节后土地交易大幕拉开：资本“引燃”非核心城市

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因春节假期而中断的土地交易市场并没有沉寂太久。自2月8日以来，郑州、长沙、南京、石家庄等地出现了大量的土地交易，但与节前的火爆气氛相比，不同城市在这一轮交易中的表现却大相径庭。

2月14日，南京和石家庄迎来了一批土地交易。石家庄出售了9块土地，其中8块以底价赢得，1块售出。南京推出7块土地，其中1块以底价出售，1块以1%的溢价赢得，其余5块土地的价格受规则限制，因此进入抽签。上周开始交易的郑州已经推出了28块土地。到目前为止，10多块土地中的大部分已经以底价售出。

相比之下，2月10日长沙的土地市场相当火爆。六块地均在同一天批出，平均地价为77.82%，其中两块地的地价分别达到168.4%和171.8%。在柳州、青岛等非核心城市，也存在高地价交易的情况。

在此期间，天津出台的一项新的土地出让规定引起了人们的关注:设定土地价格上限，然后分别招标自供商业区和自供住宅区。

业内人士指出，这些信息传达了一个信号:随着越来越多的限制性政策出台，土地市场的降温将不可避免。在地方两会传达的“保持稳定”的基调下，各种限制性政策将继续出台。然而，非热点城市的土地交易热，表明经过两轮流动(从一线城市到强势二线城市，然后到区域性中心城市)，大量的房地产市场资金正继续流向下一个热点。

设定限制和“达到目标”

2月14日，南京举行了7次土地拍卖。那一天，只有两笔土地交易取得成果，一笔是以底价出售的，另一笔是金茂以1%的溢价赢得的。剩下的五块地都达到了价格上限。

去年5月底，南京对土地出让实行最高限价，并于去年8月提高了土地出让金首付比例，从而抑制了土地交易过热。根据2月14日的交易，虽然限价后的地价仍不低，但市场氛围明显不如去年同期——从2015年底到2016年5月，南京房价屡创新高，许多优质地块的地价都超过了150%。

就在南京五宗土地“撞线”的前一天，天津也出台了类似的新土地出让政策:设定土地价格上限，达到上限后，分别竞标自持商业区和自持住宅区。

有业内人士认为，引入这一条款与年初天津“两会”提出的“促进房地产市场健康稳定发展”的目标是分不开的。但是对于热点城市来说，实行土地出让限价已经成为抑制市场过热的主要手段。

据《21世纪经济报道》不完全统计，目前，北京、广州、深圳、南京、苏州、合肥、厦门、杭州、郑州、武汉、无锡、福州、成都、佛山、中山、青岛、天津至少有17个城市实行土地出让限价(但不实行综合限价)。其中，除杭州和郑州限制费率外，其他城市主要限制价格，郑州和武汉也设有“融合”机制。

从遏制保险费率看，这些政策的效果是显而易见的。根据易居网的统计，2016年南京土地的平均地价为76%，而从今年年初到2月12日，地价已降至59%。郑州的保险费率已从32%降至15%；北京已从38%降至14%；广州从37%下降到11%；合肥从220%下降到147%。

然而，按照天津新政的规定，由于建设成本被分配到纯商品房，很多土地的单价并没有下降，而是上升了。根据中国指数研究院的数据，今年1月，全国300个城市的平均土地出让底价为2313元/平方米，同比增长11%，同比增长54%。中原地产的统计数据也显示，1月份热点城市的地价率有所下降，但大多数城市的单位价格明显上升。

资本继续溢出

中原地产首席分析师张大伟表示，热点城市的土地市场降温仍有许多政策因素。其中，最重要的是在政策层面对房企资金的监管。

2月13日，中国基金业协会发布了《证券期货机构私募股权管理计划备案管理规定(第4号)》，对16个热点城市的房地产私募股权投资进行了严格监管。去年11月，银监会还要求房价上涨过快的16个城市(相当于上述热点城市)的银行业金融机构对房地产融资和流动进行自查。国家发展和改革委员会也在同一个月发布了一份文件，严格限制房地产开发企业为商业房地产项目发行公司债券。

此前，上海证券交易所、深圳证券交易所和央行也分别发布了文件或声明，加强了对房企发债的监管、对房地产行业的细分和分类监管、表外融资和土地贷款。

张大伟认为，由于房企的资金受到控制，土地流转受到越来越多的限制，今年的土地市场将进入逐步稳定的阶段,“地王”的数量和地价将会下降。

然而，类似于土地出让中的“限制”一词，这些政策对热点城市具有很强的针对性。对于不热的城市，似乎缺乏控制力。

2月10日，长沙迎来了春节后的第一轮土地拍卖。六块土地以31.6亿元的价格批出，平均地价为77.82%。其中，在“芙蓉区浏阳河东岸057地块”的转让中，参与方“逛”了8个小时，出价134轮，溢价168.4%。据说8588元的单价高于周围待售房屋的价格；在另一次商业用地转让中，共进行了137轮招标，地价达到171.8%。

这已经成为非核心城市土地交易的缩影。据中原地产统计，柳州市春节后出售的两块土地的地价分别达到了113%和75%，青岛市的一块土地的地价达到了131.3%，临沂市的一块土地的地价也达到了109.8%，江苏泰州市和广东中山市也有地价超过50%的案例。

“房地产市场资金继续从核心二线城市溢出。”张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，尽管融资渠道受到控制，但在去年销售“大年”之后，大型房企手中的资金仍然充裕。随着政策控制范围的扩大，资本选择进一步流向非核心城市。在当前的市场周期中，这被视为房地产市场的第三轮资本流动。政策监管被认为是导致流动性的主要驱动力。

事实上，长沙当地业内人士报道称，早在去年下半年，投资资金就从其他地方涌入长沙买房。

一些分析师指出，新一轮的资本流动已经产生，这已经反映在土地市场，并可能进一步投射到商品房市场。从目前情况看，春节期间备受关注的长沙、青岛甚至海南市场，都有可能成为下一轮资本流动的受益者。

来源：荆州新闻