【财讯】“鬼城”鄂尔多斯如今竟然变成了这种“鬼样子”

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中国最大的“鬼城”，现在变成了这样的“鬼样子”！

本文由星火记者联盟(微信id:cctv11227 )提供原稿。

引语:内部人口流动和城市功能升级是城市化的第一阶段，人口彩虹效应是城市化的第二阶段。 除非城市化的第一阶段和第二阶段结束，否则房地产基本面价值的发展不会结束，人口年龄结构不是房价的第一影响因素。

“鬼城”是惊人的蜕变

西建于中州大街，东建于万三公路，北建于黄河南岸，南建于陇海铁路，郑东新区于2000年，仅与河南郑州市老城区和中州街隔开。 直到2010年郑东新区的夜晚一片漆黑。 空运率高，没有多少人居住的标签在内蒙古鄂尔多斯康巴什新区和媒体上被称为“中国最大的鬼城”。

“鬼城”不产鬼。

国家建设部的《占有地标准》为每平方公里的建设区容纳1万人口(即人口与建设区面积之比的合理比例是1 )。 。 标准排名研究院曾经用这个比定义了“鬼城”(空城) :城区人口与建设区面积之比都在0.5以下或略高于0.5。

比如一个城市的建设区域面积是100平方公里，按照占有地标准，收容在这个城市的城市人口应该是100万人，现在这个城市只有50万人，如果这个城市对外来人口的吸引力不强，短时间内100

但是到了年，郑东新区开始变化，变冷了，惊人的变化在这里发生了。

从2010年开始，郑东新区的商品房已经几乎没有严重的库存压力。 年以后，郑东新区达到销售条件的商用民用房子几乎全部售完，核心区的住宅入住率超过了7成。 新老城区的分界线也成为郑州市房价的分水岭:西老城区房价基本在1万以下，东新城区在1.5万以上。 郑东新区不仅摘下了“鬼城”的帽子，还带动了郑州市整体的房地产销售和投资:年来郑州的房地产投资、销售增长率比全国整体水平快，房价稳定上涨。

图1 :郑东新区的房价普遍高于老城中心区的房价(元/平方米)

到年底，郑东新区建设区域面积突破115平方公里，入住人口突破115万人。

郑东新区蜕变是多个二三线城市发生基本面发展的缩影。 我们在讨论资产泡沫。 另外，中国房地产市场基本面发展的能量也不容忽视。

我们的数据让你从鬼城的蜕变中看到中国城市化的过程和房地产市场基本面的发展。

内部人口流动与城市功能升级

谁在买郑东新区？

年和年郑州市常住人口分布的数据显示郑州市内的人口流动有从旧城区(如中原区、金水区)流入新城区(如郑东新区、航空港区)的趋势。 郑州老城区的常住人口全部减少，但到今年郑东新区的常驻人口达到了47.05万人。

表1 :年郑州常住人口分布

资料来源:河南统计局，天风证券研究所

为什么老城区的居民要买郑东新区的房子？ 这是城市功能升级的故事。

第一，随着城市化的发展，郑州老城区的基础设施无法满足居民生活的诉求。 交通辅助设施的便利性与老城区相比特征明显，这是老城区居民用脚投票的原因之一。

第二，产业转移与城市功能升级。 市政府、金融区、跨国公司、郑州商品交易所搬到新城区，升级城市功能，补充了郑州以工业为主的产业结构。 这也是其他鬼城与郑东新区相比做不到的。

第三，郑东新区毗邻老城区，有助于人口两区间的流动。 郑东新区毗邻郑州市人口最多、最发达城市金水区，靠近老城区，居民搬迁时无心理障碍，类似于通州与北京城六区的关系。 另一个至今仍是鬼城鄂尔多斯康巴什新区，离老城区35公里，两地之间没有连接公共汽车和地铁。

虹吸效应

城市化的第二阶段

根据克利瑞年发表的《1-7月郑州客户购买报告书》，郑州外籍购买者的比例达到82%，到8月末，这个比例再次上升到85%，为有数据的6年间最高。 其中郑州户口的购买者仅占18%，省内其他地区的购买者占69%，外省占13%。 值得注意的是，一半以上省内其他地区的买家属于郑州常住人口。 在外来投资者中占最大比例的是省内其他地区的投资者。 从郑州市人口流动水平来看，表现出“河南省内其他地区和郑州周边流向郑州，郑州老城区流向新城区”的优势。

图3 :郑州买家的来源

河南省内常住人口的变动状况也反映了郑州购房人口的来源。 省会郑州引起人口的能力明显比周边地区强。 -年，郑州市常驻人口增加91万人，增加10.92%，年均增长率为2.09%，郑州市人口的虹吸效果明显。

在郑州逐步实现城市化的第一步(升级城市功能，实现产业转移)，城市化的第二步(周边人口的流入，城市规模的提高)也越来越明显。

表2 :“十二五”河南省管辖市常住人口变动情况单位:万人

资料来源:河南统计局，天风证券研究所

周边人口流入提高了住宅的诉求，郑州的房地产销售和投资优于全国的水平。 郑州市房地产投资增加21%，远远超过全国总体水平。 年郑州市商品房销售面积仅下跌2%，销售额增加4%，依然比全国整体水平好。 近五年郑州房价稳定上涨，二三线城市房价14年来明显下跌，郑州房价也依然比较平稳。

