两部委推动住房租赁资产证券化

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■我们的记者王松才

4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合下发了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)，以贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议关于加快建立多主体供应、多渠道担保、租购并举的住房制度的要求，完善发展住房租赁市场的配套政策。证监会相关负责人表示，推进住房租赁资产证券化将有助于盘活现有住房租赁资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

这有利于提高租赁公司的积极性

通知明确了住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域。通知还完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励房屋租赁企业根据自身经营状况和资金需求开展资产证券化，明确房屋租赁资产证券化的申请、受理、审核和发行程序，优化房屋租赁证券化涉及的租赁房屋建设的受理、备案和交易程序，建立绿色通道，提高工作效率。

此外，《通知》明确提出要加强住房租赁资产证券化的监督管理，营造良好的政策环境，培育多元化投资主体，鼓励专业化、制度化建设或运营机构，建立和完善监督合作机制，支持住房租赁资产证券化发展。

对此，中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调发展租赁市场的背景下，推进住房租赁资产证券化可以有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对于中小投资者来说，相关投资品种也为他们提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对于政府来说，它可以有效地缓解租赁市场的供需失衡和租赁市场的不完善。

中原地产首席分析师张大伟认为，在房屋租赁市场引入资产证券化政策，肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。然而，租赁市场最大的问题是没有一种租赁模式能够成功盈利。在年租金收益率不能超过资本成本的条件下，资产证券化带来融资，而融资只能是企业贴现。虽然它能在一定程度上帮助企业筹集资金，但它不是严格意义上的reits。

首先，目前租赁市场有两种经营模式，一种是大业主重资产租赁模式，另一种是二业主轻资产租赁模式。目前，通过reits的运作基本上是重资产模式，而轻资产模式没有得到政策红利，而市场上主流的租赁企业主要是基于轻资产模式。

其次，租赁业的核心问题是租售比的差距。根据目前市场上的资产价格和租赁价格，租赁行业不太可能盈利。以北京为例，一套500万元的普通住宅年租金收入不足10万元。在这种情况下，租赁企业的核心问题是如何盈利，而不是寻找实现利润的渠道并继续投资。

第三，目前租赁市场的竞争仍处于初级阶段，知名度和品牌尚未形成。大多数企业依靠资本优势在租赁市场竞争。

易居研究所所长严跃进表示，住房租赁资产证券化的发展可以消除企业对资本退出的担忧，并将积极推动租赁市场的发展。后续的国有租赁公司或民营大型租赁企业可以参与住房租赁资产证券化，甚至探索更多的金融创新模式。

需要平衡租金和房价

我家集团副总裁胡景晖认为，在住房和城乡建设部与中国证监会联合发布新政策后，行业内的资产证券化有望加速，这将积极推动国家租购并举战略的实施，为一些自持型房地产开发商找到可靠的退出途径，为民间资本进入行业、保持可持续发展创造良好的模式。当然，走了这一步之后，还有许多问题需要在今后进一步探索和完善。

胡景晖认为:首先，大多数reits产品实际上是产权，如果它们只是债权，它们就不是真正的reits。目前市场上几种类似的产品都是以债务为基础的，但从日本、新加坡、美国等发达国家的市场经验来看，以房地产为基础的reits可以长期、稳定、可持续地促进这一行业的发展。因此，在未来，我们应该探索如何促进房地产投资信托的产权，而不仅仅是债务融资。

其次，应建立reits模式。在国外，90%的租金应该支付股息，税收基本上减免。因此，相关配套措施，如税费减免、信托法、证券法等相关法律如何与可再生能源相关联？它与住房租赁资产证券化相匹配，是一个需要突破的地方。

更重要的是，胡景晖说，目前的住房租金与住房价格之间存在严重偏差。一线城市租赁投资的年回报率甚至只有1%多一点。即使使用房地产投资信托基金，这一回报率实际上也难以吸引社会基金的有效进入。企业想通过再培训吗？它也很难退出或融资。因此，如何使租金与房价回归到一个合理的比例，如何让原有的控股经营者退出，如何让社会资本进入，是reits充分发展的关键。如果这个结打不开，即使房地产投资信托基金能够促进住房租赁市场，在未来也很难成为真正有效的市场助推器。

来源：荆州新闻