拿地四年终入市，国资房企深振业的羊城攻略

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深圳叶榛房地产开发有限公司(以下简称“深圳叶榛”)作为深圳市国有资产监督管理委员会下属的一家老牌房地产国有企业，一直备受关注。4月12日，深圳叶榛在广州的首个住宅项目正式揭幕。

从征地到正式销售，这个项目持续了近四年。深广叶榛分公司执行董事长郑邦绵在项目发布会上忍不住感叹道:“我家有个年轻女人。”

叶榛松田花园位于广州市荔湾区广州新城，总面积约28500平方米，总建筑面积约166400平方米。早在2014年9月，深圳叶榛就已经拥有了该项目地块。

2014年，广州钢铁新城一口气推出了11个地块，许多房地产企业都在关注它。经过几轮“杀戮”，深圳叶榛得以与中海、金融街、法华、保利、北大资源等房地产企业进入边界。深圳叶榛征地价格为20.3亿元，底价为18255元/平方米。

收购广州项目使深圳叶榛的商业版图进一步扩展到一线城市。叶榛松田花园位于广州钢铁新城中央公园北侧，周围有金茂大厦、保利海德大厦、中海万华一号、法华中央公园等项目。然而，与叶榛松田花园不同的是，这些项目都是在两年前进入市场的，当时松田花园刚刚起步。

近几年来，广州钢铁新城的房价发生了变化。2015年，广州钢铁新城区推出的新房价格明显高于原区域板块的主流价格，平均售价约为3万元/平方米。同时，芳村板块的主流交易价格低于2万元/平方米。目前，广州钢铁新城的房价已经涨到了5万元/平方米左右。

深圳叶榛对广州钢铁股份有限公司新城项目寄予厚望，时代财经咨询田燕了解到，在赢得广州钢铁股份有限公司新城地块的同一年，深圳叶榛广州分公司、广州法真房地产开发有限公司投资3亿元，深圳叶榛总部负责成本控制的郑邦绵被任命为公司执行董事。

与同期企业落户的热潮相比，深圳叶榛用了近4年时间。对此，广州法真房地产开发有限公司表示:“2014年9月通过公开招标取得的土地有一个限制，即政府将在一年后交出土地。该公司于2015年9月获得土地后开始开发，预计将于今年5月1日开始出售。”

有业内人士认为，深圳叶榛作为“局外人”，在广州市场还没有形成一定的品牌认知度，这在一定程度上可能使其在竞争中处于劣势。随着开发时间的延迟，政府的财政投入和公共配套设施逐渐完善，这可能会提高房地产价格。

与该行业的快速发展和销售相比，深圳叶榛等地方国有企业的速度似乎较慢。深圳叶榛2017年年报显示，截至2017年底，共有17个项目处于储备状态，其中只有8个处于出售状态，预计2018年可推出3个项目，包括广州叶榛松田花园、惠阳叶榛城二期和广西叶榛邕江雅苑。

据中泰证券研究报告显示，截至2017年上半年末，深交所叶榛共有未偿土地储备建筑面积约225万平方米。从价值结构来看，深圳和惠州所占比重相对较高，约占总量的42%。

由于缺乏可销售价值，深圳叶榛的表现略显疲弱。根据年报数据，从2015年到2017年，深圳叶榛的营业收入逐年下降，分别为36.54亿元、33.59亿元和29.59亿元。与2010年23.4亿元的营业收入相比，深圳叶榛在过去7年的业绩增长相对有限。

为了解决这一困境，突破土地储备瓶颈，资产重组一直是叶榛探索的重要途径。去年9月，深圳叶榛计划发行股票，收购深圳投资控制持有的深圳城建和深湾科技股份。然而，今年3月，深交所叶榛表示，由于所购核心资产产权关系复杂，向上市公司注资时需要解决一系列难以解决且解决时间无法预测的问题。资产重组花了半年时间，以失败告终。

然而，一些投资者认为，深交所对叶榛资产重组的预期仍然存在。深交所叶榛在2017年年报中还表示，2018年将继续推进重大资产重组。同时，拓展多元化项目收购方式，探索政企合作、国企合作、股权合作、旧城改造、代建、资产收购等多种模式。在传统“招标、拍卖、挂”模式的基础上，把握“政府主导+国有企业参与+人才住房”的方向，使城市更新项目取得突破。

来源：荆州新闻