合肥楼市调研：房价已陷入阴跌中！

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前言

最近，会议召开了，有许多宏观政策的信号。碰巧我选择在这段时间出去调查。2017年，我写了最多关于各种宏观经济政策的分析，没有去具体的城市。因此，在2018年，我会弥补这一点。不足，更多的接触市场，更多的一线研究，因为宏观趋势实际上非常清楚，也就是说，杠杆化需要三年时间，从2018年到2020年，三年意味着这是一个缓慢的过程。或许对于一个在短期内积累了太多泡沫的城市来说，这是化解泡沫的最佳选择。改变空的时间，以免伤到骨头，而是要消耗掉一些血肉。当然，这只是最理想的状态！例如，燕郊正在经历一场大滑坡！

合肥是我实地调研的第一站，主要是因为我和合肥当地最大的开发商文怡房地产发生了一点摩擦，对方不得不热情邀请我去合肥打官司，而这种事情以前碰巧从来没有发生过，合肥作为2016年全国房价涨幅第一的名声早已荡然无存，所以如果我没有去看，我总是会感到遗憾。感谢合肥市民“巴度楼市”的朋友们对我合肥之行的支持。

2016年，合肥房地产市场在全国率先上涨，获得了足够的关注。然而，经过严格监管，市场在2017年冻结。2017年，合肥新房成交量同比下降73.78%，可谓坐过山车。

开发商面临着高地价带来的苦果。为了提取资金，他们甚至以成本价出售。随着供给的增加和需求的减少，市场供过于求的压力迫使一些住宅企业低价开业。

滨湖新区的代理人告诉樱桃大屋，合肥市场的二手房价格已经下跌了一年，最受炒作的滨湖新区已经下跌了15%左右。

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高地价带来的销售压力

合肥传统上包括四个市辖区，即襄阳区、瑶海区、蜀山区和包河区，以及长丰、肥东、肥西和庐江四个县；巢湖市1个县级市。

然而，行政区划现在很流行，所以它已经成为一些住宅区。如下图所示，最受欢迎的地区是滨湖新区、政务区、高新区、经济开发区，而肥西、庐江和巢湖在地图上没有显示。

因为3月1日的庭审是在瑶海区，所以我选择了瑶海区作为我在合肥定居的地方，但是时间很宝贵。我没有出席审判，所以我四处走动。否则，合肥人不会喜欢瑶海区，我也不会去那里看盘子。瑶海区的破旧程度明显降低了合肥的高房价水平。

我一下车就到了文怡命门广场，一个阿姨走过来问我是不是来看房子的。她可以带我去看房子。她说她可以为每一个有效的顾客多得到10元。像他们这样的推销员不多，主要是因为市场不太好。然而，据他们说，春节比平时好，因为返乡市场。第七天，十几个推销员带来了42个顾客。在寒风中，拿走你需要的东西。我早上看了五道菜。

1.在文怡的云溪湾，有十多人在看房子，平均价格为12500元/平方米。他们中的大部分都改进了三个房间。98平方米总价约122万元，征地底价11490元/平方米。售货员说这个价格赚不到钱。

2.在文怡金门学院，价格是12000元/平方米，只有后期市场。该项目的底价是10，050元/平方米，也是按成本价出售的。

3.新城李涛县的价格在13000元/平方米左右，征地成本也不低。底价是9000元/平方米，当时的保险费率达到了185%。

4.在春晖，平均价格是12000元/平方米。这名销售人员说，虽然土地收购较早，只要三四千元，压力没有他们大，但售价肯定会按照市场价出售。

5.万科文怡未来之光，精装价格16000元/平方米，底价达到11250元/平方米。中午，售楼处又冷又干净，没有人看房子。虽然有地铁，但它属于肥东县。地理位置相对偏向。虽然这个价格赚不了多少钱，但对这个地区来说，16000英镑的价格绝对是很高的，16000英镑。一个朋友告诉切里，她认识的一个推销员离开了，因为这房子真的很难卖。

虽然我在文怡度假，但公平地说，文怡云溪湾的土地成本超过11，000英镑，售价超过12，000英镑。房企笨得可以吃黄连，但土地太贵，瑶海区的公共设施不够。城市风格确实是典型的贫民窟。据合肥当地业内人士称，瑶海区是一个只能依靠当地居民自我回收的区域。外国居民不愿意进去，当地人也不愿意放弃逃跑的地方。因此，总体而言，2016年也有所上升，但其升值幅度远远大于其他表现不佳地区。

