【财讯】一二线城市限购效应明显 三四线的房价会继续涨吗？

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三四线城市的房价会继续上涨吗？

限制购买一线城市的溢出效应释放了大半，楼市库存基本完成，三四线城市房价保持高增长的支点减少。

《财经》记者王博|文标|

“上午靠近的话，全额和首付的8成买家先看房，下午首付的7成、5成人看，等到晚上，你只能用邮件通知“没有房间”。 某大型住宅企业佛山企业事业开发负责人对《财经》记者说，他的印象是佛山的房价从年初开始上涨，全年佛山城区的房子上涨了两倍左右。

这个时期，在距离佛山700多公里的泉州，楼市也发生了异常爆炸。 “大量的控诉涌入后，泉州的新房必须拿起摇滚购买，受欢迎的楼盘摇晃的概率是1∶10，摇晃的话可以说是有钱人。” 另一家大型住宅企业厦门企业的负责人告诉《财经》记者，厦门限购后，资金涌向泉州，泉州从厦门坐高铁不到30分钟，但房价还不到厦门的一半。 厦门新房平均价格4.1万元，全国第四，泉州还不到2万元，是明显的投资洼地。

从2005年开始，三四线城市的房价进入快速上涨的轨道，像佛山、泉州这样高涨的城市还很多。 一千人抢房间到天亮，夜宿的街道打地铺，这些只有在一二线城市抢房子时才能看到的景观，开始在三四线城市频繁上演，甚至网民们更有“励志”的打趣:比你有钱。

8月15日，国家统计局公布了年7月70日大中城市商品住宅价格数据。 从环比来看，4个一线城市新建商品住宅的售价上涨0.2%，涨幅比上个月下降0.4个百分点，其中上海价格下降，北京、广州、深圳价格分别上涨0.2%、0.6%、0.5%。 31个二线城市新建商品住宅的售价上涨了1.1%，涨幅比上个月下降了0.1个百分点。 35个三线城市新建商品住宅的销售价格上涨了1.5%，涨幅比上个月扩大了0.8个百分点。 另外，一线、二线、三线城市二手房的售价分别上涨了0.2%、1.0%和1.1%。

三线城市明显上升到高地。

7月31日，中国共产党中央政治局会议提出“坚决抑制房价上涨”。 过去中央文件和地方文件的相关表现都是“坚决抑制房价高涨”。 之后，出现了城市小屋区的改造审查权归中央，限制企业运营商购买等消息，有些地方政府为了缓和购买限制，不得不继续严格。

三线城市大楼市的狂欢还会继续吗？

谁在推动房价的上涨？

“杭州的旅游团刚下来，一个身体就能买几十套。 ”碧桂园北海形象的销售员告诉了《财经》记者。 他所在的楼盘今年1月开门，一过“五一”就几乎卖完了。 “我们在140平方米以上的大型户型上卖不出去。 北纬21度的那个棋盘是小型户型的，所以是临海，一靠近就疯了。 ”他说

中国社会科学院财经战术研究院住宅大数据项目组以141个样本城市为对象，数据显示，年4月，西双版纳傣族自治州、咸阳、南充、乐山等城市进入房价上月上涨率前十位。 同期房价中位数超过万的55个城市包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等三四线城市。

刺激三四线城市房价高涨的理由是什么？ 据《财经》记者采访，一线城市限购、限价、信用限制溢出的诉求、城市化快速发展中的棚户区货币化配置政策、a股市场萧条都是刺激因素。

年3月，厦门出台了历史上最严格的被称为“限制房屋、限制贷款、离婚限制、社会保障限制”的限制购买政策。 泉州也限制购买，但缴纳社会保障一年就有购买资格，厦门三年。 在北海的购买者中，当地人和游客各占一半。 海南限制购买后，很多海南没有购买住房的购买者来到了北海。 北海的地理位置和海南隔开了一个北部湾，坐船大约10个小时就可以到达。 现在外国人在北海只能购买一套住宅，但年前，外国人的购买没有限制。

