“黑中介”自如野蛮生长史

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[摘要]在监管部门的“整顿”访谈下，一个年初在大城市免费解决住房问题的模范学生成了抬高房租、利用资本套利的奸商，也登上了北京市建委的“黑中介”名单。

《时代周刊》记者刘娟来自北京

独角兽连锁家园长期出租公寓，到了最关键的时刻。

在监管部门的“整顿”访谈下，一个年初在大城市免费解决住房问题的模范学生成了抬高租金、利用资本套利的奸商，也登上了北京市住房和建设委员会的“黑中介”名单。

“免费游戏可能是一个以时间为核心要素的长期套利游戏”，在文章《免费的七个问题》中，批评了免费的金融把戏，“第一层，通过空配售和占用时间的差异进行套利；第二层，通过分期付款+资产支持证券的金融工具组合，提前收取全年租金，但按季度支付房东的收入。”

从外界的角度来看，免租金分期付款只能缓解房客几千元的现金流量，却让他承担近10倍的债务，尤其是有房客不知道房租已经变成了贷款。自由设立的基金池的最大风险在于，它可以掩盖问题，并将投资风险向后转移。

请随意坚决否认这一点。他们对《泰晤士报周刊》的记者说，“公司绝不会允许强迫或欺骗房客贷款，更不要说进行非法套利活动了。”

“长期租赁公寓是一个繁琐且细分的服务行业，管理非常优化空.它也是一个大规模的资产管理行业和投资巨大的产品化行业。”连锁之家的董事长左晖也有附带的回应。他希望外界关注企业的净现值、经营状况和风险指标，用理性的语言来评价和界定企业。

从模范学生到“黑人中介”

此时此刻，林雄，自由的首席执行官，走进了“枪林弹雨”与他的头皮。

那时，我爱我家的副总裁胡景晖(000560)，让自己站在怀疑的风口浪尖。“对住房的争夺比正常价格高出20%-40%，破坏了住房租赁市场。”“如果长期租赁公寓爆炸，那一定比p2p爆炸更严重。”每一项指控都切中要害。

8月19日，林雄发表声明称:“过去很难，现在很难，未来更具挑战性。所有的讨论和建议，基于事实和客户价值，我们都认真对待，并加倍努力进行优化和升级。”解决复杂问题、焦虑、不耐烦和贴标签会加剧复杂性，需要耐心、勇气和智慧。”

前一天晚上，林雄和左晖一起喝酒来缓解他们的忧郁。七年前，左晖曾隐约感到中国大规模租赁市场即将爆发，他聘请了时任ibm首席战略顾问的林雄，加入到租赁业务分析和战略设计的行列。

那一年，在连锁住宅的房屋托管业务的支持下，林雄选择从分散式公寓开始，关注资产和运营。经过五年的内部经营，我开始独立经营，这一业务的核心要素仍然是住房。

我们需要自由地做的是快速跑来跑去，通过占据房屋和提炼操作获得部分自我造血能力。管理100万个房间是今年的一项免费任务，这也是各地“抢房大战”的根源之一。

今年1月16日，我自由宣布完成了40亿元人民币的首轮融资。左晖表示，这一天是“成人免费仪式”，当时200亿元人民币的估值超过了a股同行世界银行(002285)的总市值。

仅仅七个月后，鲜花和掌声消失了。喝完酒，左晖不可避免地感到悲伤。他向自己的朋友圈透露，“把任何一种社会现象归咎于单方面的市场力量是狭隘和不客观的。”

没人想听他的解释。租金飞涨，自由及其背后的资本再次成为众矢之的，这促使北京市政府主管部门提出了稳定房屋租赁企业租金的“三不准”原则及相关指导意见。

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会对一系列企业进行了采访，并在其中自由上市。两天后，北京市房地产中介行业协会召开座谈会，承诺将12万套以上的存量房屋全部投放市场。

福瑞德收到了80000个房间的任务，并承诺他们在市场上新增加的房子将保持租金不变，但左晖和福瑞德的危机时刻不会轻易过去。一场更尖锐、更激烈的批评正在到来，一轮打击整顿秩序的“黑中介”的联合行动正在一层层展开。

父母在杭州租的公寓发生爆炸，丁撕开了这个领域最隐秘的一个洞。

8月20日，杭州鼎佳通知说，由于管理不善，它已经停止运营，4000多名租户遭到破坏。他们被指控使用六个网上贷款平台给“常规”租户，允许租户在不知情的情况下使用网上贷款。

具体来说，租户通过银行卡绑定在线贷款平台，每月向贷款应用返回相应金额支付租金；丁佳从金融机构获得贷款后，没有一次性向房东结清，最多只给了第一季度，然后用截留的租金买了更多的房子。

这意味着丁家是在利用租户的信用为自己提供扩张资金。每次做生意都要收租金，这可以说是“空手套白狼”。

数十亿资金池的隐患

熟悉的配方，熟悉的味道。聚光灯很快聚焦在行业领袖Frey身上，因为Frey很早就开始探索租赁分期付款服务，并巧妙地利用资产支持证券来增加杠杆作用。

abs的英文全称是资产支持证券化，意思是资产证券化。abs和各种衍生产品的激增是美国次贷危机的导火索。尽管产品设计环环相扣，交易规则复杂，但仍无法摆脱系统性风险的存在。