第二天，我去了滨湖新区和政务区，那里的环境真的很清新。这与瑶海区的农村相去甚远，只有一个高富帅，一个又矮又穷。

滨湖新区也是合肥最热的地区，是外国投资者聚集的地方。限购后，目前新址的拆迁速度相对较慢。

1.宝能市的销售人员表示，二期将很快推出，价格预计在14000-16000元/平方米。然而，业内人士表示，政府现在陷入困境，不允许出售房屋，因为出于某种原因，七星办公楼还没有被覆盖。这个地方已经被空安置了5年，而宝能市很早就接管了这块土地。

2.文怡唐溪金门是合肥之王，2016年总售价为77亿元，也在出售中。高层建筑的精装价格是22000元/平方米，洋房大概是24000元/平方米。产品定位高于宝能市，但价格远高于宝能市。这名销售人员说，这个项目的底价达到了19800元/平方米，而普通的高层建筑也带了精装修来卖这个价格，这可以说是一个损失。如果土地价格昂贵，就没有办法。

3.合肥云谷于去年11月开业。在寒冷的市场上，所有的四五百套都卖光了，而且需要优先考虑全部金额。因为集团有付款需求，秘诀是低价，高层建筑的平均价格是13500元/平方米，平房的平均价格是17000元/平方米，比滨湖万科城的二手房便宜5000元。一旦这个板块被打开，其他板块肯定卖不好，二手房也会卖不好。该板块的销售奇迹表明，市场需求不缺，缺的是合理的价格。

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为什么房价上涨这么快？

万科城市是滨湖新区具有代表性的高价位社区。

2013年8月，万科城的新房子以8700元/平方米的价格开盘销售，2014年6月至9月，均价为9200元。2015年7月，9500-9800元/平方米，两年内仅增加1000元/平方米。应该说增幅有点低，不如m2。然而，在2016年，二手房的数量猛增了一倍，这太多了。

这是连锁店主页上的交易记录:

目前，万科城的价格仍在18，000-19，000左右。

我还找了2013年7月和8月合肥的几套房子的价格做了比较。

1.2013年7月，皇家马德里花园城东板块瑶海区以5200元的价格售出，现在二手房数量为11000-11000套，是平均水平的两倍。

2.经济开发区、翠湖区和环城中心国际公寓的平均价格为7300元。2017年10月，有一套72平方米的公寓，总成交价为140万元，单价超过1.9万元。这套公寓的价格实际上比周围的房子都要高，而且升值幅度更大，是百万分之一。这真的让我吃惊，主要是因为它在大学城，所以租金和售价都偏高。

3.经济开发区、南燕湖和玉湖官地的平均价格为5700元。目前，二手房的交易价格约为15000英镑，几乎是市场价格的三倍。

4.梁海蜀山区和蜀鲁区的九印售价为6200元/㎡。今年2月，二手房的平均交易价格超过1.6万元，上涨了1万元，这被视为优于市场。

5.长丰县、北新城和北世纪城，每平方米售价4500元，已售出10000套二手房。

6.中铁建设(601186)国际城市花园四里河区庐阳区，7200元/平方米，现有二手房13000-14000元/平方米，翻倍。

7.中海圆山新工业园区蜀山区，樱桃的一个朋友，2012年在这里买了一栋别墅。当时的单价是10，000，现在是20，000，翻了一番，但由于流动性更好，这座高楼同期升值了三倍。2012年，这座高楼卖了5000元。2013年12月，88和89顶层的房子也有6300元，160平方米的价格

合肥2016年的房价涨幅是高还是低？如果与中部其他同省市相比，我目前所研究的只能与长沙相比，因为郑州、武汉、南昌、太原没有进行实地调查，所以我不能盲目评论(这些后面的城市今年会有时间调查)。

一个城市的房价本质上是由当地的供求关系决定的。截至2017年底，合肥常住人口为796.5万人，长沙常住人口为764万人。这两个城市的面积差不多，都是11000平方公里。根据我的粗略统计，合肥的四个主要城区加起来约有1400平方公里，而其他居民区基本上都在这四个区域，长沙的主要城区加起来约有2000平方公里。

