【财讯】广州在租购同权方案的问题上只是说说而已？

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租赁的好时代:实现“租赁购买的同权”还需要很多力量

《中国经济周刊》记者银昕张燕|北京报道

在广州宣布以入学等权益保障租赁同权后，住宅租赁市场成为目前最热门的话题。 刺激“天价学区房”神经的公众或多或少希望“租赁同权”四个字，将改变持续近20年的房地产市场逻辑。

仅3天后，由住宅建设部等9个部门共同印发的《在人口净流入的大中城市加快住宅租赁市场快速发展的通知》(以下称为《通知》)对外发布，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑 之后马云高调上传了住宅租赁市场，蚂蚁与杭州住保房管理局合作建设了杭州市住宅租赁监督管理服务平台。 同样行动的是住宅企业，万科已经获得了很多自保房地产地块，年成立了长租企业品牌“泊位”。

从地方到中央，密集制定的政策和很多入场者的公司都让外部认识到年提出的“租赁并行”开始扎根。

在通知中，加快住宅租赁市场的迅速发展被赋予了贯彻去年中央经济业务会议提出的“房子是用来居住的，不是用来炒房的”定位的重要措施。

只有实现“租赁合同权”，才能改变现在的“再购买轻租赁”现象。 数据显示，目前中国城镇居民家庭住房拥有率达到91.2%，只有不到10%的家庭通过租赁市场处理居住申诉。 截止到年末，中国的住宅交易额达到了15兆元，但住宅租赁交易额只有1.1兆元，占不到7%。

很明显，在不自然的数据背后，政府、住宅企业、个人等一系列主体需要改变自己过去的行为模式，以真正加快住宅租赁市场的快速发展，迎接“租赁时代”。 只有这样，才能改变房地产市场的逻辑，撬动户籍制度等深层次改革的支点作用。

政府为基层提供力量，试图扭转“重新购买轻租”。

中国的租金率不到10%，欧洲各国的租金率接近50%，中国的住房租赁交易额占住房交易总额的不到7%，该数据的美国占有率为50%； 年，全国租赁住宅用地仅占所有居住用地的10.5%

“再购买轻租”现象有多严重？

连锁会长左晖公开表示看好租赁市场，但他说，与年住房成交释放天量、遭遇史上最严格的管制相比，中国租赁业务还有巨大的空间，享受着政策红利。 据链家推算，到2030年，中国租赁人口将达到3亿人，租金规模将达到5万元。

住宅租赁市场的潜力被认为是有希望的，但目前国内租赁市场的迅速发展并不均衡。

根据社会科学院发表的年《社会快速发展蓝皮书》，目前中国城镇居民家庭住房拥有率达到91.2%，只有不到10%的家庭通过租赁市场处理居住申诉，特别是在一线城市以外的地区，租赁比率很小。

与此相对，美国过去10年的住房拥有率一直在60%到70%之间变动，总是有1/3左右的家庭通过租赁市场满足居住诉求。 日本、东京和大坂两大城市的住宅拥有率分别为54.9%和58.6%； 在德国、瑞典等欧洲国家，租金率接近50%。

“再购买轻租”直接影响国内住宅租赁交易额的比例，根据连锁研究院在去年12月发表的“租赁崛起”中引用的数据，截至年末，中国的住宅交易额达到了15兆元，住宅租赁交易额仅为1.1兆元，不到7% 对此，那时美国的租赁交易规模为5000亿美元，占美国整体住房交易规模的50%。

“个人现有的房屋租赁、保障房中的廉租房和公租房、公司参与的长租公寓是构成现在国内房屋租赁市场的第一参加主体。 其中，保障性住房近年来在政府的重视下迅速发展，但整体规模还没有形成，租赁公寓近年来逐渐进入市场，整个住宅租赁市场处于自愿状态。 ”。 亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者说。

