云南城投频繁“卖子”，纾解资金、盈利压力

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频繁的并购，同时不断的清算。云南城市投资最近在资本市场的行动令人眼花缭乱。

8月3日，云南城头(600239.sh)宣布转让全资子公司云南城头天堂岛房地产有限公司(以下简称“天堂岛房地产”)90%的股权。同时，公司全资子公司云南城头龙江房地产开发有限公司(以下简称“龙江公司”)也计划转让城头湖滨四季城(一期)项目中的一个在建项目。

又“卖”了

天堂岛地产由云南城头于2015年2月28日成立，总面积405，600平方米(约608.96亩)。其最初目标是在昆明呈贡区斗南街道办事处西部赢得7块地，包括kcc2014-31至37。其中，31-366块土地用于住宿、餐饮、批发和零售、商业和金融，37块土地用于商业和金融。

同年3月9日，天堂鸟地产通过公开市场获得上述土地，总价格约为18亿元。据资产评估报告显示，天堂岛房地产自三年多前开发以来，账面资产总额为24.84亿元，负债总额为23.83亿元，净资产约为1亿元。呈贡区上述七块土地是天堂鸟地产的主要资产，账面价值为24.82亿元，占总资产的99.95%。其中，土地价格18.8亿元，项目前期工程费用867万元，开发间接费用5.94亿元。

城头湖滨四季城(一期)转让建设为项目中的地块j2012-040-1，土地用途为城市居住用地，土地面积为58，686.88平方米(合同约定为88.03亩)。截至基准日(2018年5月31日)，在建工程总投资11.19亿元，市场评估值18.04亿元，增加值6.85亿元，增加值率61.22%。

这不是云南城头第一次“卖”了。近年来，云南城市投资不断转让其公司的股权。2016年，云南城头出售云南温泉谷房地产开发(集团)有限公司(以下简称“温泉谷”)21%的股权。2017年，先后转让陕西安得房地产开发有限公司(以下简称“陕西安得”)70%的股权和云南城头盛发房地产开发有限公司(以下简称“盛发房地产”)60%的股权。2018年6月22日，云南城头连续两次发布公告，转让大理满江康律投资有限公司80%的股权和Xi安运城房地产有限公司51%的股权

在项目转让的同时，对云南城头的收购也频繁进行。今年7月24日，云南城头控股子公司西双版纳余云房地产有限公司(以下简称“版纳余云”)以2922.34万元人民币获得西双版纳盛京新城投资发展有限公司100%的股权。去年5月和6月，云南城头分别斥资19.85亿元和235.72亿元收购了海南国际会展中心和成都会展中心的综合房地产项目。

2017年9月初，云南城头还以25.88亿元人民币完成了对银泰旗下8家公司的股份收购，其中包括7家公司70%的股份和1家公司20%的股份。据时代财经不完全统计，从去年开始，云城投资通过收购已经投资了300多亿元。

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财务压力

在此次转让公告中，云南城头明确表达了对现金的渴望。“通过本项目的股权转让，公司可以获得投资收益，实现资金回笼，增加公司的现金流动性。”

对于资金压力，云南城投证券相关人士在接受时代财经采访时予以否认。“与其他行业相比，房地产行业的资产负债率相对较高，房企的现金流量不会特别充裕，但公司整体财务状况仍然正常，不存在极度紧张或问题。”

然而，近年来，云南城市投资的盈利能力和高负债一直受到资本市场的关注。根据公共财政数据，2015-2017年云南城市投资的负债率分别为87.64%、89.22%和88.82%。其盈利能力不够稳定。2015年至2018年第一季度，云南城头归属于上市公司股东的非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、-1.12亿元和-4988万元。

云南城市投资的高资产负债率和巨额利息支出也是上海证券交易所关注的重点。2017年，云南城市投资利息支出17.59亿元，为公司净利润的6.66倍。对此，上海证券交易所致函云南城头，指出其融资状况已成为影响其经营状况的一个重要方面，并要求其披露各种融资渠道的融资金额、融资成本、融资期限等补充信息。

频繁的收购和发展投资的增加带来了资本需求的激增。除了资产证券化，云南城市投资开始通过设立基金来筹集更多的资金。2017年5月，云南城投与长城资产管理有限公司联合成立芜湖孟想投资中心，并与九江银行股份有限公司成立合同基金，资金规模分别为100亿元和80亿元。云南城头投资分别不超过25亿元和20亿元。

值得注意的是，在云南城市投资的买卖过程中，有一些“快进快出”的项目。2015年12月，云南城投以人民币1.925亿元从自然人韩延超和胡帅手中购买了安得公司70%的股权。收购后不到一年半，云南城头于2017年4月将其转让出去。2013年3月，云南城头以3.88亿元的价格收购了温泉谷60%的股权。2017年1月，云南城头将其21%的股权转让给云南城头健康产业投资有限公司

对于频繁的资产交易，云南城投证券的相关人士向时代财经表示:“确实有一些快进快出的项目，但也有很多项目是经过长期深度培育的。每一笔买卖主要是整合公司资源，优化公司资产配置，但主要业务仍然是开发房地产项目。”他还表示，除了传统的住宅和商业地产，云南城头未来将转向杨康和吕雯地产。

然而，与高周转率的住宅产品相比，杨康和旅游房地产的开发和经营更加困难。如何尽快培养持续强大的“造血”能力，云南城头可能还有很长的路要走。

来源：荆州新闻