长沙2017年Gdp已经超过1万亿，合肥只有7200亿，但gdp只是一个辅助因素。否则，你就无法解释为什么厦门的城市经济如此之小，房价如此之高，因为所有闽南人都想在厦门买房，而厦门本身又太小，所以它的需求不能只看他当地的常住人口，它的购买力也不能只从当地居民的人均收入来衡量。它必须考虑到泉州、漳州数千万人的潜在购买力。

如果从建成区和人口来计算，长沙和合肥的差距并不大。到2016年，长沙建成区面积将达到364平方公里，建成区人口将超过400万；合肥建成区面积420平方公里，人口400万。合肥的经济总量和人均收入在中心城市不高，但低于武汉、长沙和郑州。但是为什么合肥的房价比长沙涨得多呢？根据同地段的概念，大约高出20%-30%。

在长沙，我在2月23日发表了一篇文章。增幅肯定不如合肥。一个很大的原因是土地价格。长沙在土地流转方面非常克制，即2016年和2017年的牛市。平均土地价格只有2000英镑，所以2010年河景房的售价是7800英镑，而2018年要卖出10000-13000平方米根本不可能

十年前，合肥是中国中部六个省会城市中经济总量最小的。然而，由于地理位置靠近长江三角洲，地理位置东西贯通，综合成本低，安徽高等教育资源好，劳动力资源丰富，合肥吸引了美菱等家电巨头落户，一举发展成为中国最大的家电制造基地。区域经济也取得了快速发展，现在已经跃居中部第四位，比南昌和太原都要好。

所有这些概念炒作，加上当地的加油，“哦，你看，土地价格超过10，000，房价不能超过20，000卖！”这种逻辑推理、业内投机的蔓延和恐慌情绪的渲染，进一步增强了房价上涨的预期。

2016年，合肥一张又一张光盘，地球拍卖市场如火如荼。房企即使展开肉搏战也会抢占土地，因为当高潮迭起时，每个人都对合肥的未来充满乐观，地方财力滚滚而来，每个人都沉浸在赢得高房价战利品的喜悦中。

合肥城建2016年年报(002208)披露了一系列数据。2016年，合肥市共出让地块71块，约853亿元，为合肥市近6年来土地出让金最高值。平均地价约为1346.07万元/亩，创历史新高。其中，46块土地的保险费率超过100%；有38块土地的保险费率超过200%；有16块土地的保险费率超过300%；在两个案例中，土地溢价超过400%。

合肥是一个不错的土地投机者。开发商可以先被这个概念吸引，然后把土地卖掉。结果，配套设施没有建成，开发商陷入困境，房子无法亏本出售。房地产企业也很惨。我不会说出具体的地区。

如果不是因为住房和城乡建设部的重点名单，没有哪个地方会想砸自己的饭碗。现在合肥不敢放松价格限制。即使房企亏损，他们也只能牺牲短期利益。

合肥的一位房地产专业人士表示，由于土地成本太高，房地产企业要么推迟出售，但追求快速周转的企业必须出售，所以只能坚持成本，要么亏本出售，赚不了多少钱。政府的价格限制是一方面，最重要的是现在市场不好。即使你不限制价格并想高价卖出，你也不能卖出去，因为每个人的预期都变了。

结果，高潮消退，合肥楼市进入低迷。

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过度炒作后的回调

上周我也在报纸上报道了这一部分。据合肥市内容中心不完全统计。2017年，合肥市第九区商品房交易量为19898套，同比下降55998套，同比下降73.78%。

合肥的一位业内朋友告诉樱桃，交易量的下降与政府为了控制房价而限制网上签约有很大关系。去年，有20，000套套房没有在线签约。另一方面，市场形势确实越来越糟。当它在2016年开张的时候，它将会被销售一空，但是它不会被销售一空。现在，如果是市场价格，一年之内不会卖完。

据合肥市住房网统计，2017年合肥市共有50，014套住房，平均价格为14，379元/平方米。截至2018年2月底，合肥住宅存量继续上升，达到47，906套，同比增长5.1%，同比增长244%。这是合肥库存连续13个月增长的现象。

合肥的业内朋友认为，随着供应量的增加和需求量的减少，房价恐怕只会继续下跌，二手房的趋势已经很明显。

根据合肥市国土资源局的数据，2017年，房地产开发企业的征地面积为684.87万平方米，增长36.5%。这也意味着合肥市未来潜在的市场供应量较大，合肥市2016年和2017年的土地供应量保持较高水平，与2014年和2015年相比有所增加。因此，从未来的总供给来看，合肥楼市的供给并不存在供不应求的问题，但区位结构可能是不平衡的，比如政务区的土地就很少。

