重压之下北京楼市疯狂难延续

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经济观察人士/温3月以来，北京楼市迎来了一个密集的政策窗口。不仅重金317新政(承认住房和贷款，提高第二套房首付比例)已经颁布，而且假离婚的政策商业住房学区和其他可能有漏洞的地方已经严格限制。4月初，对哄抬房价的中介机构采取了严厉措施。北京再一次为房价提供了杀手锏，明确未来五年全市计划供应6000公顷住宅用地，年均产出1200公顷，确保150万套住房建设需求，其中自住商品房1020公顷，拟自住住房25万套。今年注定是北京楼市调控之年。预计推出政策组合拳后，楼市成交量将降至冰点，房价也将同时下跌。

另一方面，有关报道显示，北京市住房和城乡建设委员会对新进期房出售到现房实行限价，每平方米单价不得超过8万元；此外，在未来，自住住房将只出售给没有住房的家庭，有住房转让记录的家庭在三年内不得购买。

增加经济适用房供应、限制新房价格、严格控制投机性购房等一系列政策传达的信息是:实现到2017年底确保北京新房价格不上涨的目标，严格控制首都人口，完成缓解北京非首都功能的任务，确保无房家庭通过经济适用房和自住住房解决自身问题，通过降低购房杠杆比例，大幅限制投机性购房。

自今年年初以来，北京核心区的二手房价格上涨了约20%，引发了一波抢购潮。这反映了居民对货币潜在购买力下降以及保持和增加资产价值的迫切需要的共识。由于土地是一种供给弹性较小的特殊商品，在热买家面前，短期内增加土地供给总是不够的。

北京楼市近年来只涨不跌的一个重要原因是医疗、教育、金融、行政等资源过度集中在中心城市，逐渐从中心城市向外扩散，即摊大饼。根据发达国家的经验，以产业为基础，围绕大城市规划重点卫星城市的发展，不仅可以解决大城市的问题，还可以有效带动区域经济。但事实是，由于缺乏规划和官方部门主义的影响，北京周边的平谷、怀柔、延庆、门头沟等区县经济长期处于相对落后的水平，空的城市化进程仍然比较大，没有起到很好的缓解工业和人口压力的作用。

近年来，国家向地方提出了推进特色城镇建设的规划，并给予了相关政策支持。随着土地供应的萎缩，万科、碧桂园等众多房地产企业不得不转型加入特色城镇建设。进一步观察，大多数住宅企业发展特色城镇作为生态旅游，与工业驱动的真正卫星城建设还有很大差距。

另一方面，北京楼市的交易主体已经从新屋市场转向二手房市场。自2008年以来，北京住房市场的二手房年成交量已经超过了新房，尤其是在2010年、2013年和2016年，当时房价飙升。2016年，北京二手房和新房成交量分别为27.65万套和11.47万套，占总成交量的70%。此外，由于市区已基本停止供应土地，新房一般都位于郊区，甚至市区的一些新房一般都是高价房，这与普通百姓基本无关。从这个角度来看，控制楼市虚火的根本在于控制二手房的投机需求。影响需求的关键因素是信贷政策、市场综合利率水平和人民购买力。

自2017年以来，随着金融去杠杆化的深化，央行开始减少净货币供应量，提高mlf和slf利率，这表明银行间同业拆借利率大幅上升，100万以上的上海银行间同业拆借利率已升至4%。最近，在mpa季末评估的影响下，市场流动性加速收紧。银行间拆借利率的提高大大增加了银行的成本。因此，最近，许多银行都降低了按揭贷款的贴现率，第一套房的优惠利率已经达到95%，而最长贷款期限已经缩短。随着美元利率的进一步提高，综合市场利率有望在未来继续上升。对于银行来说，抵押贷款业务原本是一项高质量的资产，现在可能不再是高质量的了。在2015-2016年间，房价上涨的罪魁祸首是居民用杠杆购买房屋。收紧信贷基本上抑制了房价上涨的势头。

另一方面，由于北京市生活成本的上升、非资本职能的缓解和户籍制度的收紧，北京市常住居民的增加值近年来呈现出明显的下降趋势。数据显示，截至2016年底，北京市常住人口为2172.9万人，仅比2015年底多2.4万人。与此同时，居民新增存款同比增速开始下降。数据显示，截至2016年12月底，北京居民人民币存款余额为28012亿元，同比增长1271.5亿元，同比下降163亿元。在房价上涨、人口增长放缓、购买力增长放缓的前提下，北京楼市上涨背后的驱动力正在不断耗尽。

纵观全国，在信贷政策收紧、市场利率上调以及各城市相继出台限购政策的影响下，去年许多地方房价快速上涨的拐点已经出现。曾经令人眼花缭乱的房地产市场四小龙今年都出现了房价下跌。自2016年以来，深圳楼市已进入调整期，一些大投资者正逐步抛售他们的房产。

不仅如此，这一轮房地产去库存成功解决了地方政府的问题，居民增加了换房杠杆，地方政府去杠杆化，再加上地方债券互换，地方政府的巨额债务负担在短期内被搁置，遗产税、房产税等财产税的预期日期也逐渐临近。

因此，在317等一系列新房地产政策的影响下，短期市场将迅速降温。未来，随着房地产市场监管的深化、市场利率的上升、居民人口的不增长甚至下降以及房产税的出台，预计2016年前以投资或投机为目标的杠杆买家将逐渐选择出售其房产并实现其利润。可以说，在压力下，北京楼市的疯狂难以持续。

(作者是一位年轻的经济学家)

《范昕经济观察报》特别撰稿人

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来源：荆州新闻