在租赁市场的现有结构下，政府应该如何大力转变“重新购买轻租赁”？

除了从2010年开始发出“扩大租赁支持业务”的信号，继续提出“同时购买租赁”目标的政策外，最直接的手段是增加公共租赁住宅的供给，在供给地向租赁市场倾斜。

北京、上海提高租赁住宅“定向”的地力

公共租赁住宅首次出现在2009年政府业务报告中以来，每年各地的公共租赁住宅和廉租住宅并行运行，统称为公共租赁住宅。

回答的多位行业专家对《中国经济周刊》记者表示，国家出台公共租赁住宅建设政策以来，全国已建成了约3000万套公共租赁住宅，与保障性住宅的差距相比，覆盖率不高。 其背后的理由主要有两个。 一是地方政府的财政压力大，社会资本进入不足，资金不足大。 另一方面，租赁土地的供给不足延缓了公共租赁住宅的迅速发展。

根据截至2009年的数据，在1349万套新的租赁性保护室中，政府投资1058万套，占78.7%。 国企投资88万套，占6.5%； 事业单位投资20万套，占1.5%； 民间投资179万套，占13.3%。 社会资本所占比例严重不足。

从土地的实际供应来看，年全国居住类土地实际供应11.4亿公顷，其中公共租赁住宅用地1.2亿公顷，公共租赁住宅用地仅占全国居住类用地的10.5%。 公共租赁住宅的实际供给区域的分布与常住人口的增加分布也不一致。 年，公共租赁住宅用地供应排名前三的省份是新疆、安徽和云南，3省公共租赁住宅供应量超过全国的30%。 这三省常住人口的流入只占全国常住人口的9.64%。 流入常住人口多的地区，如广东、北京、天津、上海等，但公共租赁住宅的土地供给面积相对较少。

以北京为代表的城市试图利用集体建设用地增加租赁住宅的供应地。

7月28日，北京市住委会宣布，利用北京第一批集体建设用地建造的租赁住宅最近开始陆续入住。

从2005年开始，北京市在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七镇等5个集体土地分区开展了租赁住宅项目试验，建设了1.28万套租赁住宅。

到年底，北京集体土地建设租赁住宅项目将陆续完成选择住宅的入住

这次北京选定的五个集体土地建设租赁住房试验项目主要分布在重点产业功能区周围，具有大量稳定的租赁诉求。 利用集体土地建设租赁住房，区政府按市场价格统一整体大宗租赁，以公租房价格出租给中低收入家庭，租赁期10年，差额由政府补助。 另外，这些公共租赁住宅也面向符合地区功能定位和产业快速发展方向的创业者和人才租赁。

今后5年，北京计划建设供应地1300公顷，租赁住宅50万套，主要通过集体建设用地安排。 要点建设在相邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局上，处理周边职工的住房诉求，促进生产城市融合、职务居住平衡。

当然，不仅仅是北京，还在扩大面向租赁市场的“定向供应地”。

根据上海日前发布的《上海市住宅快速发展“第十三个五年计划”，《第十三个五年计划》期间，住宅用地供应5500公顷，其中租赁住宅用地1700公顷。 计划新供应各类住宅12750万平方米，约170万套，其中租赁住宅4250万平方米，约70万套，租赁住宅的供应套数超过新市场化住宅总数的60%。

根据上海统计年鉴的数据，“十二五”期间，上海多年住房用地出让共计4038.66万平方米，即4038.66公顷，其中没有单独列出租赁住房的供应地数据。

现在，各地的政府不仅增加了公共租赁住宅的供应地，还开始向住宅企业供应“单凭租赁无法出售”的土地。

7月24日，上海首次公开转让的两个租赁住宅用地在上海市土地交易市场成交。 两块土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只出租不出售”的模式。

此次成交的两个地块，a3-06位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建设建筑面积约13万平方米，上海张江(集团)有限企业竞争，成交价格7.24亿元，成交大楼单价569元 e17-1位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，建筑面积7.13万平方米，上海嘉定新城快速发展有限企业竞争，成交价格4.24亿元，成交大楼单价5950元/平方米。 成交价格都低于该地区迄今为止的其他成交地。

