北京密集出台调控政策促楼市降温

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我们的记者陆红星

自2016年底以来，北京楼市的成交量和价格都大幅飙升。为了抑制房地产市场泡沫，落实去年底召开的中央经济工作会议提出的“房子是为了生活，不是为了投机”的总体要求，北京最近出台了一系列政策来规范房地产市场。

投资者的住房风险急剧增加

近日，北京市发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》(以下简称《通知》)，要求商业和办公项目不得擅自改变为住宅用途；商业办公项目的最小划分单位不得少于500平方米。《公告》还规定，已出售的商业项目再次上市出售给个人的，个人应符合北京市无住房和商业房地产的记录，并连续五年缴纳社会保障或税收。与此同时，商业银行暂停了个人购买商业项目的贷款。

“商业和住宅使用的本质是商业属性，这不同于普通住宅的土地性质，这是两者的本质区别。买房的人有很大一部分投资，而其他人则有自住的需要。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员刘为民在接受《中国经济时报》采访时表示。

据记者了解，商品房是指将商业和办公用地改造成住宅形式的项目，如酒店式公寓和公寓式办公室。这种住房不能是户口，不能使用学区和其他住宅设施，并且只有40或50年的产权。此前，由于无限制购买，它对投资者和那些不符合购买条件(如连续五年缴纳社保)但想在北京居住的人非常有吸引力。

与普通住宅建筑不同，尽管监管越来越严格，但仍有许多看涨和看跌的建筑。这项政策一出台，几乎所有业内人士都认为，投机者购房的风险将大幅增加。

刘为民说，因为商品房学校不属于划区，他们不能落户，总的来说，投资型的人比例比较高，所以这些人对信贷、税收等政策比较敏感。

刘为民认为，北京市政府发布限购公告的原因主要有以下两个方面。

首先，商品房和普通住房一样，仍然具有一定的投资属性。当资本大量进入房地产市场时，通过降低杠杆来降低房地产市场的金融风险是一项紧迫的任务。

第二，在住宅限购升级后，许多投资者被挤出住宅市场，转移到商业和住宅区，这使得商品房面临巨大的上行压力。

密集引入监管政策有三个考虑因素

3月17日，北京发布了历史上最严格的限购限贷政策。在原有调控政策的基础上，二手房普通住房和非普通住房的首付比例分别提高到60%和80%。在全国任何地区有商品房贷款记录的再购买者，按两套计算。

3月21日，工行、建行等16家北京银行一致决定将首套住房贷款的优惠利率从不低于基准贷款利率的0.9倍下调至不低于基准贷款利率的0.95倍。

3月22日，北京市地方税务局和市住房和城乡建设委员会联合宣布，非北京市居民购房税由5年改为连续60个月，购房限制进一步收紧。

3月23日，北京市土地规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市教育委员会和北京市公安局联合宣布，过道、车库、走廊等不具备居住条件的异形房屋将实行“三不政策”。在房地产登记中，转让登记，如转让登记，不能单独办理，也不能在公安机关的户籍中落户。在儿童教育中，他们不能被视为入学资格。

3月24日，中央银行管理部、北京银监局和北京市住房和城乡建设委员会联合发布文件，规定离婚一年内无固定收入的大学生购房应计为两套。

3月26日，北京发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，正式限制购买商品房。

短短几天，北京出台了如此密集的政策来调控房地产市场，这构成了“两会”后北京房地产市场调控的全貌。

在刘为民看来，北京在这么短的时间内不断出台许多政策来调控房地产市场，主要是出于以下考虑。

首先，坚决贯彻去年年底召开的中央经济工作会议精神。

其次，限购升级措施之所以如此频繁地出台，是因为北京住房市场供需依然紧张，在短期供给规模难以提升的情况下，需求侧限购升级势在必行。

第三，要为未来住房市场的稳定发展做好准备，必须从根本上进一步缓解供给压力。

短期价格下跌仍需解决长期供求紧张的问题

值得注意的是，可以说北京牺牲了历史上最严格的楼市调控政策，还承认了“离婚”，这表明政府有决心抑制热点城市房价的上涨。在如此严格的控制下，普通住宅的市场价格将会如何变化？

“我们必须看到，目前的房地产市场与往年不同。买家的结构已经改变。在过去的几年中，首次购房者是主要的购买者，在过去的两年中，改善型是主要的购买者，从小到大，远到近。它的敏感度低于首次购房者。”刘为民说。

数据显示，自2009年以来，北京二手房的年交易量已经超过了新房。据中原地产研究中心统计，截至2016年12月26日，2016年北京二手房签约量为267，860套，创下了历史新高，成为北京历史上第二个二手房签约量超过20万套的年份。

刘为民认为，在限购和升级的情况下，短期内房价下跌是不可避免的，但从长期来看，如果供求关系不能得到根本改善，房价仍将面临潜在的上涨压力。

“目前，可以说是在短期和长期之间。我们应该抓住政策效应的窗口期，推出真正有利于房地产市场平稳运行的措施。”刘为民进一步强调。

来源：荆州新闻