同样，由于广州的限购，溢出的购买力推动了这座佛山的房价上涨。 年5月1日，佛山取消了限购政策，在信用方面，从去年开始佛山购房首付也从3成变为了2成。

佛山碧桂园的员工，土生土长佛山人告诉《财经》记者，年环广州区如南海、顺德北溥、禅城中心上升比较剧烈，广州客人购买。 他年末在佛山买的新房子，现在上涨了80%。 他说，地铁的开通也刺激了房价的上涨，特别是新房。

从年开始，佛山进入地铁2.0时代，停靠广州线，对房价的影响立即有效。

财务报告显示碧桂园每年约58%的销售来自三四线城市。

UBS证券房地产及教育领域的分解师谥戈认为，这个轮三四线城市的房价上涨有三个首要原因。 他分解为《财经》记者，说一是政府的政策诱惑。 在过去的两三年里，三四线城市小屋区的改造和货币化配置解放并促使了许多三四线城市的购买诉求。 二是继续推进城市化，三四线城市当地部分刚需和改善型诉求三二线城市限购后的溢出效应。 由于一线城市的限购和高房价，从年开始，一线城市的房地产成交量明显减少，许多在二线城市生活的人选择回乡买房，一点投资者、炒客也转战三四线城市。

租房人转战三四线城市，另一个首要原因是国内可投资的目标很少。

年7月1日，中央银行发布的《金融机构大宗交易和可疑交易报告管理办法》开始实施，严格封锁了公司和个人汇款投资海外市场的可能性。 近两年来，主要普惠金融的p2p理财平台又陷入了跑路潮，大量投资者一夜之间血不回来。 股市全年大跌后，一直震动回来，进入了晚熊。 房子成为国内唯一的通货膨胀对策投资。

但是，三四线城市的房价并没有全面上涨，其城市分化和阶段性特征很明显。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《财经》记者采访时表示，部分三四线城市房价上涨有城市化的大背景，棚户区的货币化也会影响市场预期。 从销售额来看，小屋的货币化对三四线城市的贡献是15%左右，但点燃了三四线城市的购买期待。

《财经》记者在泉州市住宅和城乡建设局的官网上找到了泉州市全年城市小屋区改造项目的名单。 其中泉州总投资额32.48亿元，建设面积51万平方米，保护性安居工程小屋区改造9644套。

年3月27日，福建省住宅和城乡建设厅发布的《年全省小屋区改造项目清单》中，泉州总投资额为310.74亿元，居全省第二位，是仅次于莆田的约漳州市( 101.11亿元)的3倍。

上述龙头房企厦门企业负责人告诉《财经》记者，泉州房价大大增加了该轮刚来自厦门限购的溢出效应，溢出范围为厦门周边的角美、水头一带。 泉州的当地诉求在增加，更准确地说是城市化的迅速发展。

泉州是三线城市，其常住人口865万，厦门常住人口401万，一线城市深圳常住人口约1252万。 年，泉州gdp实现7548.01亿元，居全省首位，这是泉州gdp连续19年领先全省，由房地产领域的人预测，泉州人口很快可能突破数千万大关。 三线城市泉州具有二线城市的经济总量和人口密度。

许小乐认为，加快三四线城市城市化是基础因素。 我国还处于城市化中期，三四线城市的城镇化率依然很低。 近年来，随着交通基础设施的改善和产业的内转，三四线城市进入了城市化的加速阶段，吸引了当地农村生活的人口和外出打工者的回流。 在收入的提高下，农村居民结婚和子女入学倾向于城市地区，对三四线城市住宅形成了诉讼。

三四线城市的房价稳定多少？

进入下半年，保持三四线城市房价快速上涨的支点正在改变。

首先，棚户区的改革政策得到了调整，审查权从地方收回到了中央。

国开行有关部门负责人近日接受新华社采访时表示，合同批准权限在分店，在总店领取棚户区不会变更合同批准权限。 但是，根据国开行的规定，贷款合同的批准由总银行、分行根据职责分工，共同关闭。

