【财讯】上海推“新地王”底气：非典前后上海房价走势研判

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原标题:深度(深度)探寻推动上海“新地王”的底气:综合与“非典”比较前后，上海房价趋势研究判定

21世纪经济报道

经历了惊险的“无聊的战争瘟疫”而持续延长的长假后，很多工作重新开始了。

中央提出了“一手掌握疫情防控，一手掌握经济，战胜防疫战，确保今年经济社会快速发展目标的任务”。 上海作为世界中心城市、中国经济和金融中心城市和长三角一体化的领导者，不允许简单粗暴地通过封城控制疫情，承担着寻找这种预防管理和经济增长的平衡点的责任。

位于上海临港，承担千亿级gdp任务的特斯拉上海工厂重新开工，a股市场的特斯拉概念股上涨，特斯拉概念指数上涨3.94%，美股特斯拉盘一时上涨9%以上，收复了800美元的关口。 当天，增加了4例新冠肺炎确诊病例，全市迎来了修复工程的掉头客流，上海发布了《进一步严格执行各种疫情防控措施的通告》。

预防管理的压力和上海经济领袖的地位在这里不再需要举例。 在这个时间节点上，上海宣布新国王的措施仍然备受关注。

2月11日，上海市计划和自然资源局官网的隐形公告消息震惊了业界，上海新超级地王的总额横空出世！ 上海土地市场迎来了重磅项目。 分区包括南延伸段ws3单元xh130c、xh130d、xh130e等28个分区，整体采用不一次重复的方法，起拍价格为310.2亿元，地面计容建筑面积为108.7万平方米，地下建筑总面积为71万平方米以下。 这个地块这次远远超过了总额以年中民投联合体248.5亿元获得的董家渡地王和新鸿基年217.7亿元获得的徐家汇地王，成为了新的上海总额地王。

根据文件，“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公室为主体，结合商业、高端酒店、租赁住宅、会展文旅等一流服务，建设商业、商业、居住、休闲、文化、生态等功能一体化的中央活动区， 另外，这次分区的事前申请人应该支付的全额保证金的金额是65亿元，卡的截止时间是年2月20日15点30分。

受让人规定必须拥有地面、地下100%的商业、60%的事务、100%的文化体育、所有的租赁住宅。 整个地块的量中可销售的商品住宅极低，只有4.71万平方米，另外，计划的商业达到了21万平方米。 办公楼65万平方米。 酒店5.5万平方米。文体用地4万平方米，租赁住宅15.65万平方米，1187套以下。 整个项目可销售的房地产不足，沉淀资金巨大，项目建设周期在7-10年左右，总投资预计超过700亿元。 在下一个封城的说法没有平息之前，地王的出现发出了强烈的信号。 那就是上海不会停止快速发展的步伐，这不仅是上海的战术，也是整个国家布局的一部分。 这700亿投资中没有普通住宅，只有租赁住宅证明了将来的租赁同质权会成为主流，对于疫情中因没有不动产证明书而返还的新上海人，给出了更确定的方针。

针对疫情，上海市拥有全国最先进的医疗资源、良好的工业化基础和高素质的市民群体，同时拥有1988年甲肝疫情和2003年非典疫情以来积累的公共卫生管理经验，岌岌可危！

面对当前疫情防控和恢复的困境，开始逐步提出回答，为疫情后经济恢复作了相应的配置和准备。 围绕“五个中心”、“三位一体”的国际化大城市建设目标是，在全市众多公司和市民(包括外籍和外来人口)的自觉参与下，为相关领域、公司、公民创造“疫病”性所必需的商事环境，包括立法条件、行政条件、财税条件

很多朋友非常在意新冠引起的肺炎疫情的影响上海房价的将来动向吗？

基于今年新型冠状病毒大爆发的影响，选择2003年非典时期同年新冠期前后(或政策预期)的经济数据作为一个对照。

①

货币投入量比较(来自中央银行和财经新闻数据)

