人大法学院副院长杨东：借租金贷建资金池 租客不知情则涉嫌违规

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金融是好事，但也可能是坏事。当一项私人交易吸引了金融平台的参与，它扩大了杠杆和风险。

最近关于“资本干预长期租赁公寓推高租金”的讨论，让人们重新审视了金融的属性。丁家的破产使这一讨论更加深入。其中，最大的焦点是租金贷款:长期租赁公寓收取租户押金，同时通过金融平台提前收取租户的年租金，收取资金后，部分用于支付房东，大部分用于扩大房地产的数量和规模。一旦资金链断裂，也可能导致大规模的客户流失，比如最近的p2p爆炸。

长期租赁公寓通过租金贷款这一金融业务直接参与资金筹集是否合法合规？法律界人士在接受《国家商报》采访时表示，如果合同中有明确规定，存款本身并不违法，但由此引发的风险需要密切关注，必要时需要监管部门的干预。但是，如果承租人在不知情的情况下使用网上贷款，并且涉及第三方网上贷款机构，则挪用租金建立资金池是违法的。

租金上涨背后的财务杠杆

在北京工作的苏(音译)女士最近忙着找房子，但她发现在北京很难找到一个单间低于2000元/月的房子。她越是四处寻找，她的心就变得越坚强，也就是说，如果她能继续租现在就要到期的房子就好了。现在住在带大阳台的单间里，光线很好，装修也不错，只需不到2000元。然而，房主最近直接上门，这是两年来的第一次，告诉他们房子要装修了，需要腾空空.

“和店主在一起的还有一个看起来像房地产经纪人的年轻人，在房间里拍照和测量。直到我问了才知道是蛋壳公寓的售货员。房东说，租房给现在的房产中介，月租金太低了，我想重新装修一下，再找个中介。”苏女士说。

蛋壳公寓模式是从房主那里拿走房子，重新装修，统一装备，然后租给房客。

一家相对较小的房地产机构的销售员告诉《国家商报》，北京的租赁市场已经完全被这些长期租赁公寓搞得一团糟，今年房价一直在上涨。“上次我们去看一套一居室的房子，房主报了4200元/月。我们感到有点兴奋，希望不那么兴奋。我没想到一个做了长期出租公寓的销售员会直接问房主要报多少钱。看到这么多人想买房子，他直接对房主说每月4500元。”他说。

蛋壳公寓的一名销售员告诉《国家商报》说，当租户与蛋壳公寓签订合同时，这不是一份纸质合同，而是一份电子合同。如果是“一口价”，在签约时需要与第三方贷款平台签订贷款协议。合作贷款平台之一是伟忠银行。在客户签署合同后，贷款平台将一次性支付租户一年的蛋壳公寓租金。

在签订合同之前，客户还需要在手机上绑定一张银行卡。“一对一支付”是指每月从这张银行卡中扣除“月租金”，实际上是分期分月偿还贷款。

蛋壳公寓可以用这笔钱一次性获得租房贷款，赢得更多业主的房子，因此它有机会迅速扩张。

然而，这种通过期限错配进行扩张的方式是有风险的。杭州丁家宣布破产就是一个生动的例子。

杭州鼎佳是一家父母租用的公寓运营商。鼎佳官员表示，在杭州类似的本地企业中，它是一家有影响力的企业。“2017年，该公司创立了自己的品牌‘丁于’，致力于为租户提供高质量的住宅产品和服务。”截至2017年底，丁于已经开发了5000多套长期租赁公寓。

最近，鼎佳发出通知，称资金链因管理不善而断裂，现已停止运营。

资金存放是否违规会引发争议

至于通过增加杠杆扩大长期租赁公寓带来的财务风险，业内人士密切关注这一行为是否合规。

例如，长期租赁公寓收取押金，第三方金融平台提前收取租金，导致资金沉淀，这可能导致运行或破产，对租户和业主造成损害，甚至卷入金融风险事件。这使得人们思考资金的存放是否合规。

广东荣卓律师事务所律师赵春燕在接受《全国商报》采访时表示，如果承租方与公寓公司双方都同意收取合同保证金，并明确同意通过第三方金融平台分期付款，根据现行法律法规，资金池的形成是合法的。然而，内在的风险确实值得注意，必要时可能需要适当的干预进行监督。

北京的一名法官告诉记者，从资金存款的角度来看，不存在合规与否的问题。如果你考虑它是否合法，你可以考虑三个问题。

第一，公司宣布破产并不是破产，而是经过破产清算程序；第二，从民事角度来看，是否有股东侵害公司或债权人的利益，是否有资金的规避，是否有公司资金与个人资金的混淆等。；第二，是否涉及处罚，是否通过合法手段故意隐瞒非法目的。如果是这样，那本质上是一种欺诈。但这需要进一步验证。

中国人民大学法学院副院长杨东认为，鼎佳的商业模式是基于租户的信用，从租房贷款等在线贷款平台获得信用贷款。丁家从金融机构获得贷款后，不会一次性向房东结清贷款，最多只给第一季度，然后用预扣的租金购买更多的房子，从而实现其商业规模的扩张。

在杨东看来，这种挪用租金建立资金池的行为是违法的。租户在不知情的情况下使用网上贷款，并涉及第三方网上贷款公司。

他进一步表示，当丁家公寓停止营业时，租户将继续承担偿还贷款平台的义务，房东将不会收到后续租金。可以认为，丁家的经营模式变相透支了租户的个人信用，进一步扩大了资本，因此有可能变相吸收公众存款。

事实上，监管当局已经注意到可能存在风险。8月17日，北京市住房和城乡建设委员会会同市银监局、市财政局、市税务局，集中对自由、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁公司负责人进行了访谈，明确要求房屋租赁公司不得使用银行贷款。通过融资渠道获取资金抢占住房的恶性竞争；不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；不得增加租金以诱使房东提前解除租赁合同等。

对于业内人士提出的“资金集中存放的建议”，杨东认为，专项存放有利于抑制企业的道德风险。但以丁家为例，最好的办法不是集中于专门的存管机构，而是限制这种长期租赁公寓企业的融资行为，即防止长期租赁公寓企业在租户不知情的情况下，通过租户的信用伪装获取资金。

编辑毕

来源：荆州新闻