【财讯】北京天鹅湾遭40位业主起诉：交楼五年没房产证

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法治周末记者肖莎

“天鹅湾项目约有40名业主委托我起诉项目开发者北京博成房地产有限企业(以下简称北京博成)。 因为天鹅湾28号楼去年建房后，至今没有提交不动产证明书。 ”。 3月17日，北京盈科律师事务所律师刘延俊告诉法治周末记者。

天鹅湾位于北京市朝阳区平房乡，是比较高端的住宅项目。 据了解，天鹅湾28号楼共计96户，意味着起诉北京博成的业主近一半。

资料显示，北京博成为上市房企广州东华实业股份有限公司的全资子公司。

刘延俊告诉记者，各案的结果是法院命令开发商赔偿业主违约金，开发商已经赔偿了业主的大部分，剩下的十多个案因起诉缓慢而还在执行中。

“有些业主的需要要求开发商尽快颁发不动产证书。。 但是，法院在审理中发现，开发者还没有发行天鹅湾28层的大生产权证，因此所有者的生产权证的处理也不能说话。 ”。 刘延俊说。

天鹅湾28号楼的老板陈先生还告诉法治周末记者，由于一直没有拿到产权证，孩子们没能在附近上学。

不透露天鹅湾销售部名字的员工对法治周末记者说，在天鹅湾28号大楼拿不到大的生产权证的理由是计划检查没有完成。

陈先生向法治周末的记者表示，她是2009年4月购买的房子，合计金额为310万元，年支付契税、公共维修金等费用后，正式领取了房间。

根据陈先生提供给记者的购买合同，根据合同规定，如果买方在卖方交付给商品房之日起720天内未能取得房屋的所有权利证明书，则买方必须取得房屋的所有权利证明书。

但是，由于开发商无法制作不动产证明书，陈先生于年起诉了北京博成。

根据陈先生在法治周末提供给记者的判决书，她的需求有两个。 一是要求开发商尽快办理生产权证，另一种是要求开发商赔偿违约金。

法院依法成立的合同，对各方具有法律约束力，根据合同约定，北京违反博成合同，卖方延迟提交了住宅生产证明书，已经超过两年，赔偿金额为最高限额，即房款的5%，约为14.7万元。

“涉案房屋还没有取得大楼产权的初始登记，因此应该处于没有转移登记的条件，法律上无法履行的状况。 》判决书说，法院不支持陈先生提出的最初需求。

法治周末的记者在中国裁判文书网上输入关键词“北京博成”，发现了起诉北京博成的多个业主案件的判决书。 法院判决的结果几乎相似，都要求开发商赔偿业主违约金，赔偿额也在10万元到15万元之间。

“违约是事实，必须赔偿违约金。 ”。 前面不透露名字的天鹅湾销售员说。

这意味着，如果40名业主的案件最终执行，北京博成应赔偿的金额约为500万元。 如果剩下的业主继续起诉，北京博成必须赔偿的违约金可能超过数千万元。

为什么计划检查还没有完成

但是，即使在事件中胜诉，陈先生等业主的不动产证明书依然做不到。

前面不透露姓名的天鹅湾销售部的员工对法治周末的记者说，开发者的人员流动很大，天鹅湾28号楼交出大楼时，他不在企业。 根据他所知道的情况，天鹅湾27号、28号、29号、30号楼的竣工时间很近，27号、29号、30号楼的计划检查全部通过，只有28号楼的计划检查没有完成。

陈先生向记者提供的“关于28号楼未处理产权证的相关回答”中，北京博成销售部也表示，由于计划未检查，无法进行初始登记，在初始登记完成后可以进行转移登记。

天鹅湾28号楼的老板也因这件事访问过朝阳区建设委员会、朝阳区计划委员会等部门，想知道计划未检查的原因，希望政府部门能关注他们的事件。

根据记者收到的北京市计划委员会朝阳分局加盖信访事项专用章的文件，李霆云等4名天鹅湾业主曾经反映了无法到该部门办理园区房地产证书的情况，朝阳区计划委员会对此作出了回答:“园区建设用地，代征用。 没有建设包括地下车库、幼儿园、综合活动中心在内的很多居住公共服务辅助设施，没有建设道路计划城市绿地。 根据《北京市建设工程计划监督若干规定》第八条的规定，《居住区配套设施和环境建设必须与住宅建设同步完成。 不能同步完成的情况下，不对相应的住宅建筑进行计划检查”，这是因为最后申报的住宅28号楼没有计划检查条件。 ”。

对于企划部门的这个回答，前述天鹅湾销售部的员工说，他也不理解整个项目为什么只有28楼未经检查就完成了。

“企划部门提到的是居民拆迁没有完成等的复印件，没有拆迁的地方属于天鹅湾的6期区域。 因为天鹅湾六期是棚改项目，政府部门知道企业可以和政府部门协商，推进天鹅湾六期所在地区的拆迁工作，尽快颁发不动产证书。 ”。 前面提到的天鹅湾销售部的员工说。

对于朝阳区计划委员会的这个回答，房地产律师王玉臣提出了疑问:“28号楼只有96栋房屋，像朝阳区计划委员会说的那么多套不仅仅属于28号楼，很可能属于整个项目。 如果属于整个项目组，为什么其他大楼楼能通过检查，28号楼不能通过呢？ 当然，真正的原因是什么，需要更详细、严密的调查分析和验证。 ”。

王玉臣表示，业主要求项目建设工程计划许可证、竣工报告、竣工图等，根据图纸，如果28号楼和其他竣工的楼属于同一计划许可证范围内，即属于同一建设项目，其他楼完成竣工手续

"天鹅湾开发商涉嫌违约. "

北京来硕律师事务所主任李文谦告诉法治周末记者，如果天鹅湾南区28号楼确实没有通过计划检查，北京博成企业有违约嫌疑，即其房屋实际上不符合房屋交付条件。

王玉臣对此表示赞同，他告诉记者，目前在北京通用的《北京市商品房预售合同示范复印件》第12条第(二)款中确定了约定，交付的商品房必须取得计划检查批准文件。 在法律用语中“应”是“必须”的意思。 实际上，不仅在北京，在全国各省市的商品房预售合同模型复印件中，取得计划检查批准文件(在部分省市称为计划条件验证意见等)也是必要条件。

李文谦对记者说，《中华人民共和国城乡计划法》也规定“县级以上地方人民政府城乡计划主管部门依照国务院的规定验证建设工程是否符合计划条件”。 未经验证或者未经验证的，建设部门不得组织竣工检查。 ”。

“根据建筑法第61条，建筑工程竣工经验合格后，可以交付采用。 验收或者验收不合格的，不得提供录用。 根据上述法律的规定，建设工程竣工检查合格后可以交付录用，但建设部门要组织竣工检查，必须先取得计划检查批准文件。 也就是说，取得企划验收批准文件实际上也是提供房间的必要条件。 ”。 王玉臣详细阐述了他认为北京博成涉嫌违约的理由。

李文谦认为，业主现在可以通过民事诉讼要求北京博成企业承担违约交房的民事责任。

计划验收未完成为什么能申请竣工验收

记者在采访中获悉，北京市住宅城乡建设委员会(以下简称北京市建设委员会)网站新闻显示，天鹅湾28号楼于年1月19日完成竣工验收备案。

李文谦告诉记者，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，建设部门必须在工程竣工验收合格之日起15天内向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

这意味着，未计划检查完成的情况下，天鹅湾南区28号楼进行竣工检查，取得了竣工检查申请表。

“但是，向行政部门申请竣工申请表时，必须提供相应的计划检查文件。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工检查备案管理暂行方法》是建设部门进行工程竣工检查备案的文件包括《法律、行政法规的规定包括计划、环境保护等部门应出具的同意文件或录用许可文件》，本条款记载的计划部门同意的文件 王玉臣说。

王玉臣认为，如果天鹅湾28号楼在没有取得计划检查批准文件的情况下提交竣工检查申请，显然有问题，是严重违法的。 作为建设部门，北京博成企业必须取得计划检查批准文件后组织竣工检查，进行竣工检查备案。 发行竣工检查申请表的行政部门显然没有履行形式审查的义务，存在失业问题。

记者也想向北京市住建委发送采访函，就天鹅湾28号楼在进行竣工检查备案时是否依法提供了完善的资料等进行采访，但在发布新闻之前，对方还没有回复。 (资料来源:法治周末)

来源：荆州新闻