王石站台“万村计划”，深圳城市更新的征与伐

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“有60%的城市人口居住在深圳的1044个城中村，这为那些来深圳四处追寻梦想的人提供了第一个落脚点。”这是万科创始人、董事会名誉主席王石眼中的深圳村。

随着公开市场上土地供应的稀缺，城市更新成为深圳房企获取土地储备的“主战场”。据统计，2012年深圳建设用地存量占建设用地计划年供应量的59%。在过去两年中，这一比例不断提高，2016年和2017年分别达到85%和70.3%。

在此期间，万科、恒大、碧桂园、华润置地、远洋运输、中粮地产等。深圳市旧城改造协会创始会长、安韵集团董事长耿雁亮表示，中国100强房企中，约有80%参与了深圳市房地产改造项目。

作为领先的房地产企业，万科正在进行不同的尝试。4月22日，在深圳万科举办的“2018城市共创大会”上，已经“退下来”的王石成为万科城中村改造计划的万村计划的平台。他表示，万科探索了“城中村综合改造+物资管理+城市化商业运营”的运营模式。

然而，尽管城市更新项目魅力不减，但由于城市更新步骤复杂、资金压力大、利益多元化，许多房企在项目推进过程中仍面临诸多困难。

万科万村计划

深圳土地面积巨大，仅1997平方公里，是上海和广州的1/3，北京的1/8。

根据深圳市土地房地产交易中心的信息，深圳市政府在2017年推出的可销售住宅用地为零。自2018年以来，深圳已售出四块住宅用地，其中三块“只租不卖”，全部由深圳人才安珠集团中标，其余一块为可销售住宅用地，土地面积约1.9万平方米，由中国海外地产以12.5亿元中标。

为了在深圳获得更多的项目增量，许多房地产企业选择城市获取土壤储备，万科就是其中之一。王石说，经过40年的发展，深圳现在只有20平方公里的可用土地，每年新增的土地不到2平方公里，深圳进一步发展的空空间遭到严重破坏。在这样的背景下，万科去年推出了城中村改造计划——“万村计划”。

深圳大约有1044个城中村。王石认为，由于城市更新的费用和公民的生活费用，这些城中村无法拆除和建造，必须找到一种全面改善和提高效率的新模式。

目前，“万村计划”已经探索出一个相对成熟的模式。王石指出，万科将在城中村综合改造中引入“物质管理+城市化商业运作”。在这一过程中，政府部门作为城市村庄综合整治的主角，监督万科的建设，而万科作为企业，配合政府进行基础设施建设，积极履行城市建设的职责。

2017年7月，万科成立深圳万村发展有限公司，是城中村改造和运营的主体。据时代财经不完全统计，深圳万村发展有限公司参与了三个项目:玉田村、新围仔村和九围新村。

作为万科在深圳的首个城中村改造项目，“新围子村”于去年底亮相，占地7.89公顷，拥有226栋建筑和6093名居民，被誉为深圳“it第一村”。目前，万科已在新圩子成功签约20多栋建筑，将改造成长期租赁公寓——万科公园住宅，街道改造也在进行中。

与万科的转型式城市更新不同，深圳目前的旧改革仍在推倒重建。被称为“老改革之王”的凯撒在深圳有一个巨大的老土地银行。根据凯撒的财务报告数据，截至2017年底，凯撒土地总面积已达2400万平方米，其中深圳为890万平方米。

目前，凯撒已成功完成深圳5个老改造项目，有7个老改造项目正在进行中。除了万科、凯撒、京基、卓悦、星河等本土企业外，恒大、碧桂园、滨江集团、远洋运输等众多外资企业也加入了深圳城市更新的“战场”。其中，恒大凭借其强大的规模优势，从背后拿下了深圳近30个旧城改造项目。

协综战略管理集团的联合创始人黄立冲表示，通过城市更新获得的土地成本将低于通过“招标、拍卖和挂牌”获得的土地。此外，开发商在城市更新项目中投入的资金不包括土地资金，这是锁定未来土地的另一种方式。

深圳市旧城改造协会创始会长、安运集团董事长耿彦良指出，与清洁土地开发不同，旧城改造项目的优势在于其巨大的增值潜力。随着城市更新项目街区周边环境和交通的改善，一些项目的未来价值将比现在高出几倍。

旧改革的“三大难题”

尽管城市更新项目的发展潜力巨大，但住宅企业在城市更新项目的发展中仍面临许多困难。一般来说，市区重建计划有三个困难，即审批、拆卸和融资。

耿雁亮、黄立冲和其他行业专家都认为，城市更新面临的最大问题是拆迁。“拆迁是旧制改革中无法回避的话题。由于城中村产权复杂，旧城改造项目在拆迁过程中面临多个业主，涉及复杂的利益纠纷，这对项目公司是一个很大的考验。”耿雁亮指出。

黄立冲说，面对拆迁中的钉子户，有些城市很容易拆迁。然而，深圳是一个相对开明的城市，很难拆除，而城市更新中的钉子户意味着很难继续该项目。

耿雁亮强调，拆迁是一项系统的工作，要求项目公司团队具有较高的专业水平、较强的沟通能力和较强的政策法律意识，这样才有可能解决拆迁这个罕见的问题。

旧的改革也面临着复杂的审批程序。据Cree Consulting Research Report介绍，与不到一年的招投标、拍卖和征地的开盘周期相比，旧房改造项目的周期要长得多，一般在3-4年，老年人可达7-8年，甚至超过10年，如华润大冲村和鹿丹村等旧房改造项目。

第一太平戴维斯(Savills)深圳投资部主任吴锐向时代财经指出，一般来说，批准城市更新需要经过40多个政府部门和200多个步骤。由于涉及复杂的利益，企业很难控制城市更新项目的审批过程。

耿雁亮认为，审批的难度不是政府的问题，而是项目团队运作水平的问题。他进一步解释说，在“强区分权”之后，深圳市区重建项目的审批速度加快了。与过去至少两三年的审批时间相比，有些项目可以在半年或一年内审批，但对项目的审批要求更高。

深圳的旧改革过程是漫长的，涉及到很多部门，而且过程非常复杂。申报、规划和拆迁是整个过程中的难点。这就要求参与企业具有强大的资源整合力量，各方能够充分发挥各方优势，做好资源配置，提升项目进度效率。

漫长的发展周期最直接的影响就是房企的资金被套牢。嘉里咨询表示，在城市更新过程中很容易遇到障碍，补偿的投入成本将继续增加。在房企融资不断紧缩的背景下，房企参与城市更新面临更大的资金压力。

耿雁亮认为，多方合作是确保城市更新项目资金充足的有效途径。2016年后，多元化的融资渠道为项目融资困难提供了解决方案，包括企业发展合作和通过一些金融创新进行社会资本投资。

来源：荆州新闻