李宇嘉：房贷利率上浮见顶符合货币政策新形势

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李玉佳

上周，一个关于住房贷款利率的“乌龙”谣言在房地产市场激起了一股春水。

首先，市场上传出消息:“工行(601398)和农行(601288)近日同时下调了上海首笔房贷的利率。”8月10日，工行上海分行和农行上海分行的人出面辟谣，称他们没有调整个人住房贷款利率政策。

事实上，工商银行和农业银行调整了上海第一套房的利率折扣，即从95%下调至10%，从而将利率从4.655%下调至4.41%。显然，这两家银行对上海按揭的独立定价是基于银行资本、资本成本和风险定价的合理市场行为，也是商业银行的天然权威。

然而，经媒体披露后，上述措施被异化为“上海下调按揭利率”，最终迫使两家银行出面澄清，称“始终坚持房子是为了生活，不是为了投机，认真落实个人住房贷款差别化信贷政策”，这也表明住房贷款的一举一动仍然牵动着楼市的敏感神经。

尽管如此，笔者仍然认为，抵押贷款利率上升和见顶的趋势已逐渐明朗，未来将更加注重分化和支持对住房的信贷需求。有两个原因:

首先，尽管抵押贷款利率已经连续19个月上升，但浮动利率已经放缓。根据荣360的数据，从2017年7月到2018年7月，第一套住房贷款利率和第二套住房贷款利率分别比上个月提高了2.47%和1.27%，约为上个月的0.45%。

其次，在房地产市场调控效果显著、交易量下降的城市，抵押贷款利率处于较低水平。根据荣360的监测，2018年7月，上海、厦门、大连、北京和太原位列中国首次住房抵押贷款平均利率最低的前十名。其中，上海首套住房贷款平均利率最低，为5.16%，比平均利率最高的武汉低1.17个百分点，为6.35%。

推动抵押贷款利率达到峰值甚至下降，抵押贷款政策再次支持急需和合理的住房信贷需求的最大动机是银行流动性明显放松。

8月10日，央行发布的《2018年第二季度中国货币政策执行情况报告》显示，货币市场利率有所下降，包括6月份银行间同业拆借月加权平均利率、质押式回购月加权平均利率和银行间存单利率。

特别值得注意的是，银行隔夜质押贷款加权利率在过去三年创下新低，一年期国债利率和公开市场利率甚至出现上下颠倒，银行间存单利率和中期贷款利率也出现上下颠倒。自2016年底以来，抵押贷款利率持续上升的原因是，一方面监管当局明确提出“控制居民过快增加杠杆”，更重要的是，在严格的金融监管下，资金供不应求。

自今年初以来，大风和暴雨的“去杠杆化”逐渐转向“结构性去杠杆化”。与此同时，央行今年实施了三次有针对性的RRR降息和持续的mlf净投资，银行市场融资利率下降，资金较为宽松。今年6月，三个月期定期存款加权平均利率为4.46%，低于第一季度。

在金融市场融资占主导地位、资金宽松、融资成本降低的情况下，抵押贷款利率上升的节奏和强度自然会放缓。因此，2017年底，监管部门将“抑制居民杠杆率过度上升”作为“去杠杆化”的重点内容。今年以来，金融“去杠杆化”不断推进，许多地方收紧了房贷政策，极大地抑制了居民杠杆率的过度上升。截至2018年6月，家庭部门的杠杆率为51%，仅比去年年底高2个百分点。

事实上，“无房炒房”的目的是让住房回归住宅属性，保障合理的住房需求，特别是对首次置业者的需求。

作为最大的交易，为了使合理的需求跨越居者有其屋的高门槛，发达国家的按揭首付比例甚至低至10%。在中国，近年来抵押贷款政策不断收紧，甚至是全面收紧的原因，很大程度上是市场情绪过于强烈，难以区分自住和投资，甚至是投机需求。杠杆率通常是房价上涨的助推器，也是预期狂热的基本工资。因此，自2016年10月开始新一轮监管以来，首笔住房贷款也已收紧。

当前，金融工作的重点之一是更好地把防范和化解金融风险与服务实体经济结合起来，进一步疏通货币政策的传导渠道。考虑到新的城市化仍在推进，城市之间的人口迁移越来越频繁。在城市房价高、生活成本高的背景下，在普惠金融和政策性金融体系不完善的现实条件下，包括新市民在内的城市居民都希望“扎根”城市，过上“更好的生活”，而他们的低利率优势抵押贷款无疑是他们最现实的依靠。将实物抵押贷款资金投入这些群体，不仅是疏通资金传导渠道的体现，也是防范和化解金融风险与服务实体经济的结合。

鉴于工商银行和中国农业银行提高了上海首套住房贷款的利率折扣，笔者认为，工商银行和中国农业银行强调“不调整房贷政策”的原因在于银行的自主经营行为异化为“上海房贷政策调整”。因此，两家银行担心媒体和市场可能会曲解上海的抵押贷款政策，这不仅完全不符合7月31日政治局会议强调的“合理引导预期”的要求，也不符合解决实体经济的融资需求。

在向现代服务业和高端制造业主导的新经济转型的过程中，多渠道股权融资是满足融资需求、促进创新的最佳选择。与传统的工业经济相比，新经济在公司治理、信息披露和风险管理方面非常特殊。传统银行难以承担新的金融职能，在经济转型中风险偏好也会下降。

基于高城市化率、消费的快速增长以及对大宗消费金融需求的不断增加，银行将转向支持个人消费信贷。自2016年10月以来，尽管抵押贷款受到严格限制，但抵押贷款增长趋势明显。截至今年6月，家庭贷款同比增速高达18.8%(第一季度为20%)，几乎是实体经济贷款增速(9.7%)的两倍。

目前，传统制造业可能面临转型升级的痛苦，或者陷入产能过剩的困境。以高端制造业、互联网和智能技术为代表的新经济，已经开始转向资本市场融资。由于缺乏抵押品、评级缺陷、明显的顺周期性和银行风险偏好下降，中小企业面临的“融资难、融资贵”的困境仍有待解决。

但这也是上个世纪以来全世界一直面临的一个难题。虽然在现阶段仍然很难治愈这种疾病，但有两个方面可以努力:

首先，在定价政策工具方面，我们可以降低银行的融资成本，也可以采取一些激励措施，比如在流动性、资本充足率等考核指标上给予银行相应的优惠待遇；适度扩大贷款担保范围，进一步明确新资产管理条例的过渡期。

二是加大对中小企业的担保贷款和财政贴息力度，支持中小企业发行集体债券。

总之，这些疏通政策渠道的措施将引导银行增加对实体尤其是中小企业的信贷供给，但同时也要符合金融资源配置的规律，引导银行支持居民合理的信贷需求。(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱

来源：荆州新闻