一线冰封二线平稳三线回落 2018房价走势都在此文中

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每年年底和年初，都会有一个奇怪的问题:今年/明年的房价走势如何？它是向上还是向下？最近，我读了很多年度报告，听了很多关于趋势判断的会议。今天，我想结合这些观点和数据，和大家谈谈2018年房地产的走向。

在年底和年初，会有一个非同寻常的问题:

今年/明年房价会上涨吗？它是向上还是向下？

这个问题受到政府、房企和购房者的关注，而我们作为研究机构，更为关注。最近，我读了很多年度报告，听了很多关于趋势判断的会议。

今天，我想结合这些观点和数据，和大家谈谈2018年房地产的走向。

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监管政策会放松吗？会开征物业税吗？

最近，调控政策带来了一个又一个好消息。

首先，南京和郑州等二线城市为受过高等教育的人才开放门票。有人说这是放松限购的曲线；

然后，兰州直接而诚实地说，哥们儿不会跟你玩，我不能退缩，我必须先松开一些地方；

最后，合肥表示，2016年11月前出售的土地是无限的，这引发了一系列解读。合肥率先放宽了价格限制。

仅从新闻来看，调控政策似乎有所松动。

就连任志强也表示，政府仍有可能在2018年放松限购，因为地方政府财政已经非常紧张，在关键时刻不排除放松限购的可能性。

至于调控政策是否放松，你必须迈出第一步。

请取消或阻止朋友圈子中所有物业顾问的分析！

然后，我们开始第二步。

看政策，听政策，直接看最高指示:

1.加快长效机制建设；

2.保持政策的连续性和稳定性，保持控制目标的坚定性和持续性；

3.基于城市政策的差异化监管。

这样似乎没有什么重要的。没关系。我们必须使用我们的大脑。

首先，监管目标实现了吗？

如果不出意外，2017年中国商品房成交量将达到16亿平方米，成交量将达到13万亿元，再创新高。

2017年商品房成交量

一、二线城市的成交量低迷，但市场已经从一、二线城市转移到三个四线城市，三个四线城市的成交量大幅增加。

市场热度没有下降，投资比例也达到了新高，这只是投资越来越有限。

显然，市场成交量没有下降，市场热度没有下降，预期的控制目标没有完成。

第二，是否引入了长期机制？

根据最高指示，要解决住房价格问题，我们必须依靠一个长期机制，这是一个一劳永逸的解决系统。

然而，在这个解决方案系统问世之前，我们必须保持市场稳定，并给它足够的空空间和时间。但现在，这一涉及土地、金融、政府和房企的解决方案体系仍处于加速建设阶段，尚未出台。

如果这个制度一天不出台，短期调控一天也不会放松。一旦放松，房价就会上涨，而空的房间和时间将会一去不复返。谁来承担这个负担？

第三，什么是差别监管？

兰州对购买的限制被称为差别管制。

兰州市，即使它不仅限于购买，它的房价也不会上涨，它的房子也不会卖。兰州新区多年来一直是个鬼城。现在，当一个购买限制被强加，这真的是因为房子漏水，甚至下雨，这使情况变得更糟。

由于城市的政策，差别化监管是指那些拥有少量股票和飙升房价的城市必须等待一个长期机制来管理你；一个拥有大量存货的恐怖城市，适当放松并迅速卖掉它。

调控目标尚未完成，长效机制尚未出台。这仍然需要时间，空，所以现在，我们为什么要谈论放松监管和控制？库存相对较大且房价宽松的城市不会上涨，那么你可以稍微放松一下，所以你应该尽快卖掉它们。

这是2018年的基本政策！

让我们谈谈财产税。

事实上，房产税会影响房价，但不能决定房价。看看那些外国，哪个财产税导致房价暴跌？

然而，在这些国家，财产税增加了地方财政收入，财产税可以占到地方财政收入的50%以上。

说白了，财产税是地方政府的钱包，它解决的是地方政府的地方债务问题，而不是房价问题。

2018年会有新的住房机会吗？

首先，我们必须了解一个事实。

经过2015年、2016年和2017年三年的投机，中国的大面积萧条已经消失。

2015年，上海和深圳率先飙升，2016年，北京开始崛起，其次是强劲的二线城市。2017年，京、杭、渝、Xi继续崛起，现在大多数城市已经翻了一番甚至三倍。

基本上，所有的萧条都被填满了，大规模的上涨不太可能发生。

不仅政策不允许，市场需求也无法支撑。

闭着眼睛买房子的时代已经过去了，剩下的就是细节了。

第一个细节是供求关系。无论谁未来缺乏供给和需求，都有上升的潜力。

例如，郑州、南京和深圳。

郑州的土地供应计划在2017年还没有完成，不仅没有完成，而且与2016年相比也有大幅下降。今后，郑州的供需关系一定会紧张，住房供应跟不上；

南京一季度土地供应仅完成26%，全年不可能完成；

深圳更可怜。土地供应需要啃噬城市改革的硬骨头，而且这种可能性也非常低。

这些城市有潜力，也有可能在未来供需关系紧张的情况下崛起。

另一个例子是重庆。

虽然有人预测重庆将是未来的热点，但重庆的供需非常宽松，待开发的土地非常充裕，房价已经飞涨，短期内不太可能再次上涨。

第二个细节是人口流入。哪些城市的人口流入率较高，哪些城市的人口流入率较高。

未来哪些城市会有大的人口流入率？事实上，这个问题很简单。

盯着数百亿的房地产企业，你可以先规划出拥有长期出租公寓的城市。

当他们选择长期租赁公寓布局的第一要素时，他们首先考虑的是移民快速流入和高比例移民的城市。

这些城市是:

