大量北京人涌入周边买文旅盘 瞄准总价200万墅级房

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从北四环建德门出发，距京承高速、大广高速约130公里，位于北京郊区的国际旅游区古北水镇，背靠司马台长城。这是龙湖集团(港股0960)在北京的第一个长城项目，已经清算了三年，总销售额为40亿元。同样从建德门出发，沿京藏高速公路向西向北行驶80多公里后，由洪坤开发的旅游胜地潘岳山湖正计划进入群山环抱的官厅湖旁的市场。更远的地方，在远离北京的“3小时假日圈”，奥伦达和安纳亚文化旅游市场已经进入运营期。

“在北京周边的东北和西北方向，近年来，国内很多知名的房企都开发了一些大型的文化旅游市场，大部分项目的客户有50%以上来自北京。”在接受《证券日报》采访时，一位从事两个文化旅游项目的人士表示，在北京房价日益上涨和政策限制的巨大压力下，随着消费需求的升级、周边度假地产配套体系的成熟、优惠政策的辐射和后期经营收入的提高，这些度假地产正成为中产阶级的第二居所和刚性投资目标。

据统计，截至目前，100强房地产企业中有三分之一已经切入文化旅游房地产领域，分享蛋糕。但是，他们的“圈地”惯性，比落地概念更强，也引起了业界的批评。然而，在政策优惠的地区，有想法的开发商将运营收入作为评估团队的指标之一。这意味着住宅企业开始挖掘空文化消费的增值收益，探索新的盈利模式，同时运营良好的项目入住率也在不断提高。

北京人正忙着在北京郊外买房

在这一轮调控中，投资北京周边住宅的房地产投机者变得冷淡，但北京周边个别文化旅游项目的价格似乎相对坚挺。

“三年前，我买了一套源于长城的联排别墅。当时的总价是150万元。后来，当二期开盘时，我的同事买了一套，价格涨到了180万元。”王(化名)告诉《证券日报》记者:“三年前的一个周末，我和家人去司马台度假，看到这个项目的房子总价在50万到180万之间，所以我们就买了下来。因为超过100万元，你在北京根本买不到房子。而且，这个项目可以使用公积金贷款，而且贷款偿还率很低，所以我身边的很多朋友也很感兴趣。”

“长城源于北京的一个郊区项目，要求买家具备在北京购房的资格，因此超过95%的买家来自北京。”原长城源负责人向《证券报》记者透露，这些客户大多年龄在30-45岁之间，时间、度假习惯和需求都比较充裕，一般都在北京有房地产，手中闲置资金没有更好的投资方式，所以他们最终选择购买这个既能满足度假需求，又能保值增值的项目。他进一步透露，大部分客户来自北京市朝阳区和海淀区，整体自住客户的流失率高达45%。

巧合的是，不远处属于河北的饮马川项目正在出售联排别墅，而联排别墅并不要求北京购买房屋，小型新房也正准备进入市场。“别墅的总价约为300万元，80平米的总价更低。”该项目的销售中心告诉《证券日报》记者，“我们的客户大多来自北京，或者是一些外国人，重点关注老年人的需求。”

在北京东北部，另一个依托长城资源的文化旅游项目的聚集地是金山岭地区。在这条自古以来就进出北京的咽喉上，近两年来，碧桂园(港股02007)、恒大、华夏幸福(600340)、安纳亚等国内行业上市公司和龙头企业纷纷前来投资，一大批投资数十亿至数百亿的旅游度假项目相继开工。

北京西北沿线的许多文化旅游项目也在加快建设，包括碧桂园、鸿坤等房企安排的项目。"宏坤岳山湖即将进入市场，目前的客户主要来自北京."该项目负责人告诉《证券日报》，该项目的公寓面积在70多平方米至150平方米之间，具有面积小、总价低的特点。后来，他们计划提供租赁和托管等服务，这吸引了大量来自北京的潜在买家。

正如上面提到的贸易商所显示的，周边地区休闲度假板块的大部分客户来自北京。此外，一些项目的比例甚至高达50%。除了来自区域性冬奥会的有利辐射外，许多项目正在规划之中，包括商业、文化、教育等配套系统，其中一些项目日趋成熟。“7+2”的生活模式正在受到尊重，即老年人长寿，年轻人周末和老年人一起度假两天。从近年来许多热销项目的整合来看，增加升级服务后，总价不到200万元、别墅级体验的物业将成为市场认可度较高的主流产品。然而，为了保证一个大市场的入住率，开发商考虑的下一件事就是如何提高项目的整体运营收入，使费率不断提高。

提高运营收入

一般来说，文化旅游项目前期投资较大，是一个重资产项目，必须依靠房地产来回馈。然而，房地产的后期溢价需要通过旅游业的成功运作来推动。如果操作无效，就会影响体验式的格式，进而影响房地产项目的销售。

在这方面，古北水乡及其周边地区的文化旅游产业可以说是一个不可多得的教科书案例。根据机构数据，古北水乡近年来发展迅速。2017年，景区实现收入9.79亿元，同比增长35.16%；全年接待游客275.36万人次，同比增长12.89%。与之呼应的司马台长城景区，近年来也成为北京出游的重要旅游目的地，客流量逐年增加。

据了解，由于古北水镇和司马台长城的客流不断上升，景区附近的民宿产品租金一度很高。对于长城源等优质配套服务的文化旅游地产项目，旺季租金最高可达3000元/晚，淡季则有不同程度的下调。

“通过个体经营，年平均租金收入在6万到7万元之间，月平均租金收入5000元是正常的。当我第一次买房子的时候，我没想到租金情况会这么好。运营良好的业主的回报率可达10%，大多数业主的平均回报率至少为5%。用公积金买房的早期业主通常有较高的回报。为免后顾之忧，一些业主还将托管该物业，并与托管人分摊租金。”上述长城源项目的业主王女士对《证券日报》记者说:“我现在不想卖这套房子，因为没有投资渠道，我每年都能有稳定的租金收入。”

“北京周边的假日房地产正在逐步升级。最早的度假地产产品是单身，大多是联排别墅或独栋别墅，周围可能有一些景点，以满足一些富人简单度假的需求；后来，中产阶级、白领等客户群体有了周末度假的需求，依托长城、山水等人文自然资源的度假方式开始在北京周边出现，大多是能够实现别墅功能体验的小面积产品；如今，购买度假产品的业主不仅买房子，还享受开发商提供的售后服务。支持要求也在升级。他们不仅需要自然景观，还需要终身假期，如工业、商业、文化、医疗和教育。支持系统。”上述交易员告诉《证券日报》，目前，开发商正在考虑获得长期运营收入。

“B&B景区+长城+住宅的商业模式，使龙湖首个假日房地产项目开发模式得以贯穿。接下来，龙湖将在金山岭部署第二个环北京度假地产项目。”上述人士表示，届时将会更加关注运营服务收入，并会着力于房地产本身的溢价和运营收入。

来源：荆州新闻