碧桂园副总裁：抑制房地产过热 要监管影子银行

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最近，20多个城市已经迎来了新一轮的房地产市场调控政策。与此同时，监管当局收紧了房地产信贷政策。高层官员表示，今年房地产的主要任务是稳定房价和存量。另一方面，房地产开发速度和征地面积首次出现正增长。

一方面，这是一项相对紧缩的政策；另一方面，这是一个相对火热的市场。今年如何进入房地产市场？凤凰财经在2017年博鳌亚洲论坛上采访碧桂园首席战略官兼副总裁林兆贤时表示，整体房地产市场发展健康，产品的个性化定位与市场需求分离。就未来价格而言，过去几年不会出现疯狂的价格上涨。

房地产不再是暴利行业

近日，北京、石家庄、郑州等地再次出台了新的楼市调控政策。其中，北京的楼市调控政策被称为最严格的，这极大地抑制了购房需求。在谈到近期收紧的调控政策对开发商业绩的影响时，林兆贤表示，这肯定会产生一些影响，因为这是一个需求水平的变化，房地产不再是一个暴力行业，这将考验企业的管理能力。哪个企业能做到质优价廉，回到房子里住，不投机的基本面。在投机时，企业更注重空的未来增长，而不在乎好的质量和低的价格。

几个城市近期限购升级政策分析，基本分布在一线和二线热点地区或周边。比如嘉善，上海周边的一个城市，崇礼区，涞水，涿州等。热点城市的高储备价格和严控政策带来的挤出效应推动了周边三个四线城市的发展和投资热潮。林兆贤说，总的来说，房地产需求是由市场热点图、经济和人口结构来科学判断的。因此，并不是所有的三四线城市都可以一刀切，而且每个地方的供求情况不同，要做出具体而科学的判断。例如，我们在3号线和4号线甚至在5号线城市都有布局。

在谈到哪些三、四线城市潜力巨大时，林兆贤认为，未来15个国家重点城市周边的一、二线城市群或三、四线生态圈的投资回报相对较好。

政府有足够的工具来控制房地产的系统性风险

前两个月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比上年提高2个百分点。其中，住宅投资增长9.0%，占房地产开发投资的66.7%。另一方面，商品房销售面积同比增长25.1%，同比增长2.6个百分点，征地面积首次出现正增长。林兆贤表示，整体房地产市场发展健康，产品的个性化定位与市场需求相分离。就未来价格而言，只有价格在过去几年不会大幅上涨。未来房地产市场应从供给方面进行改革，如城镇一体化，解决户籍隔离问题，如何通过扩大行政区域来解决供给问题，以及高地价推高房价的问题。

林兆贤说，一些城市的发展有其不合理和先天的因素。不过，我相信政府有决心做一件事，还有很多工具。它可以是稳定的，只要它是逐渐调整到一个合适的点，而不是过度调整穿刺泡沫的方式。

在谈到日本未来是否会出现同样的房价暴涨风险时，林兆贤分析说，我不能对房价发表任何评论，因为每个市场都有自己的供求规律，不可能一刀切。我认为中国没有系统性风险。政府可以使用更多的工具，包括大量的工具，如金融和税收。但是对于任何一个单独的项目，都可能存在单独的风险，这是单独的现象。

对于一些开发商热衷于开发特色城镇的现象，林兆贤认为有空房源，但前提是先做产业，产城结合，以产代城，城市将成为房地产项目。

抑制房地产过热，从影子银行层面开始监管是根本途径

自去年“930新政”以来，除了限制贷款外，相关部门还采取了各种措施防止违规资金流入房地产行业，例如中国基金业协会今年2月发布的消息称，资产管理计划禁止投资16个城市房地产项目。林兆贤认为，与之前的宽松局面相比，这是从影子银行层面开始监管的根本途径。由于大量闲置资金存在影子银行而没有出口，大量资金流向了房地产。我们还感到奇怪的是，所有不做房地产的企业都用不同名称的钱进入了房地产圈。

自去年以来，媒体报道了许多上市公司投资房地产而非实业的案例，卖房创业成了一个笑话。林兆贤认为，我认为每个公司都应该回到自己的核心竞争力去做事。如果我们只考虑短期的相对投机，就会破坏整个产业发展的文化和基因，这是值得担心的。

谈到中央企业高价收购土地是推高房价还是垄断市场，林兆贤说，我认为这是历史发展的需要。从一线城市的供需角度来看，这是一个战略选择。但是，推高土地价格的问题，除了国有企业胆子比较大的问题之外，还应该注意土地供求关系紧张的问题。因此，我认为我们应该回到经济学的原则上来。当容积率不变时，土地供应量相对较小，市场需求相对较大，结果必然是征地竞争激烈，价格自然容易被推高。无论是国有企业还是民营企业都没有关系，这反映在当前的市场供求环境中。

来源：荆州新闻