例如，嘉定区嘉定新城e27-1地块去年成交土地单价为4.85万元。 早在12月，嘉定区嘉定新城a03-5地块成交土地单价就达到了2.88万元。

据记者整理，年，北京发布了“9.30”控制新政，提出了“地价、房价限制”的土地出让方法，鼓励房地产开发公司拥有部分住宅作为租赁房源，满足城市居民的租赁要求。

年10月，北京发布了前四个“地价、房价限制”分区。 10月13日，北京市规划国土委员会就这四个地块发表了补充公告，具体竞争规则是:“竞争价格达到合理的土地上限价格后，竞争公司将自行保有商品的住宅面积。 公司所有的商品住宅全部作为租赁住宅，不得出售。 ”。 之后，在北京拍摄了多个“竞报自我保持比例”的分区，多个住宅企业以100%的自我保持比例中标。

北京金诚同达律师事务所的吴永高律师向《中国经济周刊》记者介绍，迄今为止作为租赁住宅使用的土地出让方法多是分割地块，社会资本主要通过投入融资的方法得到后期租金的回报。 近年来，以这种拍卖形式要求100%自我保持的土地供应方法正在出现。 由此，租赁住宅用地的土地供给增加，有利于越来越多的社会资本参与租赁住宅的建设。

租赁市场需要机构的“补充”

现在，中国住宅租赁市场的房源大多提供给个人所有者，租赁公司机构提供的房源不到5%，在日本租赁公司市场占87%，在美国占60%。 与出售相比租赁利润薄，收益周期长，住宅资源、规模、税率等是需要处理的问题。

“我希望租赁市场随着这一新政治，能得到更有效的监督管理，并被赋予我们这样的房客法律维权。 ”。 7月中下旬住宅建设部等部门和地方政府密集发表促进租赁市场健康快速发展的新政治时，“北漂白”慧慧在租赁时遇到了“坑”。 为了节约开支，她绕道房地产中介和租赁公司，在分类新闻网站上找到了个人发布的房源新闻。 发表者说，她和房东签约，以为有一个稳定的新窝，但不知道这是噩梦的开始。

“房主建议追加征收卫生管理费和其他租金。 以前的租金是每月30天计算的，一年中有几个月是31天。 ”。 慧慧向记者提出，然后房源新闻发布者再加10%的服务费，被慧慧断然拒绝，开始恐吓和恐吓，不给钱，就用一切办法骚扰她，说她“不好住”。 “后来，我知道这个地区被这个集团敲诈了很多房子，他们犯了很久罪但没有受到惩罚。” 慧说。

“租赁市场混乱的原因之一是许多小业主占据了市场，但租赁公司提供的房源比例很少。 ”。 北京万科泊位公司管理有限企业总经理助理金羽对《中国经济周刊》记者说，与租赁公司提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律制约，一旦形成犯罪链，对其执法的价格也将受到大型租赁机构的监督管理

租赁公司多为向产权所有者租公寓，装修和包装，租给承租人的公司。

“最好的方法是提高租赁机构房源在整个租赁市场的占有率，以高质量的服务和规范管理压缩“黑中介”和小业主的生存空间。 我想这也是各部门和地方政府最近推出的一系列“新政”的初衷之一。 ”。 金羽说。

低租赁比很难向租赁机构寻求利益吗？

7月中下旬，住建部等9个部门共同发出的通知中提出的4个加快住宅租赁市场快速发展的措施中，第一个项目是“培育机构化、规模化住宅租赁公司”。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，市场上有越来越多的机构化租赁公司，希望改变以现在的小业主为中心的供给结构。 “只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，压迫小业主的生存空间，保护承租人的权益。 ”。 郭毅说。

现在租赁公司在市场上占什么位置？

在连锁研究院发表的“租赁崛起”中，全国有一定规模的企业品牌公寓公司1000多家，运营管理的房间数约为100万家，提供了不到市场份额的5%的数据。 与此相对，这个比例在日本租赁市场达到了87%，在美国达到了60%。

