上海楼市旺季不旺暗藏玄机 下半年房价已可预见

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严格控制预售证书“水龙头”。上海楼市的销售旺季非常冷清

在炎热潮湿的初夏，上海楼市异常冷清。今年5月，上海二手房交易面积同比下降28.1%；6月份下降加剧。6月1日至6月18日，上海新建商品房成交量为55.4万平方米，同比下降45%。

冷数据背后是严格的监管和控制政策。记者了解到，今年以来，上海对一手住房的监管力度加大，许多开发商报告称，今年年初发放了少量的高端项目预售许可证(简称“预售许可证”)。最近，上海市中心单价超过10万元的项目预售许可证几乎没有一个被发放，甚至连价格审批都没有被接受。

一方面，预售证书的发放受到严格控制。目前，上海单价超过5万元的商品房正在排队等待预售许可证。另一方面，由于批准的销售价格远低于预期，一些开发商主动没有收到预售证书，他们不愿出售。

一个值得注意的细节是，今年6月16日，上海市住房管理局成立，其主要职责是住房保障、住房管理、房地产市场监管和其他相关政策研究、政策执行和行业管理。在很多发展商看来，新成立的房屋委员会的首要任务是控制楼价，短期内不可能放松对上海楼市的管理和严格控制。

高端项目的预售证书很少

“我计划今年3月开一批房子，但是我还没有拿到预售许可证。所有单价超过5万元的项目都在排队等待预售证书，我不知道什么时候才能等到。”在静安区，上海一家知名豪宅的售楼处，售货员无奈地告诉记者。

从三月到现在，人们每天都来销售办公室问问题，尤其是在销售办公室即将开业的日子里。有很多顾客在看房和选房。由于房子少，顾客多，许多顾客故意与销售人员保持良好关系，以挑选自己喜欢的房子，甚至暗示有"优惠费"。然而，由于预售证书还很远，这些客户正在失去耐心。“以前，顾客每天都盯着我们看。现在我们每隔一段时间打一次电话来维护它，人们懒得关心我们。”售货员陈骁告诉记者。

该豪宅项目的开发商是一家知名的央企，其开发的“富”系列产品在市场上享有盛誉。该项目的内部人士向记者透露，预售证书并不像计划在3月份开业时那么难获得，但价格受到了政府的限制。「预售楼花同意书的价格较去年五月公开的价格为低。当时我们没有拿到预售证书，所以我们想再次与政府讨价还价。谁知道这家工厂连证书都拿不到。”那个人说。

记者从市中心的许多豪华项目中得到了同样的说法。截至目前，融创中国滨江第一医院尚未取得预售许可证。据项目内部人士透露，该公司对该项目的预期价格为15万元/平方米，但政府最多只能批准12.8万元/平方米。“他们都在排队，市中心几乎有一处单价超过10万元的房产还没有开盘。”此人告诉记者。

还在等待预售证书的是新江湾市的太和大院，它属于福建房企太和集团(000732)。该项目地块于2015年11月被信达地产(600657)以73亿元的高价收购，底价近5万元/平方米。当时，业内人士估计，未来项目的预售价格至少应为10万元/平方米。2016年1月，信达引入泰和作为合作伙伴，泰和打造了其“码”系列高端产品。据公司内部人士透露，该项目目前尚未获得预售证书，批准的价格可能会大大低于预期。

价格审批必须经过两个层次

据记者了解，目前，上海预售商品房的价格审批要办理两个手续。经区政府有关部门批准后，必须报市主管部门控制。

“现在，只要是可以开业的新房子，批准的价格绝对低于二手房的价格，客户也明白这一点。因此，他们都觉得只要能买房子，就能赚钱。有太多的人买了各种关系的房子。”一些开发商直言不讳地告诉记者。