最近，为了落实有关监督管理的要求，国开行将合同审查权限统一为总银行，第一是地方政府过度杠杆化，使各地政策不一致，集中关闭总银行。

一位房地产所有权投资者告诉《财经》记者，信用权限在分店，但要求已经相当严格。 以前满足规定的前三项，地方政府就可以获得低利率贷款，但现在可能需要满足十项规定。

棚改分为货币化安置和实物安置两种。 年6月，国务院发表了《关于城乡危险住宅改造和辅助基础设施建设的意见》，棚户区改革补偿模式从实物货币配置向货币配置优先转变。

棚户区的货币化配置是指政府直接补偿被拆除的棚户区居民作为货币，然后居民去商品房市场购买住房。 因为违反操作，产生了很多解体二代，一部分自己家超过亿，这也炒了三四线城市的房价。

地方政府在其中获益良多。 地方政府在国开行获得低利率贷款后，补偿拆钱的房子，把拆了的土地高价卖给开发商，在这个过程中增加了房地产的成交量、房价和地方财政收入。

据国开行有关部门负责人介绍，年、年、国开行分别发放棚户区改革贷款7509亿元、9725亿元和8800亿元。 截至4609年6月底，累计发行棚改贷款38684亿元，其中今年发行4609亿元。

谥戈对《财经》记者说:“三四线城市棚改额，今年明年应该不会明显增加。” 地方政府一直在积极寻找变革的新支柱产业，土地出让金一直是收入的重要来源。 在地方政府执行中央政策的时候，房地产依然打了不少于真打的电话。

财政部的数据显示，年全国地方政府的本级财政收入和政府性基金收入分别为9.1万亿元和5.8万亿元，房地产相关收入占两者合计的比例达到45%，其中销售地收入占35%，房地产相关税收占10%。

年3月，中国人民大学财税研究所、重阳金融研究院、财政金融学院联合发布的《中国年度财政预算执行报告》显示，对土地财政依存度较高的前5个省分别是浙江、重庆、江苏、山东、江西，其中浙江达到113.5%。

据说死后，房价的上涨也反映了中央和地方的游戏。

据中原地产研究中心的统计数据显示，7月单月，全国楼市管制密集度刷新了历史记录，共计超过60个城市，发布了70多项各类房地产调控政策。 管制政策以前集中在二三线城市，7月份从一二线城市到三四线城市大量分布。

7月31日，中国共产党中央政治局会议提出“坚决抑制房价上涨”。 一周后，在辽宁沈阳召开的一些城市房地产商座谈会上，住院部提出“对楼市缺乏控制力的城市坚决负责解释”。

其他方面受到限制后，人才政策成了边缘球。

年上半年，全国40多个城市推出各类人才政策，引起人才落户，发放购房优惠补贴，踏上限购政策的边界。 这也表明，在中央强监督管理下，地方政府能做的很少。

“厦门本打算安静放松，但在7月末的政治局会议后必须继续。 ”。 上述大型房企厦门企业的负责人向《财经》记者介绍说，从去年开始泉州的成交量很大，基本上消化了近几年积蓄的当地诉讼。 现在，受市场信心的影响，从厦门来泉州买房的人群大幅减少，以前有点缘分的楼盘，曾经以2:1以上的预约比率，现在也刚结束销售。 “我觉得有点冷，毕竟泉州的价格没有不合理上涨过，所以应该不冷到厦门、漳州。 对泉州来说，城市化进程的影响更大。 ”。