在免费客户应用中，支付方式明确列出为月支付、季支付、半年支付(享受服务费折扣)、年支付(享受服务费折扣)、客户专属分期付款和免费白条分期付款，其中后两种具有贷款性质。

例如，客户的独家分期付款是来自租赁场景的消费者分期付款贷款，可享受30%的服务费折扣和6.27%的分期付款费率，共11期。免费白色酒吧相当于一笔信用贷款，租户可以免费向其借款一年。

在这个模型中，资金是这样流动的——选择分期付款的租户首先与自由资本管理层签订租赁合同，然后与自由渠道中国对外贸易信托公司签订贷款合同；承租人的分期贷款打包为“免费住房分期付款abs”，委托信托机构(中信证券(600030))出售债权；中信证券将自由调用所筹集的资金(实际上是租户一年的租金)；自由使用资金继续扩张，并设计退出机制。

之后，租户每月向金融机构还款。假设在一定时期内，租户的终止率增加，短期内将面临巨大的财务压力；如果我们自由地采取激进的扩张策略，把所有锁定的租金都投入到新房子的签约中，资金链也有可能断裂。

协宗战略管理集团的联合创始人黄立冲告诉《时代周刊》，大多数长期租赁公寓仍然把房子作为第二房东。“房子不是他们自己的，也没有产权，所以他们必须用租金收入来发行abs。与资产证券化相比，收益型资产证券化具有更高的不确定性。因为后者有房子和增值的财产，前者只能依靠租金收入，风险很高。”

中原地产首席分析师张大伟告诉《时代周刊》记者:“长期租赁公寓的最大问题是金融化带来的资金池。”“不安全生活的一些痛点已经得到了自由解决，但规模却促进了对高额利润的追求。根据免费公布的70万间客房，每间客房的月平均租金为3000英镑，并建立了一个数百亿英镑的资金池。这个基金池有数百亿美元。”

根据张大伟的说法，这也解释了为什么它可以自由地脱离连锁店，目的是为了避免这个非法的资金池受到监管。你可以自由地玩一个以时间为核心要素的长期套利游戏。装修和转租实际上只是资金池的补充。不仅是自由，连家的力帆通和壳牌财务控制的业务都是基于资金池的逻辑。

林雄早些时候也承认，“通过鼓励租户提前支付租金和管理费，他们可以获得足够的现金流，从而形成一个流动资金池。”

今年3月，Ziru宣布成功完成资产支持证券(abs)第一阶段——Ziru 2号第一阶段。明年，我们还将在上海证券交易所完成总额为20亿元人民币的资产证券化产品。

监管政策已经出台

在业内人士看来，会有两种风险。首先，平台持有用户的贷款，并可以运行资金；第二，一旦出现大面积的坏账，平台就无法切断坏账，而且只要池I 空，所有的贷方都不会得到本金。

从理论上讲，也存在着逃跑和系统性风险的可能性。但他与p2p的不同之处在于，租金分期贷款的违约率极低，据免费披露，违约率仅为0.4%左右，而p2p平台的坏账率接近10%。此外，p2p资金池是一个明显的违规行为，而分期租金的资金池目前还没有相关的监管政策。

但目前，分阶段的租金监管已经在进行中。8月23日，北京市住房和城乡建设委员会会同银监局、财政局、税务局等部门，加大了对“租赁贷款”的调查取证力度。他们向外界表示，“一旦住房租赁企业非法使用租赁贷款的行为得到证实，他们将受到严厉惩罚和共同惩罚。”

《时代周刊》记者从北京银监局相关人士处了解到，调查仍在进行中，尚未有进一步的结果发布。

很多年前，左晖说他有一个梦想，希望能像比尔·盖茨在it行业取得的成就一样，在中介行业干一番事业，并且在未来，买家、卖家和中介将尽可能团结友好，相互信任。

但是“黑色中介”已经一次又一次地成为这个行业的代名词。据《泰晤士报》记者报道，前一天，北京市住房和城乡建设委员会会同市公安局、市工商行政管理局、市非紧急救援服务中心等部门开通了12345热线，严厉打击“黑中介”的投诉和举报。在开业的第一天，23名非法中介受到了自由调查和处理，名单随后被披露。报道内容包括哄抬租金、封锁集体租金、强迫贷款支付租金等。

“目前，大多数租户选择网上现金支付，只有少数租户选择分期付款方式。”可以自由地说，公司绝不允许强迫或欺骗租户贷款的行为，也不会进行非法套利操作。如发现公司员工有不正当经营行为，经核实后，公司将严肃查处。

暴露后，他随口说自己完全接受相关调查结果，并在此基础上进行了深入的自我检查和坚决整改。“租赁市场非常复杂，涉及的范围广泛而深入。作为一个仍处于探索时期的新兴企业，面对更加复杂的市场条件，探索空.发展模式的具体方式的确有很大的改进和提高

然而，到目前为止，具体的整改措施和阶段性成果尚未披露。“n+1”模式是否会被放弃还不确定。

来源：荆州新闻