说法大变 货币政策真要转向？房价到底怎么走？

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事情必须从6月20日开始。在那一天，国家定下了“合理和充足的流动性”的基调。两天后，即6月22日，央行发布了《中国区域金融运行报告》(2018)，确认“流动性应该相当充足”。6月24日，央行正式宣布了有针对性的RRR降息。在央行第二季度货币政策例会上，央行明确表示，“流动性基调”已从“合理稳定”转变为“合理充裕”。

货币政策似乎真的发生了重大转变。但是这个“转弯”和上一个转弯有点不同。

01

为什么要降低三倍？

▌央行今年已经三次下调存款准备金率。

●第一次实际上是去年决定的。2017年9月30日，央行发布了《中国人民银行关于实施普惠金融RRR目标减量化的通知》，决定将合格商业银行目标下调0.5个百分点。通知释放的流动性将被使用。根据中央银行的计算，根据东方证券(600958)的计算，在此次定向RRR降息中，仅上市银行释放的流动性就在2700亿至5500亿元之间:“每户信贷不到500万元的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主要经营贷款，以及农民生产经营贷款、创业担保贷款、贫困户建卡贷款、助学贷款”RRR削减计划于今年1月25日实施。

●第二次RRR削减是在今年4月17日晚上。央行突然宣布，从4月25日起，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率将下调。1个百分点；同一天，上述银行将按照“先借后还”的顺序，用RRR降息释放的资金偿还中央银行的中期贷款。这一RRR削减是由中央银行决定用RRR削减释放的资金取代多边基金的运作。

●第三次RRR降息从2018年7月5日开始，大型国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县级农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率将下调0.5个百分点。就像四月一样，RRR的这次削减仍然是方向性的。然而，目的完全不同。此次RRR削减的资金用于支持“债转股”项目和支持中小企业，共释放了7000亿欧元。

▌三次下调存款准备金率总共释放了数万亿的流动性。他们都是在“降低标准”，但目的和意义却完全不同。

●提前三个月通知的第一次RRR降息，是为了引导银行做好小微企业的金融服务。只有当它们达到央行要求的支持包容性金融的标准时，它们才能被纳入RRR削减计划。这是政策指导；

●第二次RRR降息时，央行强调，它是用来“对冲”mlf操作的，把流动性从向央行“借钱”释放给对冲银行(借入mlf)，并用住房基金来替代短期基金，这样市场流动性就不会那么紧张；

●RRR第三次降息强调“债转股”，支持中小企业，并受到严格监管，不得挪作他用。

▌的效果不同:

●第一次RRR切割后不久，就是春节了。春节期间，企业普遍放假，且开工率较低，但全年困难重重。所有企业都需要节日账户，所以他们需要一个合理的流动性环境；

●第二次RRR降息，因为它是用来对冲mlf操作的，所以即使在RRR降息之后，市场的流动性仍然吃紧，更不用说“洪水”了，甚至连上市公司都急于找到资金；

●在第三次RRR降息中，央行明确表示，银行释放的流动性应该用于“债转股”。什么是“债转股”？说白了，就是说，如果借钱的企业不能还钱，它会给你股份来偿还债务。

因此，债转股进展缓慢，市场化合法化“债转股”的签约金额和资金相对缓慢。大型国有商业银行和股份制商业银行是“债转股”的主力军，但截至目前，五家国有商业银行的债转股签约金额约为1.6万亿元，但实际落地金额只有2000多亿元。因此，央行通过有针对性的RRR减息，释放一定数量的长期资金，并以适当的成本，形成积极的激励机制，提高其实施“债务”的能力

从这个角度来看，央行今年三次下调RRR利率，以保护银行的流动性，并希望银行利用释放出来的流动性支持中小企业和“债转股”，帮助企业减轻债务压力。特别是，对于资金紧张的市场来说，RRR的第三次降息是一个漫长的过程。

02

让我们先稳定经济

然而，与起飞和着陆相比，人们更注重从“合理和稳定”到“合理和充裕”的机动性。“丰富”这个词很有想象力。在字典里，它的意思是“丰富和富足”。央行的意思很明确:流动性不会如此紧张，但会“合理”和“充足”。

▌中央银行上一次声明这一点是在2014年第四季度，然后中央银行的货币政策进入了一个“双下降周期”,降低存款准备金率并降低利率，特别是在2015年，五次降息和四次下调存款准备金率，向市场注入了流动性。

由于RRR下调和降息，2015年至2016年第三季度，市场流动性处于利率低波动状态，流动性“相当充裕”。许多人可能会印象深刻，那就是2014-2015年的大牛市和随后的房地产市场大牛市。股市的大牛市经历了强烈的调整，从高点滑落，给很多人造成了重大损失。可以说，楼市的大牛市一直持续到今天，从一线到二线到三线到三线的房价都翻了一番。

▌:那么，这次你如何理解“合理的富足”呢？

在RRR今年三次降息后，存款准备金率已回到2008年3月18日的水平。许多专家表示，今年RRR可能还会有两次裁员。如果是这样的话，它将在2007年12月回到原来的水平。

