冯仑：依赖规模、成本和周转的开发时代一去不返 地产商要学会讲空间故事

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图/冯仑。(照片由主办方提供)

人民网(603000)6月30日电(于艳明)近日，冯仑在2017年第三届中国房地产众筹峰会上生动地表示，中国房地产已经进入后发展时代。如果把发展时代比作一个人的青春期，这个阶段主要是长而长的肌肉。后发展时代是漫长的智慧、漫长的技能、漫长的价值观和漫长的人生经历。

冯仑总结说，中国房地产开发时代的模式在过去是成功的，在过去20年里赚取了经济增长带来的红利。事实上，最大的幸运是赶上了最好的机会，即房价和地价每年都在上涨，货币每年都有适度的通货膨胀，对城市化人口有刚性的需求。

“土地价格的上涨、城市化进程的加快以及适度的通货膨胀是过去房地产成功的主要原因。”冯仑说。

发展时代的房地产围绕着那些规模更大、速度更快、成本更低的人，房地产领域的所有创新都围绕着这三件事。工业化生产、预制住宅和住宅产业化都是以实现规模化为目标的，快速周转要求在压缩的早期加快建设和销售，如何有效控制成本是成本创新。

“开发时代的产品是单一的，即住宅开发，80%以上的产品是住宅。这种商业模式基于快速销售。”冯仑说。

进入后发展时代后，房地产行业还将呈现四大特征。首先，产品变得越来越复杂，产品线不再仅仅是住宅；其次，竞争力发生了变化，不再为成本、规模和速度而竞争。在三大竞争力中，运营能力尤为核心；第三，财务能力变得具有竞争力。在后开发时代，各种复杂的产品需要较低的财务成本来适应不同的产品形式；第四，后开发时代对房地产开发商的巨大挑战需要“导演+制片人”的能力，即tell/きだよ 0故事的能力。

例如，就财务能力而言，后发展时代的物业管理，房地产企业的竞争力主要集中在财务安排能力上，而除了住宅以外的大多数产品都依赖于长期的、低成本的财务支持。

例如，就空的故事能力而言，100，000平方米的综合物业可能有许多组合，包括自持和销售的比例，但最终的组合决定了综合物业的市场价值。

“如果你没有能力讲述空的故事，也没有很好地理解空的模式，你只知道一种住宅的产品形式，这可能只是对写字楼和购物中心进行简单的划分，但对于整个综合体来说，这将浪费机会，失去很多创造价值的机会。”冯仑说。

相应地，后发展时代的房地产创新也将聚焦于这些特征。关于运营，空有许多创新的业务模式，如长期租赁公寓和共用办公室，所有这些都与股票资产的运营有关；获得长期低成本资金的创新越来越多，如众筹。

万科集团高级副总裁谭华杰也认为，地价和房价快速上涨的时代已经结束。在这种情况下，开发商必须转变为承包商，从事制造业，或服务提供商和服务行业。但是，要逐步淡化和弱化金融属性，强化产业属性。

以房地产众筹为例，谭华杰表示，对众筹的批评是，众筹已经成为开发商的融资渠道，成为突破预售管理制度、提前售房的手段。因此，如果众筹沿着金融化的方向发展，可能会真正影响到未来众筹本身的发展。

“众筹最早出现在房地产领域，应该是合作建房。我一直认为这就是房地产众筹的本质。”谭华杰说道。

移动互联网发展后，众筹开始在世界范围内盛行，其根本原因是互联网降低了信息成本和交易成本。“企业能够存在的原因也是因为自由交换的交易成本的存在。如果没有交易成本，所有企业都不会存在。企业存在的原因是企业内部的某些交易成本低于社会交易成本。”谭华杰说，然而，互联网的出现改变了社会交易成本，从而大大降低了社会交易成本。在互联网时代，所有的渠道业务都将被众筹所取代，即最终客户将直接选择购买最基本的资源，而不是通过企业来组织渠道。

他认为房地产业是一种资源整合产业，处于产业与渠道之间的状态，部分工作属于产业。更多的开发人员可能不会专门做这些事情。例如，开发商可能不会自己设计，而是把它们交给公司和设计院，而开发商通常不会建造自己的房子。即使是现在，大多数开发商甚至可能不会出售他们的房子并把它们交给代理公司。在这个过程中，开发者是资源的组织者。

“开发商有没有想过一个问题？如果有一天所有买房的人都跳过开发商，他们自己去买土地，自己去找设计师，自己去找建筑商。那时，开发商的价值在哪里？为什么会有原因？”谭华杰提出了一个问题。

来源：荆州新闻