碧桂园·北海形象卖场的员工也说“最近成交在放缓”。

北海从年下半年开始也发表了限购政策，非当地户口只能购买一套住宅，同时银行首付贷款上升到了40%。

贝壳研究院的最高市场分析师许小乐认为，棚屋的货币化政策及时有序地退出有助于市场回归基本面，短期内会冷却一部分过热的市场。

这种影响在6月、7月两个月的成交量数据中已经出现。 很多城市的销售额连续两个月下降。 房价涨幅狭窄下跌的城市逐渐增加，第二季度全国347个城市中房价涨幅超过1%的城市个数从4月的260个减少到6月的199个。 从长期来看，除了外部政策的影响，三四线城市的房价将恢复到收入、人口等基本面。

根据万科年报，万科要点备受关注的14个城市的商品住宅(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)的预售面积和成交面积分别减少了4.3%和29.3%。

另一方面，三四线城市受益于投资溢出效应和库存清除政策的驱动，商品住宅成交面积与去年同期相比有所增加，但年末增速也逐渐放缓。

死后，从投资溢出性的诉讼来看，1年半左右很多城市的房价增加了一倍，诉讼被消化了。 现在支持三四线城市房价上涨的第一要素是城市化，这个过程相对缓慢。 所以，从今年下半年到明年，三四线城市的房地产销售量可能会略有下降，但幅度不太大，房价相对稳定。

二线城市或小幅度反弹

三四线城市房价上涨因素发生了变化，但没有影响房地产商的热情。

中国指数研究院的报告显示，从去年1月到4月，20家代表性住宅企业在三四线城市占地面积中所占比例达到50%，比去年同期增加8个百分点。 地方城市土地面积同比下降3个百分点为46%； 关于一线城市，耕地面积仅为4%，比上年下降了5个百分点。

中原地产研究中心的统计数据显示，7月份全国热点城市土地市场继续集中成交，50个热点城市的销售地超过2.15万亿元，同比上涨33%。 在这50个销售地最多的城市中，25个城市是三四线城市，刷新了历史记录。 20个三四线城市的销售地超过200亿元，包括佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市、金华市、徐州市、点心市、台州市、上饶市、潍坊市、阜阳市、赣州市、泉州市等。

中原地产首席解说员张大伟认为，这并不意味着未来三四线城市的房价将持续上涨，只是证明开发商期待房价上涨，最终是否会上涨取决于银行的信用控制力。

死后，地价被认为落后于房价，年初以后，一线城市的房价基本上涨，但一线城市的地价在年末开始下跌。 市场上有落后的过程。 “我们团队注意到这几个月在三四线城市配置了很多上市企业，现在也变得保守了，开始谈论三四线城市的风险。 ”。 谥戈说。

对于三四线城市，谥戈更看好二线城市的未来。 来自UBS证券的数据显示，全年，一线城市的单手住宅销售面积减少了27%，二线城市减少了约4%。 死后，一线城市有人口净流入带来的刚性需求，但许多二线城市不如一线城市的财政健康，第一是房地产带动经济增长，对控制的耐性较弱。 行业通常认为房地产的管制周期是两年。 从去年9月到现在，北上广深的控制已经两年了，但限购政策依然严格，二线城市有一定的空间。

除市场规则外，货币政策的变动也引起了房价上涨的期待。

6月24日，中央银行宣布从去年7月5日开始将存款准备金率下调0.5个百分点。 这次中央银行的降级释放了7000亿元的资金，这是今年以来中央银行进行的第三次降级。 与今年1月、4月的2次降级相比，这次增加了债转股的鼓励。 民生银行首席研究员温彬预测，到年底可能有1~2次定向下降操作。 2008年，年降三次级，房地产市场销售明显回升，持续时间在一年以上。

“国家希望资金流入实业，但我们担心这笔资金会被公司用来炒房，回到以前的老路上。 ”一位房地产商对《财经》记者说。 他认为“要评价对房地产市场的影响，第一要看后期监管”。

据《财经》记者介绍，7月多个城市已经出台了限制公司购买的政策，全面关闭投资炒房的可能性，同时企业事业部门暂停购买住房的政策可能扩展到多个城市。 张大伟认为这项政策对缓和市场供求紧张有明显的影响。 因为大部分地方城市都有公司买房的现象。

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来源：荆州新闻