目前的情况与2007年有许多相似之处。也就是说，经济基本面有下降趋势。

●根据5月份的数据，固定资产投资同比仅增长6.1%，比4月份低0.9个百分点，基础设施投资同比仅增长9.4%。创下了过去几年的新低。

●社会消费品零售总额达到30359亿元，同比增长8.5%，增速比上个月下降0.9个百分点，创15年新低。

●金融方面，5月新增社会融资规模为7608亿元，之前为1.56万亿元，比市场预期的1.3万亿元少5000多亿元。为什么社会融资规模减半？主要原因是:强有力的金融监管，要求银行将表外资产转移到表内，导致表外融资萎缩。不是人们不想借钱，而是受到更严格监管的银行不能被释放，这导致融资渠道减少、实体经济融资困难和融资成本高。

过去，银行可以通过各种方式为企业筹集资金，但现在这些渠道受到严格控制。为了避免金融风险，监管当局当然应该知道银行的钱去了哪里。过去，由于监管宽松，融资“方便”且资金容易借入。现在管理严格，市场流动性突然下降很多。流动性是货币，对经济有负面影响。

因此，在固定资产投资、消费和社会融资规模急剧下降的情况下，通过释放流动性、缓解市场压力来调整“宽货币+紧信贷+强监管”的格局，也是为了保证实体企业的运行，稳定经济，保证经济的弹性发展。

03

不能再往上走了，但也不要往下走

那么，这是否意味着房地产的好日子又要来了？

首先，从资金角度来看，房地产企业的融资状况并不比中小企业好。猫哥了解到，当融资成本上升到20%时，很多房地产企业很难借到钱。

为什么？

由于“强有力的金融监管”和房地产调控不放松，银行和金融机构被禁止非法融资房地产企业。今年1月12日，广西银监局以“非法为房地产开发企业提供融资支付土地出让金”为由，对某银行南宁分行处以40万元罚款。今年6月，河南银监局对一家股份制银行郑州分行发出行政处罚，罪名是其非法融资房地产项目。

粗略地说，从今年到现在，各级监管机构已经向银行和其他金融机构发出了十几张罚单，所有这些都是为了惩罚这些金融机构资助房地产公司支付土地租赁费和各种开发贷款。

RRR的三次降息明确要求释放的流动性不能流入房地产行业，央行的宏观审慎监管(mpa)将严格跟踪资金流动。如果一家银行或机构胆敢违反它，估计它也会受到严厉的惩罚。

房地产公司也明白监管和金融监管是否会暂时放松，所以他们都通过海外发债和融资渠道。截至2018年5月22日，自2018年以来，内地房地产企业已宣布计划发行61只海外债券，发行总额超过240亿美元，同比大幅增长约105%。5月29日，时代中国宣布将发行三年期优先票据，本金总额为4.5亿美元，年利率为7.85%。5月25日，华南城表示，已完成2020年到期的1.5亿美元优先票据的发行，发行成本为10.875%。

对于实力较弱的中小住宅企业来说，这种情况更为严重。目前，许多中小房企急于在市场上出售资产，但出资者也受到了强有力的监管，难以筹集资金接管。

而且，就在RRR三次削球之后，当外界盛传这是否是“放水”时，这个国家打出了“组合拳”:

[1]住房和城乡建设部与其他六个部委联合发布了《关于开展专项行动打击侵害群众利益的违法行为和控制部分城市房地产市场混乱的通知》。特别行动集中在四个方面:投机性房地产投机，房地产“黑中介”，非法房地产开发企业和虚假房地产广告。

将在30个城市开展专项行动，包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、xi、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨和长春

根据通知，各地要加强监督和问责机制，严厉查处专项行动实施过程中发现的违法行为。坚决追究涉嫌隐瞒、包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员的责任。

[2]棚改后货币化安置比例大幅降低，四线城市居民的过度杠杆得到抑制。经过这一轮棚户区改造和去库存化，四线城市的房地产销售、房价和消费增速均处于前列，需求已基本释放。预计居民收入在未来将会放缓，而不会出现大幅增长。

[3]没有全面降息。目前，第一套房的按揭利率一般比基准利率高10%，比第二套房高20%。尽管基本利率处于历史低点，但即使上升10%，仍是2008年以来的最低水平。面对美联储的加息，即使中国不跟进，也很难降息。面对目前一线城市数百万的房价，它对利率更加敏感。

综上所述，房地产监管没有松动。第三，四线城市房价上涨的驱动力逐渐耗尽，RRR降息释放的流动性可能不足以让企业消化债转股。在这种情况下，与2014年末至2015年的洪水仍有很大不同。这一次，它更像是“维持”市场价格，避免经济下滑，避免资产价格因经济下滑而松动。

也就是说:资产价格已经结束，不会上涨，也不会下跌...

这可能就是我的意思。

来源：荆州新闻