越秀地产提速周转，借基金、合作小股拿地

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“每个人都会按照公司的计划来，对未来充满信心”，这是越秀地产管理层在8月13日召开的中期业绩会议上最常说的一句话。这句话适用于传统房地产业务、新老房地产、长期租赁公寓和金融融资。

上半年，越秀地产实现合同销售额279.8亿元，同比增长39.5%，实现年销售目标550亿元的50.9%。张兆兴董事长表示，虽然今年市场存在许多不确定因素，但550亿元的目标不会调整。不会调整的是2020年800-1000亿元的目标和在3-5年内开放10万套长期租赁公寓的计划。

在一批率先盈利的房企中，越秀地产的盈利表现平平。上半年，越秀地产股东应占利润约13.1亿元，同比增长19.2%；核心净利率为11%，同比上升2.3个百分点；毛利率为25.8%，同比增长0.9%。

在一系列增长数据中，营业收入同比下降14.9%，至101.6亿元，毛利润同比下降11.8%，至26.2亿元，这一点尤为突出。副董事长林兆元解释说，营业收入下降主要是由于上半年交付面积小，但这也是根据业务计划安排的。

据时代财经介绍，越秀地产2018年规划竣工面积为235万平方米，但上半年竣工面积仅为54万平方米。虽然距离原计划还有很长的路要走，但林兆元表示，计划应该完成。

以小股方式占有土地

虽然实现1000亿元规模的时间并不紧迫，但为了实现这一目标，张肇星强调，仍然需要获得高质量的土地，投资将在好的时机以好的价格增加。根据越秀地产的计划，2018年将投资157亿元征地。

2018年上半年，越秀地产在广州、武汉、江门、苏州等7个城市新增9块土地，总建筑面积249.02万平方米。截至2018年6月30日，越秀地产总土地储备约为1822万平方米。

在调控政策收紧、房企融资难度加大的背景下，越秀地产开始越来越多地尝试合作收购土地。2017年全年，越秀地产新增总建筑面积505万平方米，按股权比例计算建筑面积211万平方米，占股权比例近50%。

2018年上半年，越秀地产新增土地249.02万平方米，按股权比例计算建筑面积为74.31万平方米，仅占股权的29.84%。上半年收购的九块土地中，只有烟台和青岛的越秀地产持股比例超过90%，其余土地最高持股比例仅为47.5%，最低持股比例为9.5%。

“董事会认为，今年国家对房地产市场的调控政策仍然比较严格，几乎没有放松的机会。该公司希望谨慎投资，同时提高投资标准，因此合作是今年上半年的支柱。”越秀地产投资者关系部总经理姜解释说。

在众多合作项目中，姜特别指出，越秀地产拥有9.5%股权的南沙灵山岛二区和苏州高新区一区是通过基金合作收购的，越秀地产将适时回购股份。

时代财经表示，“房地产+基金”模式曾是越秀地产收购土地的法宝。2013年，越秀地产仅支付土地资金58.17亿元，共出让土地7块，总地价201.24亿元，其中包括武汉吴京路之王。

在2016年国资基金宣布减少房地产投资后，这种征地模式开始逐渐退出。但现在看来，越秀地产已经开始重拾这种“噱头”。时代财经发现，除了2018年上半年的两块土地外，2017年新增的19块土地中，还有三块这样的土地，越秀地产仅拥有9.5%的土地。

除了“房地产+基金”的土地收购模式外，与其他房地产企业相比，越秀地产还有另一个特点——“集团孵化、房地产收购”。2016年，越秀地产曾向越秀集团购买广州南沙10期地块。未来，这种模式将成为越秀地产在地铁上收购物业的主要方式。

2016年4月，广州地铁集团与越秀集团达成合作。经过两年半的酝酿，2018年8月10日，双方共同成立的“广州品秀房地产开发有限公司”正式揭牌。越秀地产由越秀集团和广州地铁集团分别持有51%和49%的股权。未来，品秀地产将成为两大集团合作的平台公司，专门开发广州地铁集团旗下的地铁上部结构。第一个项目是广州地铁13号线冠湖车辆段的“品秀星图”。

林兆元表示，品秀地产仍以越秀集团名义经营。自2013年以来，公司一直采用“集团孵化和房地产购买”的方式收购土地。未来，品秀地产开发的地铁上部结构将适时注入越秀地产。轨道交通地产将成为公司的发展重点。

加快周转率

高周转率是房地产业快速增长的途径。至于高周转率，碧桂园副总裁陈斌曾经解释说，高周转率实际上是资本的概念，它加速了资本的周转和使用。阳光城的执行副总裁吴建斌曾经说过，高额的营业额是为了在快速卖出后把钱赚回自己的口袋。通过高周转率，大规模的“碧恒湾”基金回报率在90%以上。

相比之下，越秀地产的表现仍然逊色。根据合并报表，2018年上半年越秀地产的销售回报率为64%，林兆元承认这与年初制定的计划有所偏差，约为80%左右。主要原因是6月份的销售额超过了100亿英镑，根据收集周期来看，其中很多还没有到达。如果消除这部分影响，回报率约为74%。

因此，加快项目开发速度、提高资产周转率、加快销售和现金回报成为越秀地产经营战略的重要内容。其中，越秀地产似乎加快了项目的开发速度。

姜表示，越秀地产2018年规划建筑面积为1029万平方米，上半年建筑面积达到1136万平方米，超过年度计划；全年规划新增建筑面积432万平方米，上半年已完成314万平方米。下半年，越秀地产将重点推出14个新开业项目，其中22个计划全年开业。

近年来，除了传统的房地产业务，越秀地产还将其业务扩展至长期租赁公寓和养老地产。

林兆元表示，目前，该公司已经通过大规模的租赁和共享获得了两个长期租赁公寓项目。此外，广州最近刚刚出台了一项政策，一些国有企业的土地可以用于与长期租赁公寓的合作，其中一些用于销售，一些用于长期租赁公寓。目前，这项工作仍在进行中。

2017年12月，收购深圳市银星现代养老服务有限公司51%的股权，越秀地产正式进入养老地产领域。今年上半年，越秀地产签署了6个新项目，共有3个项目在运营。林兆元表示，运营项目已基本实现盈亏平衡，1-2年内仍有10个养老地产项目目标。

来源：荆州新闻