北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、Xi、天津、青岛、福州和佛山。

第三个细节是住宅企业的资金链。哪个房地产企业资金链紧，那么他们开发的项目可能有适合逢低买入的好价格。

事实上，从2016年到2017年，所有主要的住房企业都在疯狂地收购土地，而在2018年，这些住房企业的资金链处于极度紧张的状态。

例如保利、万科、融创和华夏幸福(600340)。

正如我们之前所说的，在2018年，将不会有大规模的放松管制。在高额债务的压力下，他们的财务压力会转移到销售上。不排除会有价格调整和回调以确保现金流。

一般来说，在2018年买房需要思考。

因为机会不会出现在大的区域，而是以点的形式出现。这些机会出现在土地供应跟不上、人口流入相对较大的城市，以及债务高、现金流紧张的企业。

2018年，哪些城市将有机会？第三和第四行有机会吗？

至于哪个城市有机会，正如我以前说过的，记住两个关键点:

着眼于土地供应不足的城市和人口大量流入的城市。

此外，还有两个小贴士可以让你省心省力。

小贴士1:看看那些拥有1000亿和1000亿房地产企业的城市。

这数百亿甚至数千亿的房地产企业比我们这些吃瓜的人更善于把握风险，更科学地看待市场。

2016-2017房屋企业征地图▼

50大房企青睐三四线城市

我们发现，这些一线房企集中征地的城市有两大特点:

首先，聚焦五大城市群，即围绕深圳、北京、上海、成渝和武政的城市群。

第二，瞄准一线城市周围的三个四线城市，特别是中短期内有地铁通道的城市。

追随大型房企可能不会有太大好处，但至少不会吃亏，而且是安全的。他们的风险控制比我们高得多。

小贴士2:看看哪些城市受到专家的青睐，尤其是那些接触到前线的人。

在这些老板的背后，还有大量的研究机构、专家学者，他们也可以接触到一线客户。他们也经历了许多轮市场周期，他们比普通人更深刻、更准确地看待问题。

易居首席执行官丁祖昱在他的年终总结中说，他最喜欢的城市是:

一线和二线城市:杭州、三亚(海口)、天津、上海、武汉和重庆；

3四级城市:佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江和中山。

吴晓波还提到了他在年终分享时最乐观的几个城市:

乌鲁木齐、Xi、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛和合肥

吴晓波认为，未来5-10年，中国除了北方、广州、深圳等城市外，还将出现以千万人口为基础的超级城市群，其中许多将来自中部地区。

罗振宇在新年致辞中还表示，重点二三线城市未来潜力巨大。他还提到了几个城市:

武汉、福州、济南和郑州

关键的一点是，在过去的一年里，我们的米店几乎走遍了中国所有的主要城市。我们可能是城市中拥有第一线研究数据最多的研究机构之一。我们对城市判断和城市选择也有自己的看法:

在中国城市未来的发展中，要解决的主要问题是不平衡，尤其是一二线城市之间的差距。

二线城市将崛起，缩小与一线城市的差距，但四线城市与一线和二线城市的差距将越来越大。

米寨最有希望的城市是:

深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、合肥、重庆、长沙、苏州、昆山、惠州和燕郊(廊坊)

结合房地产企业和专业机构的数据，我们发现有几个城市出现过多次，值得我们特别关注。

在接下来的一到两年里，在选择房子的时候，你需要注意城市:

一线城市:深圳和杭州

二线城市:南京、武汉、郑州、苏州、成都、重庆(仍需谨慎)

三个四线城市:昆山和惠州

至于其他三个四线城市，我们只需要看看这幅图就明白了。

第三，四线城市的上升动力不足，市场下滑；客户越来越难找到，渠道成本越来越高，自营越来越少，投资越来越多，风险越来越大。

结论

最后，让我们总结一下2018年的房价和住房市场:

政策基础:

在很大程度上，监管不会放松；由于城市的政策，个别城市将限制购买和放松，但他们是毫无价值的，但你不会买他们放松后。

市场基本面:

第一条线冻结，第二条线稳定，第三条线回落。

大的萧条不存在，所以我们需要找到它们并思考。

看看土地供应不足、人口流入强劲的城市，看看资金链紧张的住宅企业开发的项目。

城市基础:

看看第一线的深圳和杭州；看看二线的郑州、武汉、南京和苏州；看看三号线和四号线的惠州和昆山。

来源：荆州新闻