【财讯】上海出台最严楼市新政：社保缴纳年限2年改5年

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上海公布了最严格的楼市新政:社会保险缴纳年限从2年改为5年。

被称为史上最严格的上海大厦市新政昨天正式公布了。 新政包括异地筹资、限购升级和贷款限制升级等副本。 业内人士表示，这次政策收紧后，上海将进入历史上最严峻的政策环境。 另外，上海新政也冲击了其他房价涨幅较大的城市，在不排除后续的情况下其他城市继续制定紧缩政策。 北京政策微调的可能性很大。

□政策上海大厦市法规升级

昨天，上海发表了《进一步完善本市住宅市场体系和保障体系促进房地产市场平稳快速发展的几点意见》(以下简称“意见”)。 据意见，上海住宅市场体系将继续以居住为主，以重视支持第一套和改善性居住诉求的市民为中心，更加重视上海市户籍人口和满足稳定就业的非市户籍居民家庭、科创中心建设引进人才的居住诉求。 多次以普通商品住宅为中心，重视中低价、中小规模的居住诉求。

严禁房地产开发公司、房地产中介机构从事首付贷款、桥梁贷款和自我融资、自我保证、资金池等异地配资金融业务。 各类非正规金融机构为房地产交易提供各种形式的金融业务行为进行专业整顿。

严格执行限购政策。 提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保障的年数，调整为从购房之日起3年内在上海市累计缴纳2年以上，到购房之日为止连续缴纳5年以上。 公司购买的商品住宅的再次上市交易需要3年以上。

坚定实施差异化住房贷款政策，加强个人住房贷款管理，对有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通私人住房的，首付比例在50%以上。 购买普通家庭以外的房子时，首付的比例在70%以上。 购买者申请贷款时必须承诺以首付为自己的资金，违反约定后将作为失信行为新闻纳入上海市公共信用新闻服务平台。

另外，上海将提高住宅用地的供给力，提高中小规模商品的住宅供给比例。

□影响第二季度市场交易量下降

“政策公布后，第二季度的市场交易量将下降，为下半年或第一季度市场的高位发行量进入深度市场调整期”。 该对策咨询研究部的总监张宏伟告诉记者新政对上海楼市的影响之一。

其次，政策对第一次改善型诉讼的影响很大。 对于拥有一套住宅的居民，再次购买普通商品住宅的两套首付的比例上升到50%，普通两套以外的住宅首付的比例有可能上升到70%以上，同时要求购买者承诺自己资金的比例。 据多位业界人士透露，市场对两套房的首付比率上涨预期较早，在提高两套房的首付比率后，两套房的交易受到了直接冲击。

另外，公司购买商品重新上市需要3年以上。 郭毅认为这将对高端磁盘成交产生一定的影响。 即使高端客群反复购买豪宅，投资者也不用一次反复投资多个不动产，现在唯一能绕过购买限制的法宝就是以公司的名义购买。 公司购买商品再次上市需要3年以上的话，投资者短期炒作的通道会被堵住。

□解读二套房购买的门槛

“上海新政首先让中介机构停止了异地筹资业务，这个政策出乎意料。 ”。 亚豪机构市场总监郭毅认为，链家的事始于上海，在全国发酵，上海率先打开了中介机构从事2年以上异地配送业务的盖子。 中介机构自制资金池，影响不仅扩大住房杠杆帮助楼市泡沫，更严重的是构成了巨大的潜在金融风险。 郭毅预测，在北京可能出台的管制政策中，中介机构也强调了从事异地筹资业务的管制和打击，资金杠杆下降后，将遮蔽一些资金力量薄弱的买家，导致市场成交量下降。

北京已经实行非当地户口购房室的社会保障和纳税年限达到5年，第一次有购买套房的资格，至今上海实行了2年，这次上海升级到5年，与北京一起实行全国最严格的限购政策

从信用方面来看，上海实行差异化信用政策，大幅约束申诉的改善。 上海市住宅和城乡建设管理委员会主任顾金山表示，上海方面区分普通房间和非普通房间有两个指标，一个以面积140平方米为界，二个以450万元成交价格为界。 根据新政策，上海的非普通住宅首付最低7成，普通住宅首付最低5成。

中央银行总部调查统计研究部主任王振营25日在上海市政府新闻发布会上表示，今后，如果上海居民有套房，无论是否结算了第一套贷款，都将按照第二套标准 迄今为止上海居民购买了第二套房，在第一套房贷款偿还的情况下，第二套按照第一套标准执行，只需支付30%的首付比例。

□背景

目的是挤出房地产泡沫。

解体普遍认为，这次政策调整的第一个原因是上海楼市的不合理上升，监督管理的目的是挤出房地产泡沫。

从上海商品住宅市场的表现来看，根据该对策咨询研究部的数据，年1-2月上海商品住宅的成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅的成交量达到136万平方米，3月份的 根据这样的估计，年第一季度上海商品住宅的成交量将超过440万平方米。 这是历史上前所未有的。

春节以后，上海商品住宅市场的成交量迅速回升，从市场的脱化压力来看，根据该政策咨询研究部的数据，截至去年3月21日，上海市商品住宅的库存量下降到了849.78万平方米，直到去年下半年市场的成交量和脱化速度 市场的脱化周期已经缩短到6.02个月(按3个月的移动销售比计算)，单纯从指标的意义上来说有上海商品住宅的短期基本面。

两会期间，监督管理工作表示将解决新政处理的一线城市房价上涨的问题。 中央银行副总裁潘功胜此前为了处理一线城市房价暴涨的问题，中央银行与住宅建设部、银监会等部门酝酿新政，准备管理跨越房地产市场、住宅企业和房地产中介边境经营金融业务的问题。

上海市委书记韩正也表示，两会期间，全国各地房地产市场状况差异很大，城市措施非常正确。 上海房地产市场加强科学、有序的控制。 最近，上海房地产市场出现了不合理过热的感情，这不利于上海房地产市场健康的迅速发展。 韩正认为房地产市场健康的迅速发展不仅是经济问题，也是民生问题。

□很可能会延长北京的微调

“上海新政对其他城市的威慑力很大”。 中原地产首席分解师张大伟对记者表示，目前深圳、上海、北京、南京、厦门、合肥、苏州等城市房价上涨速度比较快，预计这些城市出台不同力度限制政策的可能性非常大。 但是，目前北京房价上涨幅度比其他几个城市平稳，因此如果其他城市相继推行房贷紧缩政策，北京地区有可能跟进。

与上海不同，北京没有明显的投资诉求提高的迹象，新房市场的成交量也维持着比较稳定的状况。 根据亚豪君岳会的数据，截至3月22日，北京的商品住宅(保障，不含商住，含自住)为10178套，比上年减少3241套。 北京二手房交易量今年初比去年增加了一倍，但最近听到一线商店的声音，预计现在的二手房老板增加报价后，看房量将明显减少，将来北京二手房市场的交易量将减少。

郭毅说，二手交易的下跌最终会传到新房市场。 这是因为除了北京房地产市场自主调节了春节前后出现的楼市过热现象外，北京还实行了全国最严格的限购，可以评价不会进一步加强，所以预计微调的可能性很大。

京华时报记者潘秀林馀雪菲

来源：荆州新闻