除非城市化的第一阶段和第二阶段结束，人口年龄结构不是房价的第一影响因素。

河南省常住人口中0-14岁的少子人口、15-64岁的劳动适龄人口和65岁以上的老年人口分别为万人、6555万人和913万人，占常住人口的比例分别为21.22%、69.15%、9.63%。 根据国际通行标准，65岁以上人口占总人口的7%以上进入老年型人口，河南人口从2000年开始进入老龄化，呈现逐年严重的态势。 另外，由于河南省是外出人口大省，大量的劳动适龄人口外出到省外工作做生意，河南省常住人口的老龄化程度也进一步加深了。

图6 :河南省人口年龄结构

与河南省整体人口结构的变化类似，郑州人口年龄结构中65岁以上人口的比例也增加，年郑州市老年人口所占比例达到7.4%，比年增加0.24个百分点，人口老龄化程度较深。 在房地产领域，人口年龄结构的变化影响基本面，25-44岁是购买业诉求的黄金年龄段，具有首次购买的诉求和改善性的购买诉求。 但是我们发现郑州人口年龄结构的拐点没有迎来房价的拐点。 老年人人口所占的比例在增加，但近五年来郑州的房价稳步上涨。

从中国人口年龄结构的整体情况来看，中国人口年龄结构的拐点出现在年份，但中国房价的拐点没有明显出现。 由此可见，中国人口年龄结构的一些变化与房价变动的相关性不强。

图7 :中国人口年龄结构的拐点没有迎来房价拐点

郑东新区的蜕变是中国城市化的缩影，除了城市功能升级和产业转移带来的内部人口迁移外，还增强了城市升级后的人口虹吸效应。 只要城市化还在继续，人口年龄结构就不是房地产基本面的决定因素，房地产的基本面价值还有空间。

从20世纪90年代初中国进入商社的时代到过去的三亚、北海、温州到现在的学区室，中国的房地产市场总是伴随着资产泡沫问题，但在防止泡沫的基础上，不能忽视中国房地产市场基本面发展的能量。

随着城市化的推进和产业结构的进化，郑东新区的蜕变不是孤例，在中国很多二三线城市都能找到郑东新区的影子。 在中国21世纪城市化进程的许多例子中，兰州新区是加深外国媒体印象的一个。

美国作家韦德·谢泼德一直记录着这样的中国新城区建设情况。 他在《中国鬼城》中叙述了这样一个新城区兴起的过程。 “刚建成的时候，这些新城区看起来很空灵，不吃人间烟火，但在其中行走的话，能感觉到其规模大得难以置信，超过了纽约的曼哈顿。 这些城市到处都是大型建筑物，一个城市应该具备的都是购物中心、银行、政府大楼，但没有人。 我感觉自己在梦里。 就像黎明突然醒来，周围所有的人都不见了，你成了地球上最后的身体”。

韦德·谢泼德曾经两次访问兰州的新区。 年，兰州新区项目批准一年后，他第一次来那里。 新建成的城市空荡荡的四年后，他又回到了这里。 随着住宅区居民的增加，外来人口的增加，他这个沉睡的“西部之城”似乎渐渐充满活力。

从西北内陆到富裕的浙江地区，这样的场面层出不穷。 据加拿大环球邮报报道，罗曼·加弗拉斯导演为了拍摄音乐短片在超现实的背景下寻找。 当时他发现中国南方城市杭州郊外的天都很适合。 好像是法国城市，但天空是空的。

但现在，天都的形象大不相同，正常了。 在山寨埃菲尔铁塔下，一对老夫妇手牵手散步，一对夫妇推着婴儿车，下班的人们骑着电动车回家。 随着人们不断入侵，这里和很多其他类似的地方一样，洗刷着过去的“鬼城”的痕迹。

《中国鬼城》作者韦德·谢泼德认为，“现在这个国家，没有一个过程是缓慢满足的”。

“鬼城”诞生之谜

年，美国时代杂志《中国鄂尔多斯:现代鬼城》的照片报道爆发了关于中国鄂尔多斯模式的讨论。 据外国媒体报道，中国出现了至少50个“鬼城”，成为房地产市场快速发展停滞的象征。

“鬼城”在造城运动中兴起。 也有地方认为建设开发区，建几座大楼就能跑，所以就利用大楼市的风口，呼吁开发者们打开热土。 摊位式的快速发展模式，自然没有人有房子。

据界面报道，拥有全国煤炭储量1/6的鄂尔多斯市在距老城区25公里的坎巴什开辟了新区，意外地走向“鬼城”，其原因主要有三个方面:首先，计划设计中可能出现的问题， 其次，新城的定位不正确，缺乏长期快速发展的动力。 第三，没有满足居民生活的诉求，入住的居民觉得不如老城区的舒适和便利，反而有人回老城。

其实，鄂尔多斯新城出现的“鬼城”景象，只不过是现在中国城市建设的缩影。 近十年来，由于定位不准确、盲目快速发展，全国各地有很多新城市面临着这种不自然。

来源：荆州新闻