我国是一个迅速的发展中国家，经济长期依赖宽松的货币进行牵引，2003年应对sars，2009年为了应对国际金融危机，我们利用货币刺激了经济增长。 货币增发，物价上涨，导致房价和租金全面上涨(房价上涨是资产价格上涨的典型表现)。 。 正常情况下m2的增长应该控制在13%左右，m2下降到8%左右后，综合考虑经济增长和货币贬值率的叠加(理想状态是等比，中国今年大致在6%左右)，房价基本稳定为主，例如年上海的住宅。 但是，当m2的增长率达到20%时，由于货币投入的乘数效应，一般的房价上涨率超过m2的增长率。

一般政府用限制贷抑制m2过度投入导致的房价上涨，因此解决未来上海房价趋势的第一点是贷款政策是否缓和。 (包括贷款对象缓解和贷款利率下降)，目前上海房地产控制手段中限制贷款和银行利率逐渐放宽，年1月，20个城市的第一套房贷款利率按环比下降，其中下降后，上海的第一套房贷款 国家处理疫情后，除了支持中小企业面临的困难外，多家银行还出台了缓和的信用政策。 原中央银行行长周小川表示，住房贷款仍然是银领域最受重视的业务之一，有保障，有长期利益，不良贷款所占比例极小，是银领域质量最高的贷款业务之一，长期以来，上海房地产是稀缺性和

年1月1日，中央银行宣布将存款准备金率下调0.5个百分点，释放8000亿美元的长期资金。 年2月3日，中央银行开展了1.2万亿元公开市场逆回购操作投入资金。 从货币政策的趋势来看，重新投入3~4兆元是非常必要的，今年的gdp损失可能超过2兆元，每年低1-2%是理想的数字。 SARS期间仅为1400亿元，仅占当时gdp的1%，m2就增加了4万亿元。

上海自房地产改革以来一直保持着正向增长。 受年新冠肺炎的影响，今年上半年经济和房地产市场一定受到很大影响，但受到m2增发(基本上m2增长预期不及2003年)和经济增长(中国经济近20年不到5% )的拉动，受m2和经济增长的拉动，不动 我国2008年m2总规模仅为40兆，年末m2总规模达到185兆，10年m2规模增加了4.5倍。 年中国的gdp只有90兆，m2与gdp之比是2，也就是m2的总规模是gdp的两倍，货币的超发必然会引起房价和租金的上涨。 从2008年到2008年我国m2增加了4.5倍左右，对应于房价上涨超过了4.5倍。 在疫情下，政府为了促进经济增长，货币政策是第一手段。

②、

供求关系(相关历史数据来源于多年上海市国民经济和社会快速发展统计公报)

据上海规土局发布的消息，截至年底，上海市实际低效建设用地减量化28平方公里(其中“198地区”减量化22.7平方公里，其余为零散住宅区)，“减定增加”，建设用地减量化每年15平方公里

年11月21日，“市关于全面推进土地资源优质利用的若干意见”(简称“优质用地政策”)正式公布。 政策从上海土地资源的现状出发，致力于“在库存中寻求空间，促进质量快速发展”，提高土地利用业绩。

根据《上海市城市总体规划(-2035年)》，年上海城市建设用地规模控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。 但是，值得观察的是，到年底，上海城市建设用地规模达到了3071平方公里。 这意味着未来十几年，上海城市建设用地规模的增量空间只有100余平方公里。

上海近年来商品房出让用地减少，住宅开工量大幅减少，其完成量下降，整体供应难以全面满足购买诉求，上海开发商也因上海历史上最严格的限制政策而没有减少持有地在上海的热情。

作为中国经济中心，上海拥有丰富的金融和人才资源，但长三角市场也经常争夺房企。 数据显示，包括福建省系世茂、旭辉、阳光城、融信、正荣、中骏、禹洲、宝龙、三盛。 苏浙江系新城，中梁，祥生，弘阳，港龙。 川渕系龙湖、蓝光、东原、电信等房地产集团百强房企业已经拥有近30家抢滩上海。

上海近年来为了促进城市产业的提高，连续解体，单年和年均解体面积超过2000万平方米，从上海转移低端、低效率、高污染等领域、产业及相关产业工人。 但是，上海的年人口依然增加了55万人(年还没有统计)。 。 大量高素质人口的引进促进了上海经济产业的转型，促进了经济的快速发展，但在这个新型冠状病毒大爆发的影响下，对上海城市的管理也提出了新的更高要求。

