三大泡沫两个已见顶 2018中国房地产将走向何方？

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我们在顶端吗？

随着美国股市的大地震和全球利率的上升，投资者已经认识到世界上三个最大、最严重的资产泡沫:美国股市、日本债券和中国房地产。前两个已经显示出顶部信号，并开始大幅波动和下跌。

许多朋友开始担心中国的房地产，特别是在未来全球货币供应紧缩的时候，我们的房价会不会也直线下降？

数百年的全球金融历史告诉我们，有十次危机和九次房地产危机。无数人都在担心中国的房价，这不仅是因为很多人的实际住房需求刚性，也是因为很多人在过去的两年里把他们的财富都放在了房子上。

尤其是2018年，这是令人望而生畏的一年，2008年和1998年的金融海啸对许多人来说还没有完全消散，十年周期的危机理论此时萦绕在我们的耳际，让每个人都感到害怕。

然而，正如危机的字面意思，危险和机遇是相互关联的。市场变得越来越复杂，政府的顶层设计和控制措施也越来越具有前瞻性和精确性。我们对市场的了解不能再停留在过去的五年或十年。

作为普通人(603883)，在分析问题和研究房地产时，我们必须试着从高层决策者的角度看他们如何理解和调整中国的宏观账户。

在这里，笔者试图从更多的角度来看待和理解2018年的中国房地产市场，希望能启发大家的思考，欢迎大家指正。

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房地产的困境

2018年初，中国的房地产仍是忽冷忽热。北京周边的房价，主要是燕郊和固安，下跌了近一半，交易仍然冷清。此外，河北省政府在2月9日召开的住房和建设工作会议上宣布，将继续严格调控，北京周边整个住房的未来是清晰可预测的！

然而，杭州和南京，这两个上海周边的二线城市，仍然很难找到一个房间。武汉、成都等二线城市仍需“抢”买房，但更多二线、三线城市的房屋交易大厅人满为患，房地产交易被冻结为零，大量二手房商店关门，中介提前放假。

不用说，经过这一轮货币化安置和棚户区改造，房价已经弥补了大规模的上涨，但不幸的是，90%以上的城市房价现在是中长期的制高点。

让我们回顾一下许多热门的核心城市，如杭州、成都、南京和武汉。地段好的新建房屋仍需“抢劫”。事实上，“抢占”局面的核心实质并不是市场的购买情绪和资金支持量仍然像16年和17年那样高且充足，而是这些城市的住房存量下降后新增商品房的供应量相对不足，导致供给关系的供给方急剧下降，而需求方的下降速度远远落后于供给方的下降速度，造成供给的“相对”短缺。另一点是，这四个城市是未来最有可能挤进一线城市的种子城市。

因此，这些城市地区的高品质商品房已经成为稀缺商品，这种状况在短期内难以打破。

但是如何理解2018年我国房地产的变化以及未来大多数重点城市的发展趋势呢？我们需要更清晰的分析。

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加速房地产投资信托基金！不可避免的社会效率！

最近，有几个新闻故事非常沉重，但由于股市地震等重大事件的巨大传播效应，这些新闻故事的发酵被掩盖了。

2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开元-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”经深圳证券交易所审核通过。

这样一条新闻背后其实是有意义的。简单地说，这个产品就是我们去年经常谈到的房地产投资信托基金。碧桂园的产品总规模为100亿元。采用货架存放和分期配送机制，优先等级为AAA级！

半年来，国家开始重视和引导房企发展房屋租赁市场。从去年10月份开始，新发行的公寓reits规模为2.7亿，以保利地产(600048，咨询股)为例，出租房reits规模达到60亿，徐汇reits达到30亿，招商局蛇口(001979，咨询股)长期出租房cmbs(商业房地产抵押贷款支持证券)达到60亿。现在，碧桂园已经直接上市了数百亿的租赁住房房地产投资信托基金。显然，2018年房屋租赁市场的发展速度将远远超出所有人的预期想象。

很多人认为租赁市场可能会慢慢地、稳步地实施。你错了！通过金融产品筹集资金，开发长期租赁公寓，必将进入加速的规模大战！一些房地产企业将很快被市场淘汰！

事实上，原因很简单。随着整个社会的发展到现阶段，所有的行为都在追求高速的效率，房地产也无法逃脱这一大趋势。整体经济效率不能倒退，即使是缓慢的，也将是一个死胡同。

举几个容易理解和众所周知的例子:

腾讯终于正式推出了“吃鸡”游戏。还有人弹吗？

淘宝最近模仿标题“百万英雄”发起了一项在线分红活动，但是有人知道吗？

旅行青蛙队还没有在mainland China设立办事处，这个游戏有过时的趋势。

三星最新的旗舰手机，曾经风靡无数人，有多少人知道它是什么型号？

效率！一旦整个社会的整体效率作为一个整体得到提高，缓慢的一步就是死亡！更可怕的是，除非发生大的金融危机，否则整体社会效率不会降低！

想想这里的真相。

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解决方案！住房企业融资方式的转变！

许多人质疑政府大力发展租赁市场的可行性！因为土地出让金对地方政府来说非常重要，政府无法获得发展租赁市场的资金。

很多时候，我经常说，我们必须试着从高层决策者的角度来看他们如何理解和调整中国这个宏观账户。

你必须正确理解这个国家的大账簿。这很重要！

让我们仔细考虑一下政府在房地产方面的债务和收入分配。

以下都是要点。读两遍！！

过去，玩房地产的方式是我们的政府卖土地，开发商集资买地，然后开发和建造房屋。结果，整体债务从开发商转移到了居民手中，买家通过每月还贷将流动性返还给银行。因此，我们可以看到，过去政府部门的杠杆率下降，居民部门的杠杆率上升。

