六安红达义乌小商品城“售后包租”疑违规

本篇文章2049字，读完约5分钟

本报记者王报道

近日，备受批评的商铺售后包租模式在安徽省六安市宏达义乌小商品城再次上演。3月12日，《中国产经新闻》记者在接到市民反馈后，前往六安，暗访义乌市宏达国际商贸城宏达广场营销中心。

这家店是5年的“售后包租”

义乌市宏达小商品城位于六安市金安区东部新城30号铺。根据资料，该项目由六安房地产有限公司开发，投资方为安徽宏达集团。该项目是国家光荣事业重点工程、安徽省861重点工程、安徽省工商联指定的重点支持项目。

宏达义乌小商品城宏达全球广场营销中心位于项目现场的路边，毗邻312国道。3月12日下午，记者来到义乌市宏达小商品城宏达全球广场营销中心。人们在营销中心的接待大厅里来来往往，有的来看房地产，有的来签商品房买卖合同，这是非常受欢迎的。房地产顾问杨帅接待了记者。

杨帅告诉记者，37号楼三、四层目前正在出售，建筑面积6000平方米，总面积12000平方米，全部以售后包租的形式出售。另外两栋大楼的第四层也是售后租的，目前还没有售出。每层也有6000平方米，总计12000平方米。

《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得以返销或变相返销的形式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式出售未完工的商品房。2006年5月22日，建设部发布风险警示，称风险太大，有违法嫌疑，禁止开发商以“售后租回”或“变相售后租回”的方式出售未完工商品房。同年，建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理局发布了《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，规定对承诺出售售后包租的，要严肃处理，不再区分销售是否为“未完成商品房”。

那么，具体的售后包租模式如何运作？杨帅告诉记者，租期为5年，前3年的租金是每年购房价格的7%，总计21%，直接从房价中扣除。例如，一百万家商店可以支付79万英镑。在第四年和第五年，已付租金分成9: 1，所有者得到9，经营者得到1。

根据记者的“投资”意向，杨帅向记者推荐了37号楼4100号商铺作为购买参考，并计算了投资回报:面积99.3平方米，单价6535.82元，总价648，549元，定金1万元，一次性付款98%，即635，578元。支付团购费10，000元，享受92%的折扣，即584，732元。前三年租金的21%(第一年7%，第二年7%，第三年7%)，即122，793元，一次性扣除，已付总价为461，938元+10，000元(团购费)= 471，938元。10，000元的团购费并不能抵消房价，也就是说，10，000元的团购价是合理的。

2010年，处置非法集资部际联席会议发布了《预防和打击非法集资宣传教育规划纲要》，明确指出房地产行业“售后包租”是非法集资的主要表现形式，要求各级房地产管理部门加强监管，严肃查处违反相关法律法规销售商品房的行为。

义乌市宏达小商品城的促销页面上写着:“实践证明，在过去的10年里，很多商家都在商店里投资，赚的钱比做生意多得多！”"抢30-80平方米的精装店，做一个大地主，赚一个家."同时，它还列出了“在相关市场创造财富的案例”。

《房地产广告发布条例》第十六条规定，房地产广告不得融资或变相融资，不得包含增值或投资回报承诺。

对于“售后包租”模式的售房行为，北京丁敬律师事务所首席律师张兴水认为，丰厚回报背后的实质是开发商的融资行为，开发商将简单的房地产销售转化为金融产品销售，是未经主管财政部门批准销售的金融产品，难以摆脱非法集资的嫌疑。

记者购买的店铺是否为独立门面。杨帅说，在房产局，记录是一个房间分开，但在出售时没有分开。房间的边界用钉子标出，以直线为准。没有分离的原因是它是根据房客的老板的需要而分离的。如果提前分离，就不能满足商家的需求，再次分离就会浪费。

涉嫌逃税？

当被问及发票金额和购房合同金额时，杨帅明确告诉记者，商品房买卖合同金额为471，938元，发票金额为471，938元。

为什么不在租金返还前开具价格发票？杨帅向记者解释说:你可以少缴税，而你的店铺可以少缴税9000多元。

“根据税法，房地产开发企业以折扣等形式向购房者出售商品房。在签订购房合同时，房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房人另行签订商品房委托管理合同，其中规定购房合同将以折扣价作为成交价格，购房人自愿放弃一定期限内的托管收益权及其他费用。房地产开发企业的商品房折价金额(或商品房价格低于同类商品房价格的部分)，按照“销售房地产”与商品房销售价格一并计税。买方因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折扣金额所获得的经济利益，应考虑参照有关规定按“服务业-租赁业”的税目征税。”张兴水说道。

暗访结束后，记者向开发企业六安房地产有限公司法定代表人杨世平递交了采访提纲，重点询问了宏达义乌小商品城是否遵守“售后包租”，如何保护投资者利益，是否涉嫌偷税漏税等问题。不幸的是，快递员告诉记者，接六安房地产有限公司电话的人说他的单位没有杨世平，所以他拒绝在快递上签字。

来源：荆州新闻