今年1月以来，合肥的交易量有所扩大。今年1月，共有4088套套房在网上签约，较上月增长70%，较去年同期增长194.3%。据业内人士透露，去年12月，合肥市共推出3000套住房，均为经济适用房和拆迁房，价格相对较低，可以抵御高房价。

由于合肥新房市土地成本高，房企尚未展开价格战。但是二手房市场已经率先降价。

Fangtianxia.com表示，今年1月，合肥80%的社区都在降价。其中，下降幅度最大的社区，如万科蓝山，2017年1月平均价格为26559元/平方米，2018年1月平均价格降至20000元，下降23%；滨湖世纪城春融园从去年1月的19413元/平方米下降到今年1月的15913元/平方米，降幅为18%；丁岚观湖苑，从19340元/平方米，下降到16424元/平方米，下降15%。

滨湖新区中介告诉Cherry，滨湖新区二手房数量下降最多的是合肥，因为外国投资者最多，而投机是最有影响力的，大概下降了20%左右。

Cherry询问了每个地区下降幅度最大的社区。例如，经济开发区嘉靖丰清苑1月份的平均售价为13089元/平方米，比上个月下降了11%。高新区的徽商和城市庭院的开盘价为19375元/平方米，比上个月下降了5.12%；包河区的银杏园的开盘价为13520元/平方米，比上个月下降了15.99%。1月份蜀山区翠竹花园二手房均价为14673元/平方米，比上个月下降10.21%。瑶海区著名琥珀城沁源的二手房售价为12，100英镑。

不过，我到了政务区，从中介处了解到，在过去一年，其他地区的楼价正在调整，但政务区的楼价非常高。天鹅湖1号(上图)，85平方米，190万元，去年一直是这个价格。因为配套设施非常完善，首先，位置好，新区好，环境好，有企业，有写字楼，住宅质量高，属于ceo居住的地方。

下图:

因此，这是一个涉及到买房的安全问题。在新区的好位置买一套新房子，比如新的市政府，新的金融中心，以及各种高端商业写字楼已经崛起的地方，即使其他东西都下跌，它也可能不会下跌，因为没有土地来建造新房子，这都是股市交易。

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未来市场预测

合肥的房价确实给了我一点泡沫，但并不太大。消化它需要时间。去年已经调整了一年。许多二手房的价格已经下降了两三千，下降了10%-15%。未来不会有太多的空客房。你不可能指望18，000英镑回落到9，000英镑。如果需要三年左右的时间，总的下降幅度将是20%-30%，比如说，18000-19000，下降到15000左右，16000-12000，那么即使调整到位，我也不知道会下降多少，这只是一个猜测。

然而，这取决于位置和核心区域，如行政区。因为只有少数几个新地点，二手房估计很有弹性，25，000人不太可能下降到20，000人。滨湖新区，目前，由于这个地区有很多投资者，还有很多新盘，而且竞争压力很大，所以一旦市场调整，很容易首当其冲。虽然投资投机有一点水，但我仍然非常喜欢它。这真是一个很好的生活环境，配套设施齐全，前途无量。但是，这需要一段时间来调整，在这个地区的新盘接近开发后，市场将进入二手房市场。

肥东、肥西和新站，这些偏远的地方，应该小心购买投机的基础上设置。除非它们足够便宜，否则巨大的供应量将成为投资的大坑。

在主城区，由于合肥存在高地价，房价大幅下跌的空房源可能并不大。例如，土地价格已经达到11，000英镑，以较低价格出售12，000套新房的住房企业正在吐血。除非市场真的崩溃，否则让房企继续降价到10，000以下是不现实的。然而，开发商以低廉的价格获得土地是完全有可能的，该集团要求偿还。例如，如果合肥云谷卖13，500元，他的地价将是3，000元或4，000元，而空的利润空间仍然很大，所以难怪每个人都会排队去抢。

将来，你可以盯着你最喜欢的区域，看看有多少潜在的新房产进入市场。如果供应量大，房价肯定会有下行压力。毕竟，目前的政策是缓慢的，不可能在短期内放松。一旦市场形成了向下的预期，打开了向下的通道，就不会那么容易逆转，周期也不会那么快结束。如果有低于3000套二手房的新房产，你不必想太多，只需要勇敢一点。

来源：荆州新闻