林德良：越秀房托如何突破增长瓶颈？

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稳定增长是越秀房地产投资信托基金一贯的风格。最新发布的中期业绩显示，越秀房托2018年上半年总收入约为10.03亿元，同比增长10.3%；房产净收入7.27亿元，同比增长12.7%。基金单位分配约0.14元，同比增长4.4%，年分配收益率6.12%。

2017年底收购武汉财富中心项目后，越秀房托项目增加到8个。报告期内，广州白马大厦约占总营业收入的19.0%；财富广场约占3.8%；城市建筑约占3.3%；维多利亚广场约占3.5%；越秀大都市约占3.6%；国家黄金中心约占54.4%；越秀大厦约占7.0%；武汉房产约占5.4%。

除去新收购的武汉项目，原有七处房产的入住率为97.9%。武汉物业的综合入住率为68%，其中办公楼的入住率为59.4%，零售商场的入住率为93.7%。

2016年，执行董事兼首席执行官林德良首次公开提出“1000亿住房信托基金”的目标。2018年6月30日，越秀房托的资产组合重估约为340.72亿元，距离1000亿元的目标还有很长的路要走。

在业绩会上，林德良强调公司不会放弃收购项目，并将继续与母公司越秀集团互动。收购和资产注入都不会放弃，主要目标是一、二线城市核心区域的写字楼和购物中心。

照片:越秀房托发布会来源:时代财经

融资成本正在上升

随着美国进入加息周期，企业海外融资成本不断上升，占海外融资79%的越秀房托难以幸免。今年4月，越秀房托宣布发行3年期保本中期票据，票面利率为4.75%，远高于原来的3.10%。总体而言，越秀房托的融资成本也从年初的3.16%上升至2018年上半年的3.91%。

林德良表示，该公司5月份有3.5亿美元债务到期，4月份发行的美元票据主要用于偿还旧债。今年，香港银行同业拆息和伦敦银行同业拆放利率都在上升，对香港银行同业拆息和伦敦银行同业拆放利率的看法分别增加了82个和53个。“我们的融资成本也增加了75个点子。4月份，我们发行债券提前锁定利率。如果我们不做一些积极的管理，它可能会上升超过75个想法。”

林德良透露，今年8月，该公司仍有28亿港元的债务到期。越秀房托一直在与银行商谈再融资计划，原本是三年，但这次可能是五年，所以整体利率会比原来低。“提前锁定利率非常重要。今年的整体融资成本可能会受到外部因素的影响，但我们的积极管理仍然有效。”

除了美元利率上升，人民币贬值是企业需要面对的另一个风险。

中期报告数据显示，上半年越秀地产基金税前净利润为6.17亿元，同比下降38.7%。期间，因银行错报港元、美元及美元担保票据而导致的汇兑损失约为人民币1.26亿元。

但是，林德良认为，越秀地产的估值上升，可以在多年人民币贬值的过程中抵御人民币贬值，证明越秀地产管理的基本面正在上升。

无论是房地产企业还是房地产信托基金，规模始终是一个不可回避的话题。越秀房托也有自己的“1000亿”目标，但没有具体的时间表。林德良直言不讳地表示，越秀房托也想做很多项目，但信托基金本身对杠杆率有一定的限制。现在越秀房托是36%,这离空的45%还有一定的差距，但稳定是应该考虑的。

截至2018年6月30日，越秀房托贷款总额约为128.53亿元，约占总资产的36%，低于《住房信托法》规定的45%的最高贷款限额；负债总额(不包括基金份额持有人的净资产值)约为200.93亿元，约占越秀房托总资产的56.3%。

如何突破增长瓶颈？

除了新收购的武汉项目，截至2018年上半年，越秀房托原有七处房产的入住率已达97.9%。没有更多的新项目，挖掘原有项目的价值已经成为越秀房托实现业绩增长的重要手段。如何突破增长瓶颈？林德良表示，主要有三个方面，包括业务升级、资产升级和金融升级。

首先是业务改进。据林德良介绍，目前，公司在商场、写字楼、酒店和公寓方面都有一定的创新。在商场部分，越秀地产推出了弹出式店铺、kol Net红店和“m空房”，丰富了业务组合。

例如，林德良说，公司每个月都会在广州国际金融中心开展许多活动，如文化沙龙和艺术展览，让白领们可以在商场多呆两个小时。科勒网红店-西岔推出后，维多利亚广场前后的租金几乎翻了一番。

主办公楼“悦空房”主要服务于办公楼内的原租户，为他们提供短期办公或租金扩展的需求，同时也将提供物业管理中所没有的服务。“我们现在有22项增值服务，服务收入占总收入的20%。”我们也在朝着这个方向努力。”此外，越秀房托在酒店推出米其林餐厅，并在公寓增加机器人服务。

在资产升级方面，林德良表示，越秀房托每年投资3000多万元进行项目资产改造。“很多东西每年都要翻新。例如，国家黄金中心将过滤空气体，复印机也有一个特殊的排气管等。”金融促进是积极管理汇率和利率，提前再融资。

此外，作为越秀地产唯一的专业市场项目，白马大厦2017年营业收入减少3570万元，2018年上半年有所改善，营业收入1.89亿元，同比持平。

执行董事兼副首席执行官程九洲表示，衡量白马大厦最重要的指标是人流量，今年上半年，人流量同比增长8%。据介绍，自今年实施“双百计划”(引进100家优质品牌商户，支持100家内部实力商户)以来，已引进56个新品牌，淘汰了17个经营较弱的老品牌。与此同时，该集团参加了许多交易会和交易会，并升级了项目硬件，这有助于增加人员流动。

来源：荆州新闻