元人民币，从新世界和中国房地产等港资房地产企业手中收购了15个高质量项目。据统计，去年公司收购的新项目中有65.7%是通过收购二手项目获得的。强大的M&A能力是恒大快速成长的重要原因之一。

此外，截至去年底，恒大的现金余额为3043亿元，远高于同规模的房地产企业，而万科同期的现金余额仅为870.3亿元。充足的现金流不仅保证了公司的稳定运营，也有助于在行业调整期间通过并购获得高质量的项目，从而进一步扩大市场份额。

“我们预计，房地产行业将逐渐进入一个左派为王、巨头垄断的时代。”根据花旗的研究报告，随着行业集中度的大幅提高，包括恒大在内的领先房地产企业将进一步扩大市场份额，利润前景更加明朗和可持续。

来源：荆州新闻