李宇嘉：对哄抬住房租金的监管必须严于控房价

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李玉佳

最近，在房地产市场监管有效的北京，房租上涨的现象引起了市场的极大关注。

根据信息平台“我爱我家(000560)”的数据，2018年7月，北京出租房月平均租金为4902元，比6月份上涨2.9%。根据风发布的50个城市的租金数据，自今年年初以来，北京的住房租金水平已经连续五个月上涨。2018年7月，北京租赁市场的月租金首次突破90元(92.33元)，同比增长21.9%。

事实上，尽管有春节等季节性因素，但自有统计数据以来，北京的房租基本上一直在上涨。除了北京，上海、广州和深圳等一线城市也呈现出这种趋势。2018年7月，上海-广州-深圳的房租分别上涨了16.4%、21.6%和29.7%，也是近年来涨幅最大的一次。

过去，每年7月到8月，也就是“毕业季节”，房租都会上涨。北京有很多大学生，其中很大一部分会选择留在北京。但是，在短期内，租金供给的弹性很小，这自然会导致租金上涨。

在北京这样的热点城市，房租上涨确实受到了传统“毕业季节”的影响。与此同时，北京等热点城市的房价处于历史高位，房地产市场的严格监管导致租赁需求相应增加。另一方面，近年来，北京等一线城市加大了对存量装修和违法建筑的打击力度，北京、上海等城市新增“类房”供应几乎冻结，导致租赁供应减少。

但是，如果我们考虑到北京人口持续放缓，公共租赁住房等多渠道租金的供应增加，“共享”的趋势是明显的，而上述供求因素在过去一直存在，因此很难解释近年租金的快速上涨。

当前，从中央到地方，是巩固“无房炒房”和加快培育“租购并举”的新住房制度的关键时期。各地都在努力培养多元化的供应商，比如大规模的机构租赁，鼓励新市民有尊严地租房“扎根”城市。

如果说前期房价的非理性上涨可以归因于房产投资，那么租赁基本上反映了最真实的需求，其需求一般由收入水平决定。

国际经验表明，如果租金支出超过个人可支配收入的1/3，租房者将面临生活困难。因此，即使发达国家不控制房价，控制租金也已成为国际惯例。

2015年3月，德国议会通过了《租金限制法》，在三年内将租金涨幅限制从15%降至10%；房东将租金提高到指导价的20%以上是违法的，房客有权将房东告上法庭；如果房东单方面增加租金超过50%，则被视为牟取暴利，可被判处三年监禁。

近年来，中国城镇居民收入增速有所放缓。根据wind的统计，城市家庭可支配收入中位数(能更好地反映租房者的收入状况)的增长率已连续四年放缓，从2014年的10.3%降至7.2%。

与此同时，根据国家统计局的数据，自2002年以来，住房租赁价格没有下降，过去17年的月平均租金指数增幅高达3.32%。其中，在租房人口集中的一线城市，近年来房租上涨非常迅速，今年甚至上涨了20%以上。

根据风能数据，即使平均租金为50平方米，北京和深圳的商品房月平均租金分别为4616元、3724元、2652元和3915元。作为这些城市的主要租房群体，他们的月收入大多在1万元以下，租房支出通常超过收入的1/3。

作为住房需求的真实反映，住房租金相对于收入的上升和相对于政策的上升显然需要特别关注，有必要分析其背后的深层次原因。

近年来，国家提倡“租购并举”，培育“先租后买”、“先租后买”的住房消费模式。目前，需求方重视购房的消费观念需要引导和扭转，但供给方借助政策东风迅速行动，长期租赁公寓的兴起及其特殊的运营模式凸显了这一点。

目前，长期租赁公寓企业有两种:集中型和分散型。前者主要是在装修后将整栋楼出租，而后者主要是在向业主购买和储存后将房屋出租。由于成熟的租赁住房基本上掌握在二手房业主手中，分散的“购买和储存”已成为长期租赁公寓的竞争模式。

自2016年以来，中国已经诞生了2000多家企业，仅深圳就有200-300家企业。事实上，一个城市里有很多房子，但新的灵活性很小，高质量的住房相对稀缺。因此，谁掌握了优质住房，谁就能在长期的租赁公寓市场竞争中处于领先地位，成为龙头企业，从而拥有定价权和利润权。这正符合长期租赁公寓网络运营下的“投资逻辑”。

因此，当向资本方解释盈利模式时，长期租赁公寓会说，只有当它变得更大时，它才能在市场中获得主动权、定价权和利润权。因此，市场上的多轮融资都是按照这种模式运行的:第一，抢占住房，争夺具有增长红利的“潜在社区”；然后迫使行业重新洗牌，增加市场份额；最后，成为龙头企业，掌握定价权，获取利润。

因此，最近市场上流传着这样一个案例:两个出租平台争夺某个房产，强行将一套房子的租金从8000元推高至1万元。在这种典型的互联网风险投资模式下，一旦资本被选定，它就会不断地提高，让竞争对手倒下，让后来者无路可走，直到他们成为龙头企业。

目前，互联网“烧钱”投资模式在房屋租赁市场非常活跃。自2017年以来，已有十几套父母租住的公寓关闭，这意味着竞争已进入“行业洗牌”的第二阶段。可以推断，剩余的企业将借助资本争夺住房。

过去，为了对冲不断上涨的房屋租赁价格，租户要么通过“分摊租金”来解决问题，切断隔墙和双层床，要么选择住在离市中心或工作场所越来越远的地方，要么从商品房搬到城市的村庄，要么干脆离开，牺牲了基本的生活舒适度。这也在一定程度上促成了租赁市场的残酷增长。

现在，国家大力培育住房租赁市场，旨在鼓励长期、稳定、低成本的租赁供求模式。客观地说，长期大规模出租公寓的出现，将有效增加租赁供应量，减少房东欺诈、乱加租金、扣押金的混乱现象，租赁市场秩序将明显改善；另一方面，租户的租赁体验有所改善。例如，长期租赁公寓配有适合年轻租房者的基础设施，消防安全相对标准化且到位。

但是，需要注意的是，无论是市场秩序的改善还是租房体验的改善，这些“漂亮出租房”的需求升级都不应该基于不合理的租金上涨，而必须考虑到大多数租户的承受能力。

事实上，如果你必须在“高租金、好经验”、“低租金、差经验”之间做出选择，估计大多数房客只能选择后者，毕竟还有其他费用(子女教育、父母养老金等)。)也非常大。

正因为如此，最近有报道称，针对长期租赁公寓的“抢房”行为，监管部门开始对大企业进行采访，明确表示不要利用融资资金恶意抢房，不要抢租金高于市场或抬高租金的房子，不要诱使房东提前取消租赁合同来抢房。

买房不容易区分自住和投资，但租房必须是自住。作为公共产品，各级政府应增加公共租赁住房的供给规模，保护贫困人口的住房问题；对于市场化租金，要加强一致监管，使之在租户能够承受的范围内。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱

来源：荆州新闻