现在，“无利润图”似乎是机构不想进入租赁市场的理由，具体是低租赁和买卖收益比。 许多受访者对记者说，健康租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益之比通常在1:200到1:300之间，但在中国尤其在一线城市约为1:500。

这不仅租金收益不高，而且限制了市场规模有限带来的辅助性周边事业的迅速发展。

金羽对记者说，与小业主对收益的低期待不同，租赁公司想在短时间内收回价格。 但是，长期以来，小业主的租赁税率只有2%，而且大多数小业主不自主缴纳，机构必须缴纳增值税和公司所得税等多种税种，“这样的纳税机制对大机构不友好。 ”。 一位分析人士认为，住宿公寓这样的租赁公司面临运营价格高、利润回收周期比时间长、有一定空运率的现状。

“与‘一槌买卖’的营销市场不同，租赁的服务链很长，在租赁前、租赁中、租赁后三个阶段，租户面临着事前无法预料的问题，只有大规模的机构才能通过规范的服务来应对。 》链家自在ceo熊林对《中国经济周刊》记者说，在成熟的租赁市场上，除租赁外，住房证券公司补助了一系列家具的修理和更新、家政服务业的状态，形成了稳定可靠的收益模型，但小处

现在，链家搬到了其公寓周边，将清洁、家具修理等辅助服务作为周边的业态自由配置，构筑以青年租赁人为第一对象的社会交流平台，开发了围绕租赁的一系列商业模式，熊林表示:“现在 现阶段的首要任务是充分壮大租赁市场本身的规模，使大机构足够多”。

不成熟的业态和良好的收益模式会给租赁公司带来损失，成为只靠租赁中的差额赚钱的“房东”，或者将一栋房子用多个隔板形成几十个独立的空间分别租赁来提高利润。

根据建部等9个部门共同发行的通知，“鼓励国有、民营机构化、规模化住宅租赁公司迅速发展，鼓励房地产开发公司、经纪机构、房地产服务公司设立子公司扩大住宅租赁业务”，“相关国有企业住房。 分解者指出，目的是增加在市场上成为“房东”的有力公司，消除多次转租和集团租赁带来的混乱。

“新政”确定租赁公司的身份、房源问题

该通知还提出，房屋租赁公司申请工商登记时，经营范围统一规范是房屋租赁经营。

“激发住寓的是我们的身份终于确定了。 在《住宅租赁经营领域》，迄今为止还没有确定我们的经营范围。 ”金羽在《新政》中规定，“住宿”可以按照“生活服务类”公司的标准纳税(6% )，与以往不动产租赁的纳税比( 11% )相比，“这是个好条件”。

庆慧对记者说，他从来没有考虑过租赁公司的公寓。 “我见过自由之家，质量确实很好，但很高。 ”。 租赁公司税收价格的下降可能是租客们的福音。

值得注意的是，通知“鼓励住宅租赁国有公司将闲置和低效率利用的国有现场、商业办公用住宅等按规定改建为租赁住宅”，“探索购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府和国有公司的住宅来源，房租。 这意味着拥有大量的存款室，希望租赁，但不擅长房地产经营的部门和公司与住宅租赁公司之间可以进行合作，租赁公司拥有新的住宅来源。

现在租赁公司的房源来自哪里？ 以泊位为例，是兼作“房东”和“二房东”的模型，“房东”是直接购买不动产，进行统一的包装、升级、改造、租赁。 “房东”先租房子，打包整体，包装，改造，出租。

“拥有房源当然是前提，但租赁的最大难点是后面这一极长的服务链，所有人都没有这种专业能力的财产权。 我们之间可以各取所长。 ”。 链家是首席执行官熊林先生说的。 金羽也表示，这种合作的基础非常好，“以大型产业园为例，产权所有者擅长引进产业，但不擅长如何进行辅助服务的情况下，请交给我们。 大公司闲置住宅的更换和再包装也需要知道运营的公司参加。 ”。

