住宅建设用地使用权期满咋办？民法典草案：自动续期

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8月27日，民法典草案首次提交全国人民代表大会常务委员会审议。其中，《物权法草案》专门规定了“居住权”，并对居住建设用地使用权的到期和续期做出了原则性规定。

上海新和安律师事务所律师王向《全国商报》记者指出，由于过去没有规定住宅建设用地使用权期满后如何办理续期，社会上对此问题讨论颇多。现在，它以法律规定的形式明确指出，它可以在到期后自动更新。一些业内人士还表示，住宅建设用地使用权的自动续期也意味着它有征收房产税的依据。

居住用地使用权到期自动续期

《全国商报》记者注意到，《民法典》标题草案首次对住宅建设用地使用权到期后的续期做出原则性规定。根据草案，住宅建设用地使用权将在期满后自动续期。续展费的缴纳或者减少，依照法律、行政法规的规定执行。

上海新和安律师事务所律师王指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期满后自动续期”是新的内容，不可能与以前的规定作简单的比较。简单理解，前提是所有权和使用权，其中“所有权”包括四个功能:“占有”、“使用”、“收益”和“处分”。住宅建设用地使用期限届满后，由于没有规定如何处理，社会上有很多讨论。现在，法律明确指出，它可以在到期后自动更新。

一些业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的出台，可能意味着房产税的加速落地。

同一个政策咨询研究部门的负责人张宏伟告诉《商业日报》，房产税的征收是以房产属性和私有财产为基础的，对私有财产没有时间限制。目前，居住建筑的土地使用权是70年，所以居住建筑的土地使用权自动续期也意味着有征收房产税的依据。

中原集团首席运营官李文杰认为，土地使用权自动续期与房产税的征收之间没有直接联系。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，事实上，“70年产权”的概念过去曾被强调过。从监管的角度来看，自动展期的政策思路是明确的，“或减”的概念也提到了是否支付。类似的规定，一方面有助于解决部分土地到期后续期限难的问题，另一方面也给了房地产部门一个新的思路，即研究续期费，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

首先提出的是“居住权”

《民法典》草案的物权标题特别规定了“居住权”:权利人根据合同和登记后，有权占有和使用他人的住所，以满足稳定生活和居住的需要。根据导言，规定居住权的目的是承认和保护民事主体灵活安排住房保障，满足特定人群的生活需求，并帮助为公共租赁住房和老年人住房提供法律保护。

严跃进告诉《商业日报》记者，从“居住权”的规定来看，它明确界定并强调了合同中规定的合同精神。类似的规定将有助于今后在三个领域实现更好的保护，包括租赁权、住房保障权和老年人居住权。诸如出租房、经济适用房和老年住房等后续项目都有可能登陆，每个人都可以支持这种新市场的改革和发展。

王指出，新提出的“居住权”现在包括“占有”和“使用”两种权力。居住权是为了解决没有房子但需要居住的人的问题。虽然这些人没有财产权，但他们因为合同或其他原因住在房子里。法律应该规定他们有居住的权利，否则，这些人将没有合法的居住场所。

《全国商报》记者还注意到，这次提交全国人大常委会审议的《民法典(草案)》增加了承租人优先的制度。为落实党中央提出的建立租购并重的住房市场的要求，保护承租人的利益，促进住房租赁市场的健康发展，草案增加了住房承租人优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定:“租赁期限届满，承租人有权在同等条件下优先承租权。”

对此，李文杰在接受记者采访时说:“租赁权的表达方式在世界其他国家是相似的。在过去，我国已经有了优先租赁权，这一次它被写入了《民法典》

中原地产首席分析师张大伟指出:“在实际操作过程中，优先租赁权不会对下一个租赁期的租金产生强制性约束，因此这一规定对租金上涨的影响有限。”

来源：荆州新闻