【财讯】停车位里的陷阱：购买协议陷阱不少 变相租赁仅20年

本篇文章2669字，读完约7分钟

后来产品出故障投诉了吗？ 自己的合法权益受到侵害但没有投诉吗？ 文芳阁投诉平台全天候为你等着。 不用担心费用。 投诉登记:【手机方】 【电脑方】

停车位的陷阱

停车位的陷阱

事实上，许多开发者利用公共辅助车辆销售或出资获利，客户在购买不能进行产权登记的停车位时，很容易上开发者设计的法律陷阱

法治周末记者代秀辉

购买意味着可能会承担很大的法律风险。 不买意味着没有停车新车的地方。

买停车位还是不买？ 这在王志心中左右纠结，变得难以选择。

其实，这也不是王志一个人面临的难题。

房地产行业多年的销售员对法治周末记者说，现在房地产市场存在很多无法注册产权的停车位，开发者通常通过转让采用权来销售这样的停车位，这其中有很多法律风险。

易居研究院智囊团中心的研究负责人严格跃进，向客户购买不能注册产权的停车位时，要慎重。 因为有可能不小心进入开发者设计的法律陷阱。

园区的停车位不一定是开发商全部。

年6月，住在山东省某县某小区的王志(化名)与现在住的小区的开发者签订了商品房买卖合同。 当时没有停车的申诉，为了节约房价，王志没有一起购买开发商出售的地铁。

前几天王志买了一辆轿车。 爱车时，王志突然发现有自己的车成了紧迫的控诉。

“小区外的街道上能停车的车很少，所以我在考虑向开发者买地下车。 但是，知道车的状况后，我不敢出钱。 ”。 王志说:“地下车位没有产权证。 让我签字的协议也是租赁合同。 销售员说他们必须签他们做的风格合同。 否则我拒绝销售，但合同有很多问题。 ”。

其实，塞尔克的权利问题是王志心中的困惑。 “事实上，我怀疑开发者是否有销售资格。 因为塞尔克不能注册产权。 但是，我不知道什么样的车位会成为开发者的全部。 哪个车位本身应该成为业主的共享？ ”。 在房地产、物业管理等方面进行了深入研究的北京市安理律师事务所的律师包华告诉法治周末的记者，舍尔汽车能否进行产权登记的前提之一是停车位是否有建设计划的许可。

“只有经过建设计划许可才能注册产权”包华说，“虽然有建设计划许可，但也有不能注册产权的情况。 例如，人防工程计划中建设的地下停车位不能进行产权登记。 ”。

那么，所有小区车位的全部权利都是开发者吗？ 答案是否定的。

北京市中唐律师事务所的律师王玉臣告诉法治周末记者，至少三种情况都不属于开发者。

“车位是园区的公共辅助车位，财产权属于所有人。 根据建筑物的计划，原本没有车的地方，例如车道、绿化用地等，是由开发者和房地产企业擅自改造成车的，这类也是车主共有的。 ”。 王玉臣说。

另外，王玉臣说，另一个车位属于国家全部，即人防工程建设的地下车位。 人防工程是指为了保障战时人员和物资的隐蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独建设的地下防护建筑，高层建筑同步建设人防工程是国家的强制性要求。

王玉臣说:“这样的车位开发者日常根据谁投资谁采用的大致可以作为车位采用，但不能注册产权也不能销售，只能出租。”

但是法律上对停车位的所有权利都有规定，但实践上出现了不同的情况。

王玉臣说，现实中，很多开发者利用公共辅助车辆销售或出资获利，其中利润很大。 “但是，作为园区的所有者，由于相应的专业信息不足，很难识别，开发人员也不知道利用自己的车辆获利，必须自己购买自己的东西”。

购买合同的陷阱也不少

汽车权利还不是唯一的问题。

根据严跃进，有些开发商推广不仅不租未售停车位，还规定“不买停车位不让业主进小区”，因此很多车辆难以进入停车场，小区外道路挤满了车。

“这种情况属于变态，迫使业主购买昂贵的车位，但他们的车位购买协议中有很多不可接受的霸王条款，有很多法律陷阱。 ”。 严跃进说。

对此，王志也在开发者提供的购买停车位的合同中发现了“猫腻”。

王志认为，自己居住的小区由“○○有限企业所在的县分企业”开发，土地采用权证明书的采用权者也是该企业，但车位购买协议的销售者被置换为“○○有限企业”，“另外，合同发生双方无法处理的争论时，销售地址所在。

“《○○有限企业某县分企业》的注册地址在我们县，《○○有限企业》在100公里外的隔壁市。 开发者当然故意把合同主体变更为没有土地利用权的其他企业，即使将来发生纠纷也会去100公里以外的邻市维权。 ”。 王志说。

严峻的飞跃认为，购买合同中有很多对业主不利的条款，但即使业主迫于开发者的强烈地位，也不得不接受。

“当我试图与开发者签订合同时，开发者对我说，要购买必须在这份合同上签字，否则我会拒绝出售停车位。” 王志说，开发者实际上通过签订霸王样式的条款，改变刚性迫使业主购买车位。

变态租赁只有20年

对于合同复印件条款的漏洞，王玉臣必须向客户观察购买合同本身的问题，提醒开发者“租赁销售”。

“现在小区内的车位分为有生产票的车位和没有生产票的车位。 对于没有产权登记的车位，通常是人防工程的一部分，财产权属于占属于国家所有所有者共有部分的车位，或者所有权属于全体所有者。 作为非产权人，开发商不能进行产权登记也不能转让。 ”。 王玉臣说:“严格从法律立场来看，这个转让合同无效。”

王玉臣对记者说，在实际操作中，有些开发商欺骗所有者，即使不能办理生产权证，也与所有者签订租赁期限长达70年的车位租赁合同，租赁合同上写着“车位采用权限和地上建筑物的土地采用权限一致，70

王志提供的购买合同中，法治周末记者发现了同样的条款。 根据该条款的复印件，“车位采用权的时间与乙方购买的住房一致，同时业主完全同意这一点，没有异议”。

“但是，其实租赁期限长达70年的租赁合同从第21年开始无效。 ”。 王玉臣说:“我国合同法保护的租赁合同最长期限为20年，超过20年的无效，不受法律保护。 而且，很多开发者实际上是项目企业，名义上属于某大集团，但开发某个项目后很快就有可能消失。 ”。

那么，小区业主应该如何判别小区车是被业主共享的呢？

王玉臣表示，用新闻公开的方法向相关计划部门索取小区建设工程计划许可证和附件，可以根据上面的经济技术指标表和图等区分具体的计划情况。

“如果显示是公共道路和小区绿化，这上面的车必须由所有人所有。 如果计划上表明是非营利的一组，也属于所有人”。 王玉臣还有比较简单的识别方法。 如果车位不是人防工程，开发者也没有取得预售许可证，无法处理产权，通常属于所有人。 业主遇到车位纠纷的，可以采取新闻公开、违法调查、诉讼等法律手段维护自己的合法权益。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( sinafinance )。

来源：荆州新闻