北京新政满月楼市逆转：部分二手房出现10%降幅

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新政即将满月，北京房地产市场正在逆转。《经济观察报》记者通过多种渠道走访了解到，北京部分二手房出现了降价，同一房地产的个人住房降价幅度超过10%；许多知名二手房中介机构已经关闭了一些自己的店铺。

根据连锁研究所的数据，北京13个区中有8个区的平均房价已经下降，东城区、西城区、石景山区、朝阳区、丰台区和通州区的平均房价分别下降了5.4%、3.8%、2.3%、2%和1%。其中，连锁系统前20名中有9个区的价格有所下降，如新龙市、加州水县、

中原地产首席分析师张大伟认为，市场价格暂时处于横向状态，政策对价格的大规模影响需要3-6个月才能显现，北京楼市可能在第二季度出现价格调整。

个人住房减少400万元

《经济观察报》记者在北京东北部的酒仙桥地区报道说，何桥丽景、丽都滨水和阳光山东都出现了明显的降价。在何桥丽晶社区，一套面积为167平方米的两居室公寓已经从过去的1300万元减少到现在的1050万元。乔丽晶二期是一套285平方米的三居室公寓，价格从过去的2200万元降到了现在的1800万元。

“有一个业主每月提供5万元。有一种情况是每月的供应量不能供应。资金链非常紧，因此出现了大规模降价。”酒仙桥地区二手房经纪人说。

在同一地区，丽都滨水区的二手房地产的上市价格也下降了。一套180平方米的三居室公寓的价格已经从过去的1900万元下降到现在的1600万元，前提是买家需要帮助客户偿还600万元的抵押贷款，即每平方米8.8万元，这已经低于该社区每平方米9.78万元的平均价格。

该地区更多的二手房地产价格已经微调。例如，在澳大利亚东部阳光区，一套180平方米的两居室公寓的报价从过去的1800万元降低到现在的1650万元。

一位长期关注酒仙桥地区房地产的购房者表示，自317新政以来，该地区部分房地产报价普遍下调，部分业主急于撤资，部分业主心理预期减弱。

前述负责酒仙桥的二手房经纪人表示，买家的议价能力很强，这体现在新增房屋的上市价格已经低于之前的成交价格，买家的价格博弈空得到加强。

“它突然变了。一个月前，我向房主要了一把钥匙，预约看房等。他们看起来不耐烦了。除了提高房价和签合同，他们一般都不主动联系我们。现在他们变得非常热情。”该地区的另一名经纪人表示。

在北京北部的回龙观和西三旗地区，许多二手房的挂牌价格和实际成交价格也大幅下降。

记者现场采访发现，西三旗地区一个活跃的房地产项目——裕信花园的上市量最近大幅增加，但交易量却比新政前大幅下降。在价格方面，有一个讨价还价的空房间的价格。其中一个比较突出的案例是，一套90平方米的公共住房报价为998万元，而现在上市价格为868万元。裕信花园周围的一些建筑也有同样的现象。在这个时代，一套90平方米左右的房子的上市价格已经从660万元下降到635万元。中介说价格可以商量。

许多房屋中介告诉记者，尽管受调控影响的购房者数量减少了，但许多房屋的价格实际上还是下降了。一些高品质的住宅区受到的影响较小，住房供应仍然短缺，但讨价还价的价格空房间确实出现。根据连锁数据，4月的第二周，新增房屋的上市价格环比小幅下降0.02%，66.9%的业主选择降价。

中介关闭商店

在房价调整的背后，二手房成交量大幅下降。

根据连锁住宅研究所的数据，最近一周(4月10日至4月16日)售出了692套连锁住宅，这是自2016年以来除特殊节假日外的最低值。调控后，共售出5258套连锁式二手房，比调控前一个月下降了71%。交易量降幅最大的是通州，降幅为82%。新政后一个月，占连锁店营业额30%的核心500台的总营业额下降了74.9%，近30%的社区在监管后没有交易。

随着许多“新政”效应的叠加和二手交易量的下降，一些中介公司已经开始关闭门店。

《经济观察报》记者通过实地调查了解到，位于朝阳欢乐城西北部的连锁店最近已经关门，店内店外的物品已经转移到空，经纪人也已经离开。

位于朝阳区朝阳北路的胡家楼店也已经关门，经纪人已经转移到周边其他商店工作。丰台和通州的几家中介店也“消失”了。

据方天霞的经纪人透露，方天霞正在关闭一些线下商店。据估计，关闭的商店总数超过300家。这300家店主要分布在北京地区和北京。“我以前卖的是商住楼，现在要卖海南的房子。”一位房地产经纪人说。

连锁经营向《经济观察报》透露，如果营业额继续走低，中介公司肯定会关闭店铺。

多原因叠加

317新政中的楼市八项调控措施在20天内使北京楼市进入了冻结期，最重要的原因是“房子认可和贷款认可”。2013年4月，北京出台了“认房贷”政策，当月北京房价下跌2.1%，当前的“认房贷”又增加了流动性紧缩的背景。

那么，为什么中高端房地产的价格会下调呢？《经济观察报》的一项调查显示，本轮房价上涨的背景是资产短缺和需求上升的爆发，相应的总房价在800万至2000万元之间。

链家研究所发现，北京房地产交易中70%的交易需求是改善需求，这些房产的总价较高，对贷款的依赖性较强。在以“购房和贷款购房”为代表的调控政策中，这些人和改良产品的影响最大。

“目前没有降价，主要是为了改进产品。下跌的不是价格，而是泡沫。”一家中介公司的地区负责人表示。

“半年前，流动性过剩，房价快速上涨，杠杆成本可以通过将房价提高/0/，来弥补。”我每月支付人民币4万元来支付其他金融产品的套利利息。现在不同了，资金紧张，风险已经出现。”一位以低价出售的业主告诉《经济观察报》。

来源：荆州新闻