【财讯】北京二手房调查：交易回暖降价变少 寒冬快过去了？

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原标题:北京二手房市场调查:交易变暖降价少的冬天快过去了吗？

资料来源: 21世纪经济报道

从去年11月开始，“北漂”的杨先生在北京市东五环外的定福庄一带看房，刚取得购买资格的她，希望买小户型的二手房，自己住。

“最近降价的消息明显减少了”杨先生说，11月中下旬，她几乎每天都能收到关于降价的消息的推送，“有时一天收到好几条”。 但是12月份“每隔几天就收到一瓶”。

年下半年以来，占北京楼市成交量8成以上的二手房市场低迷。 年7月至11月，北京二手房交易价格连续5个月下跌。 这是年以来的最长下跌周期。 根据21世纪的经济报道，从10月到11月期间，降价的现象成为主流，调整幅度为3万、5万到数十万。 突然出手的豪宅项目，价格下调幅度达到100万。

但是，到了年末，市场开始发生了微小的变化。 根据贝壳研究院的数据，去年12月，北京二手房所有者提高卡价格的现象上升了1.8个百分点，达到了11.8%。 降级的行为依然是主流，但已经下降了。 这和杨先生的直觉很一致。

这个变化到底是由什么原因引起的？ 可以看作北京二手房市场变暖的前兆吗？

年7月至11月，北京二手房交易价格连续5个月下跌。 -宋文辉图

平均降价超过了13万

对于杨先生的说法，链家地产惠新里店的营业员王先生也有相似的心情。 他根据21世纪的经济报道，最近在这个地区的房源中，降低报价的方法依然是主流，但正在减少。

王先生推测可能是因为现在的价格已经触及了一些业主的底线。 “几个月前成交不好的时候，业主下降到数万几万人，有些房源累计下降了二三十万人，有些下降了四五十万人，业主不想再下降了。 ”。

“一套房源花了半年时间，业主断断续续降低了几次价格，中间还撤回了，累计下降了40多万。 我们向业主传达信息时，他的态度比较坚定，说不能再降低了，已经很低了。 ”。 王先生说。

58同城，安居客的数据显示，自去年7月以来，北京二手房的卡价连续6个月下降。 其中，去年12月卡的平均价格为58570元/平方米，比6月下降了2.6%。 北京二手房的平均卡面积以85平方米计算，北京二手房的平均价格下降幅度超过13万元。

降低报价的方法是另一个原因，可能在于成交量的恢复。

据王先生介绍，12月中下旬以来，该地区的二手房成交量活跃，“很多业主以前就看到了，认为价格可以接受就动手了”。

根据贝壳研究院的统计，去年12月，北京二手房的上网本量为14162套，环比涨幅达到15%，连续2个月上涨。 这个水平是年的每月第三高，仅次于“小阳春”期的3月和4月。

该机构还指出，去年12月，北京二手房的成交率从72下降到了64，证明了购买者的展望感情略有缓和。 但是业主的成交周期还是90天左右，处于很长的周期。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，去年4月以来，北京二手房交易低迷，前期拖欠的指控通过年末释放带动了市场的恢复。 即使爱我家，他也指出年末二手房的升温只是市场的正常变动。 “小阳春”后，市场下行，年底前价格稳定，空间更小，所以买家再次进入市场，成交量回升。

这种升温也导致交易价格的小幅上涨。 贝壳研究院的数据显示，去年12月，北京二手房交易的平均价格为59126元/平方米，环比小幅上涨1%，同比上涨0.9%。

不会发展到全面的升温

以年的“317新政”为界，北京二手房市场大致可分为两部分。 官方数据显示，“317新政”前一年，北京二手房成交超过27万套。 之后的3年间(从年到年)，二手房的交易规模在15万套左右，几乎接近腰斩。

贝壳研究院的数据显示，新政后3年间，北京二手房成交平均价格没有明显变化，徘徊在6万元/平方米的单价上。 另外，年下半年，价格一度下降到5.8万元/平方米。

回答者认为这是竞争室限制的冲击造成的。

竞争室限制是用“房价限制、地价竞争”的方法拍卖和建设土地的房屋。 北京从年底开始大规模转让限制竞争房地块，限制竞争房项目逐年集中进市。 年，北京成交新房3.7万套，占全市新房交易的17%。 其中，仅竞争房成交2.5万套，成为新房市场的主体。

为了在土地出让阶段限制房屋的售价，竞争室的售价一般低于该地区的市场水平。 另外，在年入市的限制竞争室中，位于五环内优秀地区的项目很多，这在某种程度上改善了“新房小区化”的现象，也冲击了地区内的二手房。

中原地产首席分解师张大伟说:“如果地区内有限制竞争室项目的话，很容易区分地区整体的成交量，平均价格也很低。” 他认为，近年来北京二手房报价持续下跌是因为受限于竞争室出现了“井喷式”的供应和成交。

尽管如此，考虑到北京实行全国最严格的管制政策，现在的购买者依然很困难。

根据现在的政策，在北京购买第一套房的最低首付比例是3.5成，两套房的最低首付比例是6成。 在二手房的买卖中，除了判断价格一般比住宅的估计值低以外，很多二手房的价格超过了普通住宅的水平，所以实际首付的比例很多。 例如，在实际成交中，两套房的首付比例一般在价格的7成以上。

据贝壳研究院介绍，年北京的住宅交换者中年龄在40岁以上的达到了50%，但在去年的规定中仅为36%。 双倍的首付，不仅在交换年龄之后，而且在交换方面更差。 年更换住房后夹克的平均面积扩大了16.6平方米，比控制前的19平方米左右的水平缩小了。 可以看出“换房间不仅很难，也不能大幅度改变”。

对于最近二手房交易的轻微升温，业界人士认为并不意味着市场进入变暖通道。

爱我家，指出最近的市场恢复了，没有超过前两年的范围。 另外，北京楼市的政策一点也不宽松，可以进入市场的购房室的诉求依然以刚需为主，他们对市场价格的振动提取能力有限，市场上不存在大幅升温的空间。

贝壳研究院也认为，北京二手房市场控制后进入第四年，政策没有大幅缓和，市场供求矛盾大幅缓和，市场预期平稳。 北京二手房市场将持续低位稳定态势，年二手房成交量仍在15万套左右，价格波动预计在5%以内。

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来源：荆州新闻