在调查中，记者了解到，上海现在不仅限制了单价在5万元以上的商品房预售许可证的发放，还限制了项目的“网上签约”。例如，静安区每个项目一个月内的网上签约总额不得超过5亿元。各区规定的金额不尽相同，但目的是控制当月预售商品房的平均价格。

值得注意的是，6月16日，经上海市委、市政府批准，上海市住房和城乡建设委员会将政策研究、政策实施和行业管理的职责进行了分配，并成立了上海市住房管理局，作为上海市住房和城乡建设委员会的部门管理机构，机构规格为副局级。在许多开发商看来，新成立的房屋委员会的首要任务是控制房价。因此，短期内不可能放松对上海房地产市场的管理和严格控制。开发商中流传着这样一种说法:今年上半年，虹口区只批准了一份单价超过10万元的房地产预售许可证，不久，该区有关部门的领导接受了上级的约谈，普陀区也发生了类似的情况。自那以后，市中心区没有高价项目获得预售许可。

如果价格不高，它宁愿“关闭”

市中心区的高端项目是不能出售的，而中心外环路等外围区域的项目则显示出“覆盖市场”的迹象。

买家金女士今年一直在浦东区寻找合适的新楼盘。5月，外环线附近的世茂云地图准备推出新楼盘。这名销售人员说，新房产预计在6月底开业，价格约为5万元/平方米。“结果，在6月份，开发商说不出口，因为政府批准的价格只有43000元/平方米，开发商认为价格太低，卖不出去。现在明确告诉我们，它今年不会开放。”金女士告诉记者，售楼处没有人接电话。

记者试图打电话给世茂云地图的售楼处，但是没有人接电话，前台在现场被叫停。项目旁边的另一个新板块——君白京湾，也计划在6月中旬开业，目前尚未收到预售证书，因此开业时间待定。与世茂云地图的简单关闭不同，钟君白景湾的销售办公室仍在正常接收。营业员王小姐说，开发商需要抽回资金，还想打开市场。公司市场部正在积极与政府沟通，希望尽快拿到预售证书。“公司想收取高价。去年11月推出的这套房子的单价在4.7万至5万元/平方米之间，今年至少要卖5.5万元/平方米。然而，世茂云地图最终批准的价格只有43000元/平方米，估计我们的价格还没有超过。”王小姐告诉记者。

价格是可控的，这是目前许多开发商纠结的关键点——他们想卖高价，却不能批准；卖得太低，又不甘心，资金压力不太大的开发商干脆选择不拿到预售证书，关门不卖。

一些开发商让买家通过“装修款”等各种名义补足差额，并与买家签订补充协议，买家必须用现金补足政府压下的这部分差额。"这是行业中普遍存在的现象."一些开发商这么说。

错过窗口期在下半年更加被动

“可以看出，现在一些城市的成交量被人为控制，未来可能会加剧市场的误判。”新城控股(601155)副总裁欧阳杰表示，在上海这样的城市，二手房价格是上下颠倒的。在当前控制房价的政策逻辑下，那些以高价收购土地的项目，如果以低价进入市场，很可能会赔钱，开发商也不愿意。因此，开发人员选择了缓慢构建并覆盖它。

可以预计，在政策的严格控制下，开发商已经错过了上半年5月和6月的最佳交付窗口，下半年销售压力将会更大，尤其是对于扩张性强、成交量高的房企。记者了解到，今年上海一家高扩张企业的许多高端项目至今未取得预售证书，无法开业。无奈之下，该公司急切地推动位于松江四井的中端项目尽快开工。去年征地时，该项目的底价接近40000元/平方米，但目前的售价可能超过50000元/平方米，开发商不得不在明知亏损的情况下出售。

上海中原地产分析师卢文喜表示，7月和8月是房地产市场的传统淡季，预计下半年只有9月和10月。“但今年，银行贷款收紧，没有钱放贷。到今年年底，货币政策将会收紧。我担心即使供应量增加，抵押贷款也不会跟上。因此，开发商今年将非常被动。”

来源：荆州新闻