这是过去的玩法，但这种玩法有两大缺点。

首先，因为房地产是银行的信用抵押品，所以住房已经成为用信用货币印刷货币的源泉。所谓的大额资金释放实际上是信贷资金的泛滥。但是，非房地产实体经济的增长率不能超过信贷货币的增长率，这导致信贷货币在资产(主要是房地产)上的空转向，这种转向不断地相互认可，导致资产泡沫，使得货币流动性难以进入其他实体领域。

第二，随着信贷货币转化为资产空，导致资产泡沫，一、二线核心城市的核心城区成为高价格的资产稀缺产品，这反过来又使得这些核心城区的老旧拆迁成本大幅飙升，不可能完成城市核心区的进一步迭代升级。在这种情况下，开发商转向开发新的城区和郊区交叉口，政府很乐意这样做。

那么未来租赁市场的兴起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化:

政府将大量土地引向出租房屋的使用性质，使政府不再出售土地，而是出售商业使用权。开发商和大型企业借钱开发、建造和运营租赁住房，租户通过租金提供流动性支持。

这里的另一个关键环节是银行和其他金融机构发挥的作用。作为银行等金融机构，它们负责将这些房屋的收入打包成房地产投资信托基金，通过各种金融渠道出售，所得资金用于对冲开发商的债务。投资者通过购买房地产投资信托基金的份额来购买银行和其他金融机构为开发商打包的房地产投资信托基金，这样本金就可以返还给开发商。

这样，由于整个链条不涉及间接融资，而是直接融资，商业银行将不再发行m2，我们的货币将被捆绑。其次，开发商、银行和其他金融机构蚕食资产组合中的息差，而投资者蚕食房地产投资信托的租金收入。

那么，政府在租赁市场吃什么？别忘了，土地仍然属于政府，土地的增值属于政府。不要忘记，银行和其他金融机构的利润属于财政部！

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巨人的救赎

当我们对房地产市场利益格局的变化有了更深的理解，我们就能更好地理解十九大报告中把以前的租购两房制度转变为租购两房制度背后的深刻含义。

简单地说，事实上，土地和房地产被剥夺一次，然后房地产的所有权和使用权又被剥夺。

这种剥离将在房地产市场产生新的利益格局。资金的逐利必然要求入住率和租金达到收益率的“拉弗曲线”的最高值。

因此，毫无疑问，一线和二线城市的租金在未来将趋同于月租金。换句话说，中国极低的租售比将逐渐逆转，未来租金涨幅将远远超过房价涨幅。

与此同时，由于缺乏金融体系对信贷购房的支持，2017年13万亿元的商品房销售记录将在很长一段时间内难以逾越。从2018年开始，房地产销售将继续进入低迷。

这种长期低迷将在住宅领域形成巨大的购买力。当租赁市场不断改善时，这种购买力将与长期低迷的房地产信贷增量形成巨大的协同效应，并在未来政策放开房地产调控时继续支撑一线和二线城市的房价。

而房价，很难用一两个字来简单概括。

例如，谁能告诉我在过去的一年里，2017年中国股市是牛市还是熊市？

许多人会说，如果你看上海综合指数，它是一个缓慢的牛市，如果你看沪深500，沪深1000，创业板和中小企业板，它是一个熊市。

答案很简单，因为结构性市场的分化，你不能用一句话来判断去年的股市是牛市还是熊市！你得用很多词来描述过去一年的真实股市！

未来，房价还会出现这种结构性分化，这比股市更复杂。你很难用三言两语就能清楚地判断出中国的房地产市场是牛市还是熊市。未来，一线和二线城市将继续与3456线城镇相区别；即使在一线和二线城市，城市也会与城市有所区别；在同一个城市，该地区将有别于该地区；在一个地区，街道将从街道中分离出来；即使在一条街上，在不同的社区之间，高质量的社区也将有别于陈旧的价格。

这就是未来房地产市场的结构。一般来说，很少有一线和二线城市出现小幅增长。在大多数地区，房价在未来一年将呈横向上涨，许多地方将会下跌。特别是随着未来租赁市场的逐步完善，越来越多的新市民更加关注租金而不是房价！由于房地产壁垒的形成和银行住房信贷的收缩，许多人根本买不起房地产。

毕竟，近15亿中国人可以在一线和二线城市购买房地产，但每年只有1000万家庭可以购买房地产。

2018年是一个新时代的开始！危机、危险和机遇齐头并进！

来源：荆州新闻