租赁市场会改变住宅企业的方向吗？

7月24日，分别位于上海市国土局转让的嘉定区和浦东新区的2个“只出售租赁”区在上海首次发售租赁住宅用地，要求竞争者100%自我保持。

解体者与鼓励租赁机构进入租赁市场一样，拍摄要求住宅企业100%自我保持的“只出售租赁”分区，目的是向租赁市场增加供给，增加机构在市场中住宅来源所占的比例

房间的企业静静地布局房地产

连锁研究院所说的“租赁崛起”的“未来成长希望的租赁”，不仅在中介企业的预感，在各大开发者领域也是共识。 “众所周知，现在的租赁比是严重的畸形，不会持续很长时间”郭毅说:“中介和住宅企业都加快向租赁市场的转变，抢夺房地产，只租无法出售的地块，是更不可避免的战术安排。” 话未说完，张江集团和嘉定快速发展集团于7月24日抢夺了上述上海的两个“只能租售”地块。

年11月16日、17日，对于北京在2天内发售的4张“地块竞价达到上限价格时，以竞争申报自己商品房面积”的方法出卡的土地，房企非常热情。 其中，海淀永丰20号地块第一个中粮天恒联合体以57.6亿元竞争，其中公司商品住宅面积比例占100%。 其他三块土地都是多家住宅企业自保面积的比例达到了100%。

某天恒集团的人在接受媒体采访时表示，将来将积极拥有不动产资产，不仅符合天恒等3家公司的快速发展战术，而且在运营能力上也可以支持这些不动产资产的运营。

更积极的房企就像万科，据不完全统计，迄今为止，在北京、广州和佛山等地拥有5处自保房地产地块。 年在北京市海淀区西北旺的两个分区以“竞报自我保持比例”的方法投标，万科以各自构成独立投标和居住总的共同体的形式，以100%自我保持比例中标，成为该投标的“最大胜者”。 万科年成立了长租企业品牌“泊位”，今年初以30亿元进入链家，充分看到了对租赁市场的重视。

住宅企业转型:自我保留商业模式探析，解决资金回流压力

但是来自万科的有人对记者说，现在自营不动产的商业开发之路还在研究中，“因为才刚刚开始，所以不方便公开”。

“投标是公司的行为，目的是盈利，如果迟迟不能盈利，这就不会持续很久。 ”。 郭毅对房企的自制表示担忧。

据悉，在住宅建设部等9个部门共同印刷的通知中，鼓励房地产开发公司设立子公司扩大住宅租赁业务。

万科将得到的自保房地产地块为旗下企业品牌“泊位”提供长期的租赁来源，被业界认为是普遍可行的模式。

“泊寓”通常与合作者签订10年以上的长期租赁合同，万科负责安装改造和公寓运营管理或“泊寓”与合作者签订运营管理协议，项目所有者负责项目建设，“泊寓”负责日常运营。 但是，北京万科泊位公司管理有限企业总经理助理金羽对记者说，把万科土地交给“泊位”出租运营的说法过于理想化，“泊位”是万科内部独立的业务路线，取得万科土地后，考虑到不同区划的特殊性而分别

万科被提议用“众筹”的方法经营自营不动产。 所谓“众筹”，是万科吸引区划周边公司共同开发该不动产，万科负责房屋的建设和辅助引进，合作公司进行众筹投资，向万科支付项目运营费。 项目完成后，合作公司的员工可以租赁该物业，租金由大众采购平台直接返回相应的公司，万科负责为社区提供物业管理和辅助经营服务。

以离北京西北旺不远的科技公司为例，如果它加入了“众筹”，向万科缴纳了运营费用和众筹投资后，万科拥有的不动产将被该公司用作“福利性住宅”。 北京万科总经理刘肖表示，中标后，北京万科与西北王周边京津冀一体化的迅速发展和海淀区产业计划一致的高质量公司联系，“70%乐意参与”。