长三角一体化示范区加快推进，税收体制创新等一系列制度突破，包括行业、市场和政府关注税收体制创新。 为了配合上海推进中央要求的“加快进入世界影响大的科技创新中心”和临港新城建设开发，上海每年实施新的落户政策，在一定程度上放宽定居政策，创业、创新、安居临港高端人才对上海的

截至2007年7月，上海累计吸引了696家跨国企业地区总部(其中大中华区、亚洲区及更大的地区总部104家)、450家研发中心，发表了《市促进跨国企业地区总部快速发展的若干意见》，在中国内地进行了地区总部和外资研究

年12月上海虹桥商务区管理委员会对外公布了最新的统计数据。 截至当月，虹桥商务区累计吸引了各类总部类公司289家，其中投资主体涉及世界500强公司16家、外资地区总部27家、国内外上市公司总部或功能性总部、地区总部121家、其他125家领域的领导公司总部

上海每五年计划提出经济转型和产业提高的方向，确立了上海在全国和世界的经济地位和产业地位，近年来，上海的第一产业减少了总体占有率，第二产业增长稳定，第三产业迅速增长。 整体每万元的gdp能源消费逐渐下降，上海也从高能源消费以前开始从产业大城市发展到高新技术装备、国际金融贸易航运等多个行业发达的国际化金融大城市。

③，

上海房价变动趋势(相关历史数据来源于多年上海市国民经济和社会快速发展统计公报)

SARS的2003年和国际金融危机的2008年，上海房地产市场因房地产供给平衡问题、m2增发、经济自身增长、上海人口引进等各方面因素，上海房地产市场迎来了回归的价格反弹，价格上涨到年底。

从楼市监管力度来看，上海已经是全国最高的门槛之一，单身限制购买，家庭缴纳5年以上不间断的社会保险才能购买一套住房。 年7月2日，上海市住宅城乡建设管理委员会、市住宅管理局发布了《规范公司关于购买商品住宅的暂行规定》，开始限制个人用公司名称或公司自己在上海购买住宅用住宅。 上海根据许多严格的地方管制政策限制了部分有购买力的人的购房室的诉讼，在房地产供给不足的情况下推迟并延期了购房者的购房室的诉讼。

年1-4月上海商品房(住宅)平均售价出现非市场性暂时下行趋势，但5月以后，上海房价又急速上涨，年以17年为基础，商品房(住宅)平均售价上涨了11.5%。 年上海商品房(住宅)平均售价基本持平，平均房价53900元，上海中环周边平均房价非精确统计约6万元左右，部分数据源为天下、链家、中原等房地产媒体或经纪企业，如上海商品房

受新型冠状病毒大爆发的影响，今年上海和全国经济第一季度可能非常不理想。 预计上海房地产行业的价格限制、限购等政策会适度放宽，但考虑到上海的整体快速发展思路、政策法规、产业导向等政府的从业要求，上海房地产行业的限购、投资限制等限制会短期适度放宽 由于上海整体新商品供应不足、m2增发、人口引进正向、全国开发商对上海的偏爱、上海当地和世界投资者对上海的热情，上海房地产价格难以下降。

④，

以上海为代表的一线城市房地产除了居住功能外，还有投资属性，年和未来上海的房价在常住人口中必然增加，有人力资源价格上涨、土地收纳和转让价格上涨和m2增加的大背景，居住价格和房价继续保持增长

上海在时代快速发展的过程中，对城市的科学定位、大局观和市场化的制度安排形成了进入世界中心城市的基础，上海颁布了更全面的公共政策(包括更完整的公共卫生管理方法)，提供更周到的公共服务，是传统城市吗 就像战争“瘟疫”，相关法制的建设和政策安排也是如此！ 例如，年末全国首次推出的r4集中型租赁住宅社区建设和连续三年租赁住宅供应地约占三成的强大制度安排，为城市持续快速发展、公民财富积累、新上海人和上海融合奠定了坚实的基础。

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来源：荆州新闻