舆论也有质疑的声音。 中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙对《中国经济周刊》记者说，“众筹”模式必须打着“改革”的旗号防止“走老路”。 “走老路”是指以前政策允许的、现在禁止的“公司福利性别室”。 “一家公司与万科合作，万科拿着不动产成为公司员工的福利住宅，回到了‘公司别室’的老路，新市场变得不公平了。 》毛寿龙说，无论是分给自己的员工，还是成为合作公司的员工福利室，都对当事人不利。 “这样的话，以免费或低价获得住宅，会成为一些公司员工的‘特权’，员工可能会为‘特权’而不是为公司而动”。

一位业内人士告诉记者，由于涉嫌违反“以租赁方式销售”和“出让录用权”等公司的自主规定，这样的“众筹”案被北京市住建委否决了。 相关人士说:“相关部门制定公司自营制度，希望开发者必须自己成为“房东”，不要招致所谓的“合作机构”成为什么“房东”。”

今年4月，北京市住建委发布了《本市公司关于自制住宅租赁管理问题的通知》，加强了对自制住宅“租赁销售”或变相销售行为的惩戒，将有上述行为的公司纳入“黑名单”，将参加申请的资格

除了寻找的商业模式外，住宅企业的自营房地产面临着资金回流的压力，“拥有房地产70年，现在除了超低的租赁比之外，开发者过去通过买卖市场迅速实现资金回流的时代再也没有回来”。 亚豪机构市场总监郭毅说。

一位业内人士建议引进海外流行的reits制度，即房地产信托投资基金:开发商通过首次公开发行从公司所有者那里募集资金，企业用募集的资金购买房地产并运营。 设立reits的开发人员还可以出售某些所有权，以便在释放某些资产价值时管理所有权。 reits拥有的资产类型包括写字楼、零售不动产、公寓、仓库、养老不动产等，可以在大规模交易所公开交易流通，通常使用信托结构。

“开发商经营租赁住宅所获得的收益可以分配给购买该证券的投资者。 开发者还可以通过reits逐步降低对不动产的持有率，直到完全退出。 ”。 金羽表示，reits的利益是通过发行证券，开发者可以迅速回流部分资金。 退出机制降低了开发者的风险，保护了资本。

国内第一个reits计划是中信出航专业资产管理作为飞行员产品正式设立的，但现在也没有大面积实施。 年6月，红星美凯龙发起reits获得批准，但截至6月30日，该计划尚未正式确立。

一位业界人士认为reits可行的前提是购买证券的投资者有“红可分”。 否则，开发者仍然面临很大的风险，一切都以自己公司在租赁业务中探索可持续利润的运营模式为前提。

保障承租人权益破题

“租借权”需要慢慢来

“租赁一致”的说法于7月中旬首次出现在广州。

7月17日，广州对外发布了《加快广州市住房租赁市场快速发展的事业方案》(以下称为“方案”)。 其中，“出租人的孩子可以在附近读书，进一步实行租赁购买的同权”的条款引起了外部的关注。

方案规定如下:给予符合条件的承租人子女最近入学等公共服务权益，保障租赁的同权。

那么，到底什么是“相应承租人的子女”？ 方案进一步划定了“具有市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡所有者的孩子等政策关怀借用学生，满足市及所在区积分入学学位条件的穗来者移动孩子”这3种人。

但是，解体者指出，出租人的孩子一直有入学的权利，只是名次不同。 现在的义务教育阶段的入学标准是“住宅户一体型”，即孩子的监护人是房主，同时是户主的情况占第一位，监护人是房东但不是户主的情况下排第二位的第三位是租户。 “从这个角度来看，广州的政策没有新的意义”中原地产研究院首席分解师张大伟以北京为例，在西城、海淀等教育资源密集的地区，通常只能保证住宅户成为一体的第一名附近医院入学，很多家长是房主， 另外，有些城市学区房间的学位时间限定为6年，学位永远没有。 “很多房主和房客在合同内约定，房客不能拿到学位。 ”。

国家发改委城市和小城镇改革快速发展中心首席经济学家李铁在接受媒体采访时指出，目前在特大城市和人口流入地，户籍居民享有的权利还没有完全向外来非户籍人口开放，租赁权也严格确定了身份限制

他说，例如，广东省成千上万的外来人口中，近一半住在租赁住宅中，所谓的“租赁合同权”后，他们能否享有与当地户籍居民同等的权利，应该是最大的未知数。

之后，住宅建设部负责人于7月26日应对“租赁同权”，说“确保租赁居民在基本公共服务方面享受与买方居民同等的待遇”。

如果执行广州的方案，有可能进一步保障出租人的权益，进一步提高出租人的入学顺序吗？ “这必然会触及大量的“有产阶层”的好处”郭毅也认为，至少目前方案在“租赁合同权”的问题上还只是“说”。

很多租赁公司的人认为教育上的所谓“同权”不一定是高质量的资源。 金羽说，学区室的问题是高质量的教育资源分布不均衡，仅靠房地产市场的限制是无法应对的。 “泊位”想要“同权”的不是“名校资源”，而是“基础教育资源”。 以住在产业园区周边租赁住宅的“双职工”为例，到了孩子入学年龄，如果产业园区周边没有基础教育的配套，其中一个人必须回家照顾孩子上学。 如果有基础教育一套，同时有“租赁同权”，夫妇可以带孩子去大城市，照顾孩子和两个人的工作都不会影响。 “这样的诉求不是高质量的教育资源，而是指基础教育资源，这样的问题一旦得到处理，“双职工”的生活和公司员工的效率将大幅提高。 ”金羽说。

租户的权益如何比较有效地维持？

实际上，保障承租人的权益，不仅体现在“租赁同一权”，还体现在租赁人和承租人之间的“平权”上，住院部负责人通过立法，确定租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，确保稳定的租赁期限和租金等制度

中原地产研究院首席分解师张大伟指出，现在中国很稳定，没有形成长期选择出租人处理居住问题的人们。 这是因为租客们的不稳定。 因为房价持续上涨，出租人越长，就越能买到住宅。 承租人都在等着买房，一旦首付凑齐了就马上离开租赁市场，“缺乏安全感是很多人租房子作为短期行为。 ”。

安全感的缺乏很大程度上源于租户的权益没有得到比较有效的保护。

建部在今年5月发布的《住宅租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中表示，鼓励承租人和承租人签订3年以上的租赁合同，租金按月支付。 然后，严禁开发者按盘出售，要求购买中介服务费明码标价。 关于租金上涨这一最敏感的话题，征求意见的原稿说:“在住宅租赁合同中没有约定租金的调整次数和幅度的情况下，出租人不能单方面提高租金。 ”。

在国内现在的租赁市场上，比通过中介机构直接寻找小所有者更有保障，但国内中介使用多边代理模式是中介机构，代理承租人和承租人如果不向在市场上处于强势地位的人倾斜，就将自己的利益最大化 在大中城市房价高涨的背景下，租赁方明显有较强专业信息背景的住宅中介倒向租赁方，租赁方处于更不利的地位。 在单方面代理制度的租赁市场上，房客和房主各自的住宅经纪人可以为当事人争取最大的权益，无论承租人在市场上的地位多么强，具有专业信息背景的承租人经纪人都需要为处于弱势地位的当事人争取最大的权益 在这个制度的保障下，不管市场地位如何变化，承租人和承租人获得专业信息援助的权益都几乎均等。

但是，关于单边代理制度，相关人员认为只能期待将来的出现，“需要很长的周期。 因为会影响现有住宅中介的好处”。

分解者说，德国的制度值得参考。 德国在法律上实施了有利于承租人的“租赁保护”和“租金限制”制度。 承租人可以无任何理由与承租人解约，但承租人必须提出合法理由才能与承租人解约。 年内租金不得提高到当地租金水平的20%以上，而且当地租金水平每年由各州政府分析数据制定，其价格低于通常由供求关系决定的市场均